本文讲三个问题：
1.免责声明
2.19号线支线，会不会在皇后店设站?
3.规划变来变去，可信度有多少，又有哪些规律?
（ps：对规划感兴趣的小伙伴加大表姐微信lucky0633，入规划群讨论）。
壹
在写到 时，有小伙伴吐槽：
继续用地铁忽悠卖地，西红门两个限竞房业主（熙红印、熙悦宸著）现在正维权呢！
吹雪虽然写的是分析文章，也是小心脏怦怦跳，会不会过来找销冠维权?要不要搞个免责声明?
开发商早早就出明了免责声明，政府很快活学活用，每版规划出炉的时候，也会备注免责声明：
①以上图纸均为方案过程稿，最终以规划审批为准。
②图中路名为规划暂定名，实际名称以相关部门公布为准。
③图中规划范围以外的路网、绿地、水域情况仅为示意，不反映规划范围外的实际情况。
所以，政府的免责声明，同样也适应销冠的规划类文章。同时，销冠只提供分析视角，引用的资料，原则上使用官方公示规划文件，都会标明出处。
北京的规划，不是图上画画，墙上挂挂。有些规划飞了，绝大部分都会落地，局部调整都有内在规律可循。
也有更夸张的事情发生，比如天通苑东站已经开工了，居然还停下来调整方案。
从规划、规划审批最终通过、施工到建成，会有各种因素左右和变化，千万不能仅仅依靠规划草案买房。
特别是我们不仅要看规划草案，还要跟踪规划变化、政府的某些重大决策会不会影响规划变化。只有这样，我们才能最终做出理性决策。
在文章最后，我们会提到调规的几种常见可能。
贰
中海汇德里和华润润园马上就要入市。有小伙伴很关心问，19号线支线会不会在这两个项目不到800米的地方设站?
海淀的小伙伴很有政策水平。这两个项目的招拍挂公告上给出两点线索：
（一）项目用地东侧紧邻规划,19号线支线，该轨道线位尚未稳定，项目应为M19号线支线可能线位预留用地和实施条件。
这句话的信息量很大：规划了19号线支线廊道，但不确定最终会不会启用这条廊道。
这样的案例也有发生。
比如大兴线原来规划在京开高速东侧，高开高速也提前预留廊道。大兴区政府想发展兴华大街沿线，也就是老城区，就想调规，把大兴线挪到京开高速西侧。
大兴区和北京市博弈了很长时间，一位副市长最终拍板，同意大兴区调规。不过，大兴线改廊道也是个案，不具备普遍性。
这份文件明确了19号线支线的预留廊道，但是预留站点又在哪里?
（二）项目HD00-0403-029地块内……及9000平方米的P+R停车场
标书中出现P+R，这又是啥信号?
P指停车，R指换乘，“P+R”模式是指交通枢纽，可能是公交枢纽，也可能是地铁枢纽。
我们结合第一条信息推测，可能是19号线支线的预留站点。
下图是地铁规划建设观察的观点，也是一种分析视角，供小伙伴参考。
综合土地标书文件，我们目前只能得到一个结论：两个项目附近预留廊道和站点。
这个结论里有两个隐含不确定：
不确定19号线支线会不会改线；
假如不改线，不确定开工建设日期。
第二个不确定，目前已经有了答案： 19号线支线没有进入三期规划建设环评，即2027年之前不会开工建设。
第一个不确定，我们将会在下文提供分析视角。
吹雪的建议是：
先假设19号线支线皇后店站不存在，然后再决策买不买房；
假如如约而至，则是意外和惊喜。
叁
先来回答第一个不确定，为什么19号线支线没有进入三期环评?
我们先来看下面这张图。
地铁建设规划观察曾经提到一条地铁黄金定律：同一地区的2条线路一般分期实施。
13号线分拆成13A和13B，肯定要优先修建，19号线支线只能排队在后面。
为什么13号线分拆，为什么要优先修建13A、13B?再来看一张图。
不仅仅是网络上的路线之争，大数据和热力图也告诉我们，早上进站拥堵前10名，回天占了6席，出站拥堵第一名就是西二旗。
山前太需要直达地铁，从回天地区到山前的上班族分流，13号分拆和修建迫在眉睫。
吹雪还看过一组数据，已经运行的16号线山后段，客流并不多。这里的出行交通工具以共享单车和骑行为主，外出主要靠私家车，马上修地铁的动力并不足，反而更关心北清路。
所以，13A和13B一定比19号支线优先。
第二条黄金定律：地铁规划跟着产业布局走。
地铁修建成本昂贵。此前有媒体报道，16号线每公里造价12.4亿，堪称天价。
地铁巨量投入的主要诉求之一，就是要拉动区域经济发展，贡献GDP。
所以，研究地铁规划变化，要死死盯住各区的产业布局和导向。因此，我们来看下面这张图。
山后各组团对地铁争夺战，一直竭尽全力争取。但是，山后的发展重点已经在悄悄转移，从原来众星捧月的翠湖组团，东移到永丰。
因此，19号支线就不能到翠湖，而是改道去了永丰，也就是上图中的金十字产业走廊的中心附近适合位置，也就是皇后村店。
19号支线目前只修到清河站，并没有继续北延，其中的原因也就不言自明了。
暂时不修地铁，并不妨碍海淀楼盘是yyds，比如去年的销冠学府壹号院。而且，海淀对开发商来说，更有特殊意义，是灯塔，是高地，是实力竞技场。
也有买房的小伙伴关心北清路的修建和通车计划，我们下次再聊。 销冠智库
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