楼市底部已现 今年的小阳春会如约而来吗？

2021年的中国房地产市场，注定是会被载入史册的。这一年，在多种因素叠加下，部分爆雷房企产生的冲击波至今未了。这一年，对于许多房企来说是空前艰难的一年。对于房地产行业上下游产业链的从业人员来说，留下的记忆恐怕也是刻骨铭心的。

所幸，2021年第四季度开始，监管层和主管部门注意到了房地产行业的问题，政策暖风频吹，力保行业和市场健康稳定发展。

可以预见的是，未来中国的房地产市场会进入健康发展和良性循环的轨道。

而现在，大家都在等待3月份，这个时间节点，也将是决定今年房地产市场走势的重要观察窗口。那么今年的小阳春是否会如约而至呢？

事实上，随着去年四季度多地陆续放松房地产调控，加上信贷持续宽松，全国楼市已经出现止跌企稳的态势，而房地产的调控底部也已经出现，楼市反弹的趋势愈加明显，市场的暖意已经出现。

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中国的房地产市场是典型的政策市，因此，分析房地产市场未来走势，离不开对政策调控意图的精准把握，离开政策来谈房地产的未来，就是无源之水，无本之木。

需要注意的一个最大的政策总基调是：去年底召开的政治局会议和中央经济工作会议对房地产行业的未来定调，房地产行业的良性循环和健康稳定发展才是符合绝大多数人利益的最佳选项。这个总定调，也将是2022年所有房地产相关调控政策和走势分析的最根本依据。

先看最近的消息，2月21日，市场消息称，四大行已同步下调广州房贷利率。其中，首套房利率从此前的LPR+100BP（5.6%）下调至LPR+80BP（5.4%），二套房利率从此前的LPR+120BP（5.8%）下调至LPR+100BP（5.6%）。

去年12月，主管部门及金融机构发出将放松信贷政策的信息后，各城市的房贷利率便出现下调的征兆。深圳是反应最快的城市，目前也是一线城市中房贷利率最低的城市。目前，深圳房贷利率相比2021年12月，已有不少银行从此前的加45BP调低为加30BP，大大降低了利率。中国银行、工商银行、农业银行的首套房贷利率为4.9%，二套房贷利率为5.2%。

房贷利率的下调对重构市场信心和促进交易产生的作用往往是最直接的。尽管目前的深圳和广州市场暂时没有较大幅度的成交量反弹，但由于政策效应往往有反应期和滞后期，因此预计不久的将来，广深楼市成交量将迎来一定幅度的反弹。

去年底，央行已经开始降准降息为市场注入流动性，这在给了市场信心的同时，也在客观上进一步促进了楼市稳定的预期。而2022年春节之后，多地楼市调控政策也出现松动，更有城市将首套房首付比例降至20%。

2月17日，山东菏泽部分银行将个人住房贷款首付比例下调至2成引发了市场关注，这一次跟以往不一样的是，菏泽的2成首付政策没有“一日游”。与此前后脚调整首套房首付比例为2成的城市还有江西赣州、重庆、广东佛山部分区域等。

春节前，安徽省发改委在一则文件中，明确鼓励购房领域降低首付比例。这是近期全国首个明确鼓励降低首付比例的省份，从现在来看，越来越多的城市已经效仿跟进。

从历史上来看，稳定住房消费最有效的工具之一就是降低购房首付比例，由于分类调控政策的指导原则，部分压力较大的三四线城市采用这种方式才刺激住房消费无可厚非，也并不违背“三稳”调控目标。其更大的意义在于，政策的调整往往是给予市场信心最有效的方式。

当然需要认清的一点是，由于楼市长效调控机制的作用和“房住不炒”的定调并未改变，投资性需求总体来说将依然被关在楼市大门之外，但之前被政策误伤的首套置业和刚性改善型需求将获得政策的扶持，这部分被积压的需求将重新得以释放进入市场，并为市场注入动力，有利于稳定市场。

国家统计局的数据已经印证了这种判断。2月21日国家统计局发布的数据显示，2022年1月，一线城市二手房价环比上涨0.1%，涨幅与上月相同，其中，北京、上海分别上涨0.5%和0.6%；二线城市二手房价环比下降0.2%，降幅比上月收窄0.1个百分点；三线城市二手房价环比下降0.4%，降幅比上月收窄0.1个百分点。

央行在2月10日公布的社会融资和金融统计数据也值得关注。统计数据显示，1月社会融资规模增量为6.17万亿元，比上年同期多9842亿元。1月人民币贷款增加3.98万亿元，是单月统计高点，同比多增3944亿元。住户部门新增中长期贷款增加7424亿元。也就是说，流向楼市的水龙头又拧松了一点。

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种种迹象显示，在稳定房地产市场平稳健康发展和实现良性循环的要求下，去年下半年以来多地处于几乎冰封的市场已经悄然解冻，并呈现出融融暖意，3月份两会过后，预计市场大概率将迎来真正意义的小阳春。

可以预见的是，在种种利好消息的加持下，随着房地产市场逐步走向平稳健康良性循环，市场信心也将得到进一步的修复，房地产行业各项运行指标也将持续向好，但也不可否认，今年的小阳春行情尽管会到来，但也难以出现市场过热的情形。

