有价无市——关于流动性的探讨：成都哪些区域房产具备流动性

成都目前购房中，建树认为最应该考虑的不是某某房子的增值问题，而是要考虑好不好出手的问题。在一年前，建树曾经探讨过，在那个阶段买房只要价格单价够低，就能确保增值，但时过境迁，一年的时间过去，随着相关政策出台，整个购房环境发生了巨大的变化，价格优先已经逐渐替换为流动性优先，是否卖的出去成为最重要的因素。

以天府新区建发中央湾区为例，抛开风水因素不谈（反向弓），当时13000-16000的开盘单价（非别墅区）看似不高，但从市场反应来看，可以说非常挑客人，即使单价低，但区位较差、周围较吵、公共配套资源不足、二不挂五的定位让其在市场是处于尴尬的地位，流动性堪忧。

如今，期房2年建设期+2年拿证期+3年上市交易+2年满足5年满足税费减免要求，9年的销售周期让很多新盘即使价格低，未来也依然处于不看好的状态，就更不用说现在动辄3万+新房了，考虑区域楼盘是否好出手，最关键的因素要看其受众人群，如果受众人群有限，即使升值了，也不过是一张空头支票。

同样的道理，现在成都周围新区新城例如青羊新城、武侯新城，新盘的价格超过2.5甚至3万的楼盘，未来非常堪忧。涨幅过低会让收益跑不过理财，涨幅过高，又会出现无人接手的情况，这里背后的逻辑也非常清晰：在工资水平没有大幅上涨的背景下，新盘中绝大多数的改善盘以及二手次新房只有依靠置换进行购买，但如果二手房尤其是老破小二手房置换价格太低，购买改善盘的需求也会受到大幅遏制。

“如果一套房都没人买了，光涨价又有什么用呢？”。

因此，当前购房选择流动性强的房子至关重要，那么流动性强的房子具备哪些特点呢？

一、 价格合适

价格合适不仅仅包含价格低，还应该体现性价比高，例如南湖国际、蓝光圣菲TOWN城都是成交量靠前的小区，这些小区都拥有共同的特点，选择多、配套齐、性价比高。价格合适的判断标准就需要参考同区域、同类型的小区进行比较，如果一个区位不好，但价格又高出周围区域的房子，自然而然需要承担很大的风险，比如东原印长江，当想要出手的时候，区位的劣势加上高溢价会直接限制购房人群。

二、 区位合理

区位因素很好考虑，在武侯新城、青羊新城的房子无论如何也比不过三环内的楼盘区位，毕竟配套可不是一朝一夕就能搭建好的，区位带来的区域升值价值会在5年、10年内被放大，区位能带来便利性，还能衍生很多公共资源供给，尤其是稀缺资源，会显得愈发珍贵。

三、 配套成熟

配套成熟是流动性的关键因素，配套成熟的地方一定人流量大，人流量大又会促进配套成熟，当两者都具备的时候，流动性自然而然也会增加。配套成熟意味着能提供一些稀缺资源，当前全面分化的背景下，马太效应会愈加严重，这是一个不可逆的趋势。

至此，很多朋友也应该明白流动性是一个多因素影响的点，考虑流动性才是判断房子购买增值的重要因素，在未来，这样的情况会越来越普遍，有价无市会成为常态。

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