交了物业“增值服务费”才能收房？恒志云都交房日爆发业主维权

2019年8月，恒志云都首次开盘，首推262套房源需摇号购买，开盘当天4小时吸金4.2亿，首开去化率达82%。

此后，9月、11月，2020年7月，又进行了3次登记，累计售出千余套房源，至此一期售完，一期主力面积段约为107-166㎡，属于主城内改善类住宅产品。

而今，一期产品迎来交付。

据其交付通知显示：自3月31日起，恒志云都一期项目1#、2#、3#、5#、6#、7#楼将进行为期3天的集中交付。

3月31日集中交付楼栋：1号楼、2号楼

4月1日集中交付楼栋：6号楼、7号楼

4月2日集中交付楼栋：3号楼、5号楼

居二环揽曲江，被誉为“配套王”的恒志云都却在近期交付时被业主维权，业主表示：“该项目交了物业“增值服务费”才能收房，业主质疑物业公司违规”。

业主认为“夜光”跑道变成了石子路刷蓝油漆，小区的配套设施达不到交房标准。

交房本是件高兴事，可是西安的杨先生却因为物业费的问题很闹心。他在2019年购买了恒志云都楼盘一套140平方米的房子，如今眼看交房，却被要求交物业“增值服务费”，不交就无法顺利收房。和他有着相同遭遇的，还有数百名恒志云都的业主。

临近交房物业费涨了

2019年，杨先生花了200多万元购买了位于青龙路恒志云都楼盘的一套房子。今年2月初，一条业主微信群里的消息让业主们“炸了锅”。“有业主可能提前知道了消息，就问物业管家物业费怎么由合同里的2.7元/平方米·月变成了3.4元/平方米。”这下，业主们才知道，物业费包括2.2元/平方米·月的基础物业费和1.2元的“增值服务费”。

根据2021年西安新实施的《西安市物业服务收费管理办法》，物业费标准实行“一费制”，即改变原住宅小区基础物业费、公摊电费、电梯费分项收取的方式，实行“三费合一”，物业管理区域内的公摊电费、电梯费计入物业服务费成本，不再单独另行收取。调整后的物业费收费标准由高到低分为一级、二级、三级、等外四个等级，其中一级物业收费标准即为2.2元/平方米·月。

为此，有业主和物业公司交涉，但没有结果。物业公司要求必须签订调整后的物业管理服务协议补充协议，认可包含“增值服务费”的3.4元/平方米·月物业费，才可以拿钥匙交房。将物业费与交房捆绑，业主们觉得很不合理。到了3月底交房的日子，就出现大量业主无法收房的局面。

杨先生和其他业主认为，依据《西安市物业管理条例》规定，物业服务企业为业主或者物业使用人提供物业服务合同以外的专项服务的，其收费标准可以由双方另行约定。增值服务属市场调节价，应该采取自愿的原则与业主签订服务协议。“现在我们所有业主必须购买所谓的增值服务，不签协议就不能交房，这显然不合理。”杨先生很是气愤。

业主质疑“增值服务费”合理性

2019年，赵先生为了孩子上小学考虑，购买了恒志云都一套123平方米的房子。在签署购房合同时，合同中表明“物业服务时间从2021年12月31日至2029年12月31日。”销售人员还要求赵先生签署了一份前期物业管理服务协议补充协议，条款里说明了物业费为2.7元/平方米·月“包干制”，其中包括1.2元/平方米·月的“增值服务费”。

到底啥是“增值服务费”?赵先生说，购房时销售人员承诺，物业的服务标准很高，其中包括每单元都有楼宇管家，小区有健身房、业主餐厅、KTV，还有洗车、洗衣服务等。“当时西安市面上的楼盘有‘增值服务’的还不多，我们对这个都不太懂，听销售人员说得天花乱坠，以为这些服务是业主可以免费享受的，而且销售人员说，如果不签补充协议，就没法签购房合同。”赵先生，自己在稀里糊涂的情况下就签了这份承认“增值服务费”的前期物业补充协议。

“现在回头看，其实当时协议里对‘增值服务’的具体内容都没有写明，现在实际上这些所谓的‘增值服务’对业主也都是正常收费，比如健身房一年1780元，普通轿车洗车34元，和外面市场价差不多，业主并没有享受到额外的福利待遇。”杨先生说。

此外，业主们还认为，小区的其他配套设施也达不到交房标准。“小区本应有的绿化都没有，现在放的是移动花箱，与报建图和规划图不符，‘夜光’跑道变成了石子路刷蓝油漆，有的业主房屋里的窗户由两扇变为一扇……”4月1日，记者在恒志云都小区内确实见到了业主口中的石子跑道和高层之间的移动花箱。

物业公司：“增值服务费”合理合法

业主们质疑的“增值服务费”到底花在了哪里?物业公司又有什么解释呢?记者采访了西安金悦合润物业服务管理有限公司的物业客服部经理王苗，对于业主的质疑，王苗感觉有点“冤”。

“我们这个楼盘本身就是一个改善房，物业服务定位也比较高，购房时和业主都是签过前期物业管理服务协议补充协议的，当时的物业费是2.7元/平方米·月，包括1.5元/平方米·月的基础物业费和1.2元/平方米·月的‘增值服务费’，2021年新实施的《西安市物业服务收费管理办法》要求物业收费‘一费制’，我们就把原有的公摊电费、电梯费也算到物业费里面了，这样就变成了2.2元/平方米·月。”王苗说，在增值服务方面，物业公司在每个单元都设有管家、前台和客服，三个人负责两栋楼，每栋楼还有智能机器人负责门禁以及送外卖、送快递，每个单元还设置有洗手台，跑道周边有直饮水机，小区有高空摄像头等。小区还有5000多平米的会所，里面有业主餐厅、健身房、儿童兴趣班等。“这些都是达到一级物业服务标准的，我们收取‘增值服务费’，才能维持这些项目正常运行，也是为了给业主提供更优质的服务。”王苗说。

王苗表示，购房时有72%的业主都自愿签署了前期物业管理服务协议补充协议，这就代表着他们认同“增值服务费”，因此物业公司收取这部分费用合理合法。

律师：如果不能协商可通过法律途径解决

陕西德尊律师事务所主任陈灏律师认为，购房合同中虽然约定了前期物业费用标准，购房合同也将前期物业服务合同作为购房合同附件之一，但是合同附件中并没有看到具体的物业服务合同文本内容，如果双方产生诉讼，则这一约定是否属于格式条款需要以司法机关认定为准，如果该条款被司法机关认定为格式条款，则有可能会依据《中华人民共和国合同法》第四十条被认定为无效，或有可能会依据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条被认定为不成为合同的内容。

该条款是否对双方有约束力，取决于开发商在签约时对该条款是否遵循公平原则确定双方的权利和义务，是否采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，是否按照对方的要求，对该条款予以说明履行了提示或者说明义务，使得购房者注意或者理解了该条款与其有重大利害关系。这对双方来说都有一定的不确定性。

陈灏建议，双方应本着互谅互让、诚信履约的原则友好协商，如不能协商可要求相关政府监管部门介入调解，如仍不能解决，可通过法院起诉或申请仲裁的途径解决纠纷。

目前，恒志云都的业主们已经将物业公司收取“增值服务费”一事反映给了住建部门和市场监管部门。记者也从住建部门了解到，“增值服务费”本身就是物业公司和业主双方自行约定的事情，物业公司要收取必须征求业主意见，根据相关法律，物业必须在三分之二以上业主参与且一半以上同意的情况下才能收取。业主们已经开始登记不同意收“增值服务费”的人员名单，准备维权。（综合华商网、西安晚报）