千灯湖北迎来大动作！
近日，千灯湖北聚豪片区挂牌了一宗重磅地，总价超62亿起拍，卖地涉及大沥7条村，土地市场又燥起来了！
哪条村分得最多？对千灯湖北有什么影响？楼市君跑了一圈，扒出地块不少猛料。
总价超62亿起拍！
挤入全市土拍总价第九
地块位于千灯湖中轴北延段，地块最南端紧邻南海之眼片区，与保利维塔二期一路之隔。
地块总占地面积达129354.57平，起拍总价达621591.4万，折合楼面价约14976元/平。将于4月29日15:00进行网拍，价高者得。
62亿的起拍总价，轻松挤掉保利华侨城云禧，挤入佛山土地总价TOP10榜单。
本宗地块恰位于南海之眼片区正北方，加上体量巨大，正式出让后，千灯湖中轴北延段建设完成了一大块拼图。
楼市君实探发现，地块目前已全部为平整状态，外部全部封好围挡。
出让地块 佛山楼市发布摄
从目前的最新控规看，除了本次出让的地块，桂和路右侧，整个千灯湖中轴北延段，还有约22宗商业地，以及约12宗住宅用地。
千灯湖中轴北延段控规
而且，本宗地划分成了10个区，A1-A6为商住用地，B1-B4为商业用地。由于商业地容积率高，商住地建面约26万平，商业地面积约14.6万平。
超5成的商业面积，也对整个千灯湖中轴产业发展带来不少积极作用。
千灯湖中轴北延段的宏图，正在一步一步完善。
溪头、颜边、大基尾等7大地主
前期整理人保利增值收益10亿
地块面积大，权属也相对复杂，涉及河西、颜边、大基尾、溪一、溪二、岳二、岳三7个经济社。
楼市君跑了一个上午，为大家理清了其中利益关系。
溪头村公告栏 佛山楼市发布摄
地块最大金主是溪一、溪二，两条村供地面积占比分别为34.099%和30.410%。颜边村和大基尾村占18.375%和10.357%，剩余的其他3条村，面积占比不到4%。
3月24-26日，几条村就地块改造项目协议、出让方案等进行表决，表决通过后便立马挂地，相当迅速。
来源：溪头村公告栏
地块前期整理由保利华南2017年竞得，出让溢价奖励比例为45%，地块前身以厂房为主。
根据溪头村公示的文件，地块前期整理成本为7.3亿。包含6.4亿拆迁补偿费用，以及9000万前期整理费用。
前期整理成本 来源：溪头村公告栏
那么，这宗地出让，村民可以分到多少钱？我们来算一个数。
这一笔钱主要分为5个部分：村民保底收益、增值收益，保利华南前期整理成本、垫资回报、增值奖励。
地块收益分成 来源：溪头村公告栏
收益计算较为复杂，简单来说，若地块以底价62.16亿成交，7条村大概可以分到18亿，保利华南可以拿到约10.43亿（包含前期整理成本） 。
7条村卖地收益明细
收益项
金额（亿）
保底收益
增值收益
合计
保利华南收益明细
收益项
金额（亿）
前期整理成本
7.3
垫资回报
增值奖励
合计
实际上，即便没有卖地分红，千灯湖北几条村原本村民收入就很不错。从村委公布栏看，溪一、颜边两村厂房、商铺收益37-50万/月不等。
溪一、颜边村2月收益公告
楼市君走访过程中，不少村民也盖起了电梯公寓出租。
环境一般的单间基本200-300元/月，若有电梯新一点的，月租在600元/月左右。
溪头村出租公寓 佛山楼市发布摄
临近广州28号线穗盐西路站
可俯瞰南海之眼地标群
地块起拍价就能这么高，归根到底还是地理位置和自身优势。
其前身为聚豪片区旧改地， 是大沥的三旧改造的重点区域之一。
地块位置示意图
近年来政府不断推进沥桂组团的发展，而最靠近千灯湖的中轴北延段，自然成为了发展的重心。
以南海之眼片区为标志，经过了几年的发展，千灯湖北延段已初见雏形。规划成为艺术中心、产业中心、商贸中心三大片区。
中轴规划示意图
目前整个中轴北延段，不少旧改项目均已转化。比如说TIC时代创客小镇、时代宝龙城、保利维塔等。
官方对千灯湖中轴的重磅投入也有有目共睹的，南海之眼片区有会展中心、南海湖、体育中心、演艺中心等地标配套。
南海之眼规划 来源：佛山发布
按照规划，广州28号线还会在南海之眼设置穗盐西路站。地铁、湖、地标全都有，是整个大沥在规划上最“重本”的地段。
出让文件也同时提到了广州28号线，线路规划下有可能地块实施方案受到影响，也再一步坐实了28号线的规划走向。
来源：地块交易公告
周边均价2-5万/平
会是保利拿地吗？
目前整个千灯湖中轴北延段有多个在售项目，保利华南、时代、宝龙、招商、建发等房企均已插旗。
价格方面，门槛较低的是时代金地招商云曦和建发德信三堂院，2-2.3万/平便有机会入手。
价格最高的是保利维塔二期，大平层最贵已卖到5万/平。怡翠尊堤顶复也去到4.8万/平。其他项目基本在2.7-3.8万/平左右。
千灯湖中轴北延在售项目一览
项目名
面积
（平）
项目均价
（万/平）
保利维塔二期
127-195（住宅）
3.5-5
保利维塔一期
290-330（商业）
2.5-3.5
时代宝龙城
96-137
待定
怡翠尊堤
126-158（平层）
167-320（复式）
3.2-4.8
龙光天誉
100-138
2.7-3.8
TIC时代
全球创客小镇
96-172
2.8-3.6
时代金地招商云曦
89-109
2.2-2.5
建发德信三堂院
89-134
2.3
保利南海之门
104-150（商业）
1.2-1.5
这么一个宝地，相信不少开发商都“心思思”。不过，最终还是得看口袋里的钱。
超62亿的起拍总价，超40万的体量，这宗地块无论拿地成本，还是后期开发成本都不低。
那么，谁最有机会拿地？
可能性较大的是前期整理方保利华南，毕竟，能掏出这么大笔钱拿地的房企并不多。
而且，作为前期整理方，即便底价成交，保利能拿到的增值奖励有10亿。 如果是保利华南拿地，成本约45亿，折算下来楼面价尚不到1.4万/平。
地块围挡
保利目前在千灯湖中轴北延段，已有保利维塔一期、保利维塔二期、保利南海之门等项目。除了本宗地块，河西沿江片区的旧改，也是保利负责前期整理。
有资金实力，加上前期整理的优势，保利接下来在千灯湖中轴北拿地，也更有优势。
继千灯湖之后，保利会不会包下整个千灯湖北？我们拭目以待。
你觉得会是保利拿地吗？快来留言区无奖竞猜~
最后，奉上4月土拍日历，关注楼市发布，新动态第一时间奉上哦。
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