北京楼市：全款买房是大忌，原因很简单

我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

提问：我和妻子持有几百万资金，想买婚房。两个人年收入超过50W，计划全款买一套80年代不带学区的老公房！我们认为年轻人买房应该慢慢来，5-7年后再置换，这种想法对不对？

回答：这种想法，大错特错。这种买房计划走了4条弯路： 第一、全款买房是买房大忌。 买房如果因为资金充裕，而不去借房贷，那其实就没有机会占银行便宜，用低利息买到更大房子，赚到更多； 第二、老破小是大坑。 买内环50平老公房，还不带学区，又是80年代，是最差的选择，不但居住条件差，升值空间也非常有限； 第三、地段是要看发展的。 往外多坐地铁40分钟，同样的钱，可以买到房龄年轻20年的房子，而且近郊地段发展更快。 第四、买错比买贵更要命。 置换房产会有税费、中介费、装修费，这都是额外的成本，也是一笔不小的数目。 所以年轻人要记住，一线城市房价高，刚需自住尽自己所能，如果有条件一次性到位，就尽量避免弯道超车，驾驶技术不好，很容易翻车。

提问：房姐老师，您怎么看，现在新开的奥海明月网签火爆的现象？

回答：今年不要买任何的限竞房 1.限竞房绝大多数不便宜 2.限竞房各种问题为后期流动性和价值埋下隐患 3.最重要的，限竞房锁时间，无法在即将上涨的行情中进行贷款裂变。 在几百个歪瓜裂枣的限竞房项目中，奥海明月奥森one两个本身的品质和价格算上等。 这是另一码事情，在只知道买新房的人群中，这是没有选择的最好选择。 矮子里拔高个，还是矮子。

提问：房姐好，我是非京籍，社保已满五年，准备买首套房，sfsd，因考虑积分落户额外加分因素，打算在北京城六区外购买，首付能在300-350以上，总价款希望上限控制在650左右（最高不超过700）。因新房拿本晚，所以目前考虑城六区外二手房，三居室（考虑将来有小孩方便），购买考虑因素包括自住（小区及周边环境可以，生活便利）、通勤（地铁方便，工作在金融街和大望路）、和保值增值（上学因非京籍暂时不太考虑学区了）。目前枣庄、旧宫、回龙观几个区域都看了不少，主要看次新房，目前，在枣园区域关注中建国际港，旧宫区域关注富力盛悦居和朗润园，回龙观区域关注国风美唐和公园悦府。 因为目前根据普遍说法，买北城还是比南城好（昌平毕竟属于北城），但回龙观整体感觉人口密集、生活环境一般，而枣园和旧宫区域的话，环境不算差。 最后想咨询房姐，像这种情况，买哪个区域比较好？（包括升值潜力）。此外，目前回龙观关注的国风美唐和公园悦府两个小区价格在年底已经上涨，现在购买是否合适？ 另外，上面的小区是否有推荐，或者有其它购房意见。

回答：回龙观虽然睡城，但衔接望京和西二旗两个产业区，所以价格上还算坚挺，也是很多码农置业首选，旧宫没什么产业支撑，需要改造才能释放潜力，最近三年旧宫枣园也是降幅较大的板块。我建议优先选择回龙观，年底上涨幅度不大，国风美唐和公园悦府还可以上车，还有新龙城、流星花园、矩阵二期 也可以淘下

提问：目前北京回龙观北京人家一套120三居，白各庄小产权自住210平大平层，环境好格局好，价值500万，目前手里子弹300，和媳妇工作都在昌平附近，怎么配置房产最好？年收入150

回答：小产权还是略有风险的。投资角度，小产权的金融属性也很差。如果未来不会一直自住，也考虑升值保值，建议出掉。 300子弹二套，能看总价450内的标的，看看回龙观的 新龙城、国风美唐、紫金新干线、和谐家园 。如果是卖掉