【同策观察】房地产税再度搁置，房地产税出台当前不是最好时机

昨日，财政部表示，一些城市开展了调查摸底和初步研究，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。直接点明今年房地产税不具备全面铺开的条件。实际上，在去年10月，第十三届全国人民代表大会上决定将在部分地区开展房地产税改革试点工作时，同策研究院就提出了自己的观点，认为：“房地产税出台当前不是最好的时机，这一时机约在2023年6月份 -2025年7月。”

自中国房地产进入2000年后第一轮热潮开始，房产税就进入了公共讨论的视野。但这么多年来，围绕房产税的焦点问题仍然是：为什么征收，如何征收，对哪些房子征收等等，在上海、重庆的试点结果也没有下文，房地产税推出困难重重。

如今房地产税改革试点再度被搁置，我们同策研究院之前写过很多篇关于房地产税的分析，《，，有些内容我们很早之前就预测过了，今天我们再总结分析一下。

1、今年不是出台房地产税的最好时机，根据我们的周期研判，这一时机约在2023年6月份 -2025年7月。

房产税的出台有两个本质，第一，减少地方政府对土地财政的依赖度，间接剥离地方政府融资职能；第二，稳步扩大地方税管理权，平衡地方政府财权与事权的不平等。而在当前复杂的国内国外环境下，不具备短期被出台房产税的条件。

从房地产市场发展趋势来看，我们已经错过了两次最好出台房地产税的时间点 ，第一次是在2017-2018年，当时核心一二线城市房价快速上涨，并且上涨趋势向三四线城市蔓延；第二次时间点就是今年上半年，核心城市及部分三四线城市房价和地价普遍过热。自下半年以来整个房地产市场形势已经转变，除了统计局公布的7月份以来的销售、投资等数据全面下滑。

不管从我国当前所处的国内外环境及经济发展所面临的压力来看，还是从房地产业本领域的处境来看，当前大量房企也因为现金流陆续出现问题，市场的下行及动荡不仅不是房地产市场稳定的要求，还有可能会触发系统性金融的风险。因此，今年下半年出台房地产税的可能性非常小，如果说要选择出台时机的话，一般适合选择在房地产市场的上行周期，根据我们的周期研判，这一时机约在2023年6月份 -2025年7月。

2、加剧房地产下行周期的下降速度

可能会使市场“硬着陆”

我国房地产市场所呈现的周期，背后实际就是政策周期，而实际起作用的是货币周期。从趋势来看（见图2），自去年6月份以后房地产市场将会进入到下行的周期，预计到今年6、7月份将会进入到实质性下降阶段（0线以下），如果此时出台房地产税，将会给加剧市场的下行。即使房地产税仅在一线城市及少量三四线城市先试点，但是也会给其他城市造成“影子效应”，大部分三四线城市会预期未来也会出台房地产税，对于购房的态度将会逆转。国家统计局公布的7月份全国商品住宅销售面积同比下降9.5%，环比下降40.6%，银保监会最近也给出了“房地产融资的五个持续下降”，在这样下行的趋势下出台房地产税，会加剧市场的下行，有可能造成房地产市场“硬着陆”。

图2：我国房地产市场周期趋势

3、有可能会导致二手房集中“抛售”

自2003年确立了房地产市场支柱产业地位以来，投资炒房成为社会上热钱的主要流向。我们在《房地产与中国经济》一书中对于房地产投资需求有详细的测算，这一比例约为9.9%，2020年我国商品住宅的市场存量400万亿左右，也就是说约有40万亿的投机资本在住房，如果持有成本上升，势必会让他们在二手市场抛售套现离场，几万亿的资金量一旦流出房地产这个蓄水池，何处安放这一天量资金将成为大问题？这些资金是不会进入实体产业的，因为早期炒房的资金基本都是从实体产业转移过来的，当前实体产业面临的困境更大。这些钱如果流向国外，势必对外汇及汇率造成巨大冲击，如果留在国内，热钱所到之处，基本通胀成灾，不要忘记我国所经历过的“蒜泥狠”、“豆你玩”“糖高宗”。二手市场反过来会进一步影响到新房市场，这有可能拉开房地产市场一场“血雨腥风”的大幕。

4、试点城市的房地产税率一定会上调

国际上房地产市场较发达的国家普遍实行房地产税政策，尤其是持有环节，并且房地产税率较高，普遍在1.5%-3%左右，部分国家的累进税率更高。对比当前上海只是对2011年后的新购买的住宅超过人均免征额度后剩余部分征收，并且在评估值的基础上还打折，这样税率极低，不痛不痒，因此也起不到真正房地产税调节的作用。

表：中国房地产税征收与国际对比

从目前的情况来看，推出类似上海或者重庆模式的房地产税的可能性不大，因为上海和重庆已经是试点城市了，如果只是这两种模式的推广，也就不会再提出在一线城市进行试点这样的措辞。并且从实际效果来看，上海和重庆的房产税政策是无效的，并没有起到应有的作用。基于此，可以推测，第一、试点城市的房地产税率一定会上调，会明显增加持有多套房群体的持有成本；第二、减免面积有可能会减小，当前城镇居民的人均居住面积为40平米左右，如果按照人均60平米减免的话，从全国范围来计算的话，等于是全部减免了。尽管房地产税未来应该也是“因城施策”，但是在各项指标上差距不会太大，这次专家也强调了会从一线向少量三四线扩围。有些人可能会说房地产税主要打击的是持有多套住房的群体，如果单单这样想就错了，专家强调了是未来地方财政的重要组成，有可能会替代土地出让金，如果大面积的减免就会丧失财政收入的支撑作用。

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