越秀地产“不差钱”？

2017年，越秀地产提出 “2020年冲刺千亿”。在失约一年之后，2021年，越秀地产终于迈进了千亿阵营。

根据公告，2021年，越秀地产累计合同销售金额约1151.5亿元，同比上升20.2％；全年营业收入573.8亿元，同比上升24.1％；核心净利润上升至41.5亿元，同比上升3.2%。

销售额增长、营收上升、核心净利润上升……众多利好光环加身让越秀地产成为今年最先发布年报的内房企。

在业内多数企业缩表、出清的当下，业绩会上，越秀地产董事长林昭远对公司的肯定溢于言表，“公司不缺资金，资金不是问题。”

但是，现在专注扩张的越秀地产，真的不差钱吗？

1. 布局全国但是转化仍需时间

凭借动作连连，越秀地产2021年从广州出圈。

年报显示，2021年内，越秀地产在北京、上海、宁波、东莞、南通、西安、毕节、郴州等18个城市新增37幅土地，总建筑面积约为918万平方米，同比增速达到63%。

其中，由于加大了在华中、北方和西南区的投资力度，这三个区域目前的总储备面积达到881.9万平方米，同比增加10.4%，占到总土储量的32%。

越秀地产对于大湾区外区域的野心显然在逐步加码。

从年报数据来看，年内越秀地产在大湾区实现合同销售金额约713.7亿元，同比上升12.1%，占比达到了61.9%。其中，来自广州的合同销售金额606亿元，同比上升8.6%，占比达到52.6%。

而来自华中、北方和西南三区域的业绩贡献占比尚不足全部销售额的15%——截至2021年末，越秀地产华中地区销售额为101.68亿元，北方地区销售额为46.61亿元，西南地区销售额为30.23亿元，三区域的营销之和不过178.52亿元。

单区域押注过高导致的贡献失衡，是越秀外拓的主要考量。

亿翰智库认为，目前来看，一方面越秀过往对进入的大部分城市的深耕力度不够，另一方面一半城市为近两年新进，其在外拓城市的根基并不稳固。

截至目前，越秀地产在各地仍有大量项目需大本营的输血。但越秀地产似乎依然在坚持“外拓”的脚步。

越秀地产执行董事兼总经理林峰表示，如果公开市场地价过高，将更多关注收并购机会。至于收并购的标准，“起码要和越秀地产布局城市有重叠度。” 林昭远提及，越秀地产将总体按照40%的投资强度去铺排。

按照40%投销比，2022年越秀地产预计的可用资金有457亿元。

2. 短债压力陡升

虽然，林昭远表示，越秀地产不差钱。但值得一提的是，越秀地产的现金短债比已经从一年前的2.25跌落到1.36左右了。

根据披露，越秀地产未来一年到期的借贷约298亿元，而除去监控户存款，目前其在手现金及现金等价物约327.7亿元，仅刚好覆盖短期借贷。

为分化风险，缩减成本，地产壹线注意到，2021年越秀地产新增的37个项目中，仅有“郴州星匯城”项目为越秀地产100%控股持有，其余36个项目均为合作联营开发。

由此，越秀地产的少数股东损益近一年时间内出现了翻倍的增长。

从2020年末至2021年末，一年间，越秀地产少数股东权益从4.25亿元元增长至16.85亿元。

年报显示，2021年越秀地产归母净利润为35.9亿元，同比下滑15.5%，但其同期的少数股东损益，却激增至16.85亿元，同比增长了287%。

为了修饰利润，越秀地产其实已经在做资产转手。在年报一众上升的数字里，越秀地产的其他收益净额增幅额外抢眼。

2021年度，越秀地产的其他收益净额约为15亿元，在2020年，这个数字还仅有6.68亿元。

记者注意到，其他收益净额上升的主要原因是去年11月，越秀地产与越秀房产信托基金旗下公司签订了收购契约，以78亿元的总代价卖出越秀金融大厦100%股权。

年报显示，越秀金融大厦处置相关税前收益约24.39亿元，在加入越秀金融大厦处置税前收益之前，年末持有投资物业本年评估净跌值约9.04亿元。

可以说，其他收益净额由负转正，越秀金融大厦的资产买卖功不可没。但其它收益具有不确定性，这就会给越秀地产下一年的利润造成压力。

而越秀地产的另一层压力也来自于销售回款方面，越秀地产的销售也在开年的前两个月表现呈现下滑的状态。

数据显示2022年1月至2月，越秀地产累计合同销售金额约人民币78.64亿元，同比下降约42%，累计合同销售面积约31.30万平方米，同比下降约35%。

2021年3月时，越秀地产树立的目标回款率只有70%，但是彼时业内的均值已经达到80%，头部企业多在90%以内。

越秀地产的压力也逐步凸显出来，管理层在制定2022年销售目标时也显得颇为谨慎。

在业绩会上，林昭远表示，2022年越秀地产的销售目标将在1235亿元左右。这个数字较2021年，仅同比增长7%。

林昭远解释，这一目标是综合考虑了今年的供货情况，以及对市场走势的预判。就行业成交总量来看，“很多机构预测目前已经到了顶点，接下来总体规模也许会有回调。”2022年，越秀地产预计有2146亿元的可售资源可供给市场，参考2021年58%的去化率，基本可实现销售目标，“如果市场好可能增幅会高一点。”