法拍房暴增，为什么法拍房便宜，却很少有人买？

• 2022年被誉为“法拍房大年”，在房地产市场收紧的情况下，各地法拍房史无前例地增多。根据数据显示，2017年，我国法拍房数量只有4500套，到了2021年，这个数据是168万套，数量呈现指数级增长。

有人说：法拍房往往都是比市场价便宜很多，为什么却鲜少有人购买？法拍房到底能不能买呢？

一、不要盲目参拍，法拍房的价格不一定便宜

我们一定要知道，法拍房的价格不一定便宜，法拍房是竞价房，价高者得，法拍房的起拍价一般都会低于市场价，但最终成交价不一定就是起拍价，虽然我们常说法拍房有一定的捡漏空间，但对于优质房产的成交价通常也会接近市场价，有时甚至会高于市场价。

从目前情况来看，其实购买法拍房的朋友已经不在少数，以上数据是我收集到2022年1月份北京住宅类法拍房的交易情况统计。

• 从上面数据可以看到，一套法拍房平均7人参与，几乎与二手房交易相差无几，但大家对法拍房交易较少的看法，可能主要还是因为法拍房的规模确实不高。相对新房二手房来说，法拍房的规模差距不是一点点，所以行业内也称法拍房是小众的购房方式。

一样的道理有瑕疵的二手房肯定也卖不出高价的，所以不管是法拍房还是二手房，市场规律是不变的，都取决于商品本身的质量

• 毫无疑问，法拍房的优势和短处都十分明显，建议关注法拍房的朋友一定要提前调查清楚，不要盲目参拍。

二、法官观点：法院只负责把房子卖出去，不负责解决售后问题

法拍房增多，提供了一个新的购房途径：如果没有足够的资金购买商品房，那么确实可以退而求其次购买法拍房。

• 我家里有个亲戚曾是执行法官，他认为，购买法拍房最大的问题是：法院只负责把房子卖出去，没有人解决售后问题。这个大家可以去网上看看法拍房的竞买公告，通常法院都会附有免责声明。我随便找了一个供大家参考。

• 比如位于河北某处的法拍房。其中第五条：标的物以实物现状为准，法院不承担变卖标的瑕疵保证。特别提醒，有意者请亲自到相关部门详细咨询限购、过户等相关政策，过户风险自行承担。未咨询的竞买人视为对本标的现状的认可，责任自负。

而且，更重要的是，房屋本身瑕疵、存在租约，这些都只是明面上的售后问题。还有可能存在没有写在明面上的问题：

• 比如腾房。有一些法院会明确在竞买公告里写：本院不负责腾房。这就很烦了，有些比较难搞的被执行人或其他利益相关者，突然出现在房子里，赖着不走，你能怎么办？

你去报警？或者再去法院打个官司？这些都很让人糟心。买房就是为了买个平安、买个顺心，当然能避免的糟心事尽量还是避免了吧。

三、最后，法拍房，我能买吗？

法拍房是“巨坑”还是“彩蛋”，关键是要看购买者的情况，如果购买者对法拍房有明确的了解和抵御风险的能力，那么，它就是彩蛋；如果购房者对法拍房不了解，只是在一时冲动的情况下购买的，很抱歉，你就有很大的可能掉进了巨坑。

• 那么，如果你想买法拍房，一定要先“填坑”，比如某人花300万拍下一处法拍房，在走手续中，他惊讶发现税率高达200多万，其中土地增值税就达到了80多万。

可见，这个花了128万买下房产的人，等房子真正的归于自己名下，未必会真的只出128万，或许比128万还要多的多。

• 可见，税率仍然是个大问题：如果是公司产权房，会产生大量土地增值税；如果存在遗产继承的房屋，会产生遗产税；如果非住宅性质和土地性质为划拨的房屋，需要缴纳一定的土地出让金等。

同时，还有一个户口问题。比如苏州的这套房子，你买下来能不能获得苏州户口？不确定。因为很多地方都是这样的规定：法拍房不执行户口迁移的政策。

• 最后就是隐性的费用。比如原房屋的主人，物业费水电费，如果没有交上的话，还会产生巨额的滞纳金等。打算拍卖的时候，你务必要把房屋情况看得清清楚楚，包括各种判决书和房屋现状等。

这就像在某鱼上买卖一样，上面确实有断码的库存的好东西，物美价廉，但是也确实充斥着大量的假东西，如果你不是火眼金睛，很容易吃亏。

总之，对于法拍房，确实有中间人在这个行业赚得盆满钵满，也确实有人走运捡到了法拍房的便宜。

• 所以，法拍房不是不能买，你必须费点心思去调查清楚这套房子的原房东是个什么样的人，房子是个什么样的状态，而不是坐在电脑前看到便宜的房子就脑子发热。