美的置业：逐步退出低量级城市，减少合作并提升自操盘比例

3月28日，美的置业控股有限公司（03990.HK）召开2021年度业绩发布会，美的置业主席、执行董事兼总裁郝恒乐，执行董事兼高级副总裁王全辉，执行董事兼首席财务官林戈出席会议。
数据显示，2021年全年，美的置业收入737.03亿元，较2020年同期上升40.4%；毛利为134.95亿元，较2020年同期增长15.8%；利润及综合收益为53.02亿元，较2020年同期增长9.9%；年内核心净利润增加13.6%至54.57亿元；公司拥有人应占核心净利润为38.98亿元，较去年同期下降9.5%。
计划三道红线2022年全部转绿
根据美的置业披露的年报，截至2021年年末，美的置业的净负债率降至46.3%；现金短债比为1.71；扣除预收款后的资产负债率为72.1%。
按照监管部门此前设置的“三道红线”规则，美的置业仍踩中“一道红线”，即剔除预收款后的资产负债率大于70%。
王全辉在业绩会上表示，美的置业在财务资金方面巩固稳健的财务策略，回归房地产行业房住不炒的本质，逐步转向低杠杆的制造业逻辑，高度重视回款及现金管理，主动降低杠杆，夯实财务稳健底盘，在严控有息成本、优化指标结构、遵循三道红线的标准下稳步发展，计划2022年三条红线全部转绿。
截至2021年12月31日，美的置业有息负债为563.23亿元，较2020年末下降4%。其中，银行借款和债券融资合计占比80%；两年以上融资余额期限合计占比42%。
王全辉提到，美的置业将通过强化回款、强化去化、审慎投资以及通过优化负债、降低融资成本等来降低杠杆。
在具体操作上，林戈介绍，美的置业上市之后一直在努力合理地降负债，通过提升自身的运营效率来替代行业过去杠杆驱动的模式。一是控制自身投资节奏和控制投资额度，坚持按照三道红线的指引去投资拿地；二是加大力气抓去化及回款，近些年去化率维持在60%～65%；回款率维持在80%左右；三是加大交付和结转，进一步增厚净资产；四是聚焦合作伙伴，近一两年主要聚焦央、国企，以及实力、融资成本、三观差不多的合作伙伴上。
背靠美的集团，美的置业的融资成本在民营房企中一直以来都比较低。截至2021年12月31日，美的置业加权平均融资成本为4.82%。
此外，截至2021年12月31日，美的置业持有现金及银行结余341.97亿元，尚未动用的银行授信额度为1001.25亿元。
王全辉介绍，美的置业在2022年第一季度，已经通过了50亿元的中票审批，已经成功发行了15亿元的中票，票息4.5%。同时与建行合作了220亿元的开发并购贷，以及农行、交行、招行等签约了220亿元、190亿元、120亿元的并购贷以及按揭专项贷款。
提高拿地权益比，谨慎选择合作对象
销售层面，2021年全年，美的置业连同其合营企业及联营公司实现合约销售金额约1371.4亿元，较2020年同期增8.7%。
按照美的置业管理层在2021年3月定下的销售目标，2021年美的置业的销售目标为1500亿元。由此，2021年全年，美的置业完成全年销售目标的91.4%。
美的置业在年报中称，当前市场环境下，公司更关注现金回款进度，而不是单纯追求销售额的高增长。2021年年内，美的置业的销售回款率为78%，去化率为65%。
王全辉在业绩会上指出，2019年起集团持续进行换仓，实施区域升级、城市深耕战略，收敛聚焦，主动推进低量级城市的出清，坚定回归长三角、大湾区及一二线、强三线城市。同时，通过升级换仓，逐步退出低量级城市，聚焦29个根据地城市，提升拿地的权益比，以及降低合作项目的数量，2022年目标权益占比预计达到75%。同时通过降低库存、强化去化、稳定流量、稳定价格，提升资产效率。
按照美的置业年报，2021年，集团在土地获取方面将90%以上的资源投放在二线及以上城市，坚定不移地走城市升级之路。集团一二线城市土地储备进一步提升至60%。新增土地储备主要集中在长三角、大湾区等几大核心区域。
截至2021年12月31日，美的置业共有354物业开发项目，涉及全国61个城市，拥有土地储备总建筑面积为4952万平方米，其中通过合营企业及联营公司参与的项目有113个。年内新增的权益总建筑面积为471万平方米，权益拿地金额为权益销售额的38%。
郝恒乐在业绩会上提到，目前房地产竞争格局发生颠覆性的变化，行业也正在快速出清，未来房地产行业的参与者与玩家会越来越少，能够留下来的无论是国企还是信用状况良好的民企，大家会更加理性，也会减少内卷，未来的供需结构会更加合理。作为美的置业来说，机会大于挑战、大于风险。当前，土地溢价以及土地竞争没有那么高了，美的置业会根据经营性现金流的状况，控制投资节奏，拿地投资绝对不会突破回款的40%。同时，减少合作，控制1+1不能大于二的这种合作，慎重选择合作对象，提升自操盘的比例。
按照郝恒乐的介绍，从去年第四季度以来，美的置业共有13个项目的股权收购，同时也出售了一些项目，主要逻辑是着眼于自身合作的一些项目，特别是合作方出现了一些问题，使得项目不是那么顺利，在这种情况下，美的置业做了一些并购，在选择的时候主要在南京、长沙、重庆、天津等高量级城市进行项目收购，同时也退出了广西柳州、湖南岳阳等一些低量级城市的项目。
对于市场预判，王全辉表示，受经济下行、需求不振、疫情反复以及有效政策落地时间等各种因素影响，对区域市场很难预判。美的置业根据深耕区域做了大致的预估。针对长三角及大湾区来说，去年下半年以来大量的压抑性需求一直在积累，预估在今年的第二季度或下半年会释放一部分压抑性需求，华中地区会有所分化，武汉、长沙两个城市基本面不错，预估第二季度或下半年会有所复苏，郑州、南昌的土地供应存量比较大，需求也不振，市场复苏或修复时间会略微更长一些。