导 读
2021年市场表现“虎头蛇尾”，上半年的“土地热”带动销售业绩激增，企业三道红线分档改善，形势一片大好，下半年市场逐步滑坡，年末我们彻底告别“白金”时代，21年的寒潮过渡至22年，春节周西南三城表现下行明显，供需双方均信心不足，市场降至冰点，具体市场表现以及后市走向又会如何，我们接下来将一探究竟。
一、政策端
2022
国家提振楼市动作高频，昆明放贷环境趋缓明显，黔渝城市提质建设步伐加快
宏观整体环境：1月17日，国家发改委发布《关于做好近期促进消费工作的通知》，提出10个方面促消费的工作举措。提到要抓住春节、元宵等消费旺季，进一步释放居民消费潜力，推动实现一季度经济平稳开局。1月20日，央行发布最新LPR利率：LPR下调，5年期以上LPR为4.6%，上次为4.65%，1年期为3.70%，上次为3.80%，这是LPR5年期时隔21个月后首次出现下调。
从西南三城整体来看，贵阳深化落实“强省会”战略，重庆则在年初与四川省联合发布成渝双经济圈联动发展方案，未来黔渝双城城市质量建设继续保持高速进步，城市提质，人才吸引，为市场发展将持续提供机会，昆明则是面对利率的下调传导效应下，做出迅速“跟随”反应，市场趋缓明显，利于激发更多“置业”消费。
二、市场端
2022
01
供销量价表现：
三城对比：滇渝双城供应放缓，昆明“以价换量”明显，重庆保持三城成交均价首位
春节周西南三城，重庆及昆明“零”供应，贵阳整体仅呈现小幅供应，累计新增面积1.2万方，三城成交昆明以3.75万方位居第一，重庆及贵阳单城成交不及昆明一半，昆明成交均价垫底三城，城市以价换量动作明显，重庆以15672元/㎡成交均价，继续领跑三城。
重庆：供需对比同期持续滑坡，春节周受品质区域拉动均价“翘尾”
近八周量价表现，以元旦作为表现分水岭，开年来供销量价“断崖式”降温明显，春节周前期房企保持供应，市场也有序消化，春节周成交市场惨淡，累计成交1.89万方，对比同期下降91%，受渝中及江北区域部分高成交价楼盘拉动影响，成交均价小幅攀升至15672元/㎡，对比同期上升19%。
昆明：节前推货加速，受主力项目集中备案影响，成交对比同期上扬，均价持续探底
春节八周昆明住宅成交平均体量11.96万方，但春节周期间无新增供应，成交量仅3.75万方，低于近八周平均水平，同比21年春节周期下跌17%，受主力项目为集中备案和团购房影响，均价再次触底，接近10000元/㎡，同比下跌近四成，排除集中备案和团购房等影响因素，春节周各项目成交量均为2-3套左右，表现不及预期。
贵阳：企业推货“躺平”，市场受气候因素干预，春节周成交总量下滑明显，成交均价坚挺
春节八周贵阳住宅成交平均体量5.95万方，受近两周房企推货缓慢影响，住宅市场呈现一定程度供不应求态势，市场以去库存为主；节期间受极端天气（多为大雪凝冻天气）及市场行情影响，客户来访成交普遍较少，其中住宅供应体量1.20万方，成交1.67万方，同比下滑22%，环比下滑近七成，从成交均价来看，春节周期间住宅均价11090元/㎡，环同比基本持平。
02
项目表现：
企业推货信心下行，返乡置业热情不再，成交“挂零”为常态
春节期间西南三城中，昆明、贵阳新开盘/集中加推项目个数为“零”，企业推货信心严重不足，重庆稍好，然而仅有4个项目集中开盘，去化最高单盘利用学区卖点叠加低价策略，最终斩获33%去化率；
我们再观察春节期间在售项目表现，西南受极端天气影响、名企暴雷，市场行情持续下探，置业群体观望情绪高涨明显， 重庆单项目日均来访客户不足5组，昆明21个项目无人认购，贵阳多项目春节停售，在售项目单日认购仅为1-2组，客户置业降至“冰点”，“返乡潮”自疫情爆发后变现逐年变弱，直至今年重庆、贵阳客群占比仅为10%及6%，三城多地缘性客户主力支撑成交。
三、营销端
2022
三城营销发力途径主要以线下为主，多房企优惠力度对比同期“缩水”明显
西南三城，春节期间营销方式基本趋同，均采用常规化楼盘营销，方式多见”少量特价房+折扣+赠礼”，活动形式较为老套，未做创新，同时优惠力度下降明显。
重庆：春节期间，各大房企推出“春节档”活动，以特价房源、成交送家电等活动为主，活动投放“线上+线下”相结合，与往年不同，各房企以返乡置业活动明显减少，活动也由相对简单的“特价房源”、“认购砸金蛋”等活动取代了往年多样的线上直播等活动，且折扣力度较2021年有所减小，购房者对于房地产市场信心不足，使得开发商减少优惠政策。
昆明：春节期间营销活动以特价房和优惠折扣为主，部分房企项目推出返乡置业优惠，俊发各大盘节前回收折扣点位，保利优惠活动力度较大，最高优惠7个点，其余多房企仍以小幅度折扣以及新春暖场活动为主，整体来看，活动优惠力度下降明显，且方式单一枯燥。
贵阳：房企借力多个线上大型流量平台，作为项目宣传的主要“突破口”，实际营销活动仍以线下营销动作为主，目前各项目营销手段已基本探底，春节期间也基本维持1月底的营销政策，未作出突破创新，部分楼盘推出少量特价房源也无明显促进成交。
四、总结与预判
2022
西南三城依旧处于21年“寒冬期”，无明显转暖趋势，重庆相对滇黔两城，表现趋好，品质楼盘拉动均价，房企推货信心犹在，昆明及贵阳市场继续保持下行趋势，房企退货信心不足，出现颓势，三城购房者反应趋于一致，“返乡潮”未发生，本地客支撑主力成交。
预判：我们纵观整个宏观环境，政策基本面基本向好，为不断紧缩的楼市送来了些许“暖意”，西南三城城市规划建设提速，也同步为楼市恢复提供发展契机；三城均有望在小阳春借力缓步复苏，其中重庆占据城市规模以及规划优势，恢复应更为迅速，昆明其次，贵阳因先前遭遇“名企”暴雷打击，消费者信心重塑，是房企需要努力的重点方向。
2022开工特辑回顾
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