对于房企来说，尽管行业环境已经逐步回暖，但去年以来的大洗牌也对房企提出了新的要求。经历了去年的冲击波和行业剧变，在新的市场环境下，购房者也更加理性成熟，更加务实，更加挑剔。

因此，如何应对新形势、进一步提升产品力和服务力来适应新市场环境已经成为了摆在房企面前的一个全新课题。而未来的市场，除了行业集中度进一步提升外，也终将属于那些刻苦修炼内功、不断提升产品力和服务力、不断提升改进产品品质来进一步契合购房者多样化需求的房企。否则，即便有市场的小阳春环境做依靠，房企也难以赢得要求越来越高的客户群体的青睐。

作为头部房企，碧桂园已经深刻地感受到这一市场变化，并提前战略布局快速提升产品力、服务力来应对即将到来的竞争更加激烈的市场。从碧桂园的身上，我们也可以一窥其能够多年稳居行业头部房企地位的奥秘。

2021年，碧桂园共实现权益合同销售金额约5580亿元，权益合同销售面积约6641万平米。在多家第三方机构年度全口径销售排行中，碧桂园均稳居行业榜首，销售业绩持续五年蝉联行业第一，显示出了其强大的韧性。

碧桂园稳健发展的背后，离不开对市场节奏的准确把握，离不开对产品力的不断提升。去年中期业绩会上，碧桂园管理层曾表示，公司产品力方面，正在推进“强基行动”，是以客户为中心，做好产品质量。把每一套房子都当作自己的房子一样去做，对客户负责。

而碧桂园对于产品力的打磨也源于对社会和市场变化的深刻理解。第七次全国人口人口普查结果表明，当今社会人口结构已经出现两大显著变化：一方面老龄化浪潮已席卷而来，老年人的居住生活的品质需求在持续释放，另一方面随着90后、00后步入职场，新的购房群体产生了更为多元的人居需求。由此，碧桂园产品通过持续迭代不断升级产品品质，满足现代人居新需求。

2021年初，碧桂园就全新发布了“府、云、天、星”四大产品系，匹配当下中国人居的需求痛点，从规划、户型、装修、配套等方方面面为消费者带来更“懂你”的家。整体来看，碧桂园这四大产品系的定位一一对应当前住房需求的最新潮流趋势，既充分考虑到年轻群体多元生活需求，又能兼顾老年人群体对居住品质的要求，展现了碧桂园在产品设计上的出色能力。

市场选择也印证了碧桂园产品的价值。碧桂园统计信息显示，截至2021年12月，四大产品系在全国已落地超400个项目，颇受市场好评。

在此基础上，碧桂园还将进一步深化“府、云、天、星”四大产品系的产品内涵。比如，新一代府系产品将更加深化中国建筑传统元素；云系的设计风格更偏向简约、纯粹，增加产品科技内涵；天系产品将持续精研提升产品的高品质；星系产品将更聚焦挖掘年轻群体的居住需求，给予都市新青年梦想之家。

府系

云系

天系

星系

在不断提升产品力的同时，碧桂园也在物业服务版块不断提升自身的服务力，涵盖了客户从买房到入住后的全服务体系覆盖，打造全新购房体验。

2021年9月21日中秋佳节之际，碧桂园结合对每个中国人植根内心的“家文化”的深刻理解，全面焕新发布了家圆服务体系。家圆服务体系是碧桂园联动旗下其他子公司、碧桂园服务等优质资源，共同为业主构建的全生命周期人生服务全新价值体系。全国超3000个高品质项目将同步完成升级，给予客户全新购房居住生活体验。

基于450万个家庭样本，633项生活痛点的样本调研，碧桂园家圆服务体系坚持“共融、共生、共建家园”的核心理念，细心捕捉并汇聚业主生活中的点滴需求，重新提炼了“五维人生规划体系”，即“全生命周期住宅建造科技”“全生命周期人居设计理念”“全生命周期智慧保障服务”“全生命周期生活家园规划”和“全生命周期资源融合平台”。

碧桂园打造提升服务力的创新之处在于，其五维体系提供了从设计到构建、从房子到社区、从平台到体验、从服务到资源、从生活到未来、覆盖全生命周期的过程服务，更体系化、前瞻性地搭建起理想人居服务生态系统，共同开启“共安居，共喜乐，共期盼”的全维人生新图景。

一直以来，碧桂园家圆服务体系强调要“为客户提供全过程的服务、一辈子的服务。”具体来说，家圆服务体系大大突破了以产品化思维定义“地产＋”的传统模式，不仅深度观察客户购房入住过程的多层次需求，以科学规划、精心设计、精益施工、智慧建造、全流程购房的放心服务，贯穿客户看房、购房、收楼、入住的每个过程阶段；而且在业主收楼入住后，跨界整合人居领域优质资源，覆盖居住、教育、旅居、养老、理财等各个场景，实现从房子到社区、生活、未来的全维服务，满足人生成长的全周期需求，重塑新时代的人居标准。

碧桂园对于产品力和服务力的探索实践，恰恰是房地产行业剧变之后，房企如何才能真正赢得未来市场、应对行业新形势的深刻洞悉。正如碧桂园集团创始人杨国强强调的那样：“行业正在发生巨大变化，只有回归本质，为客户提供真正需要的产品和服务，才能适应这样的变化。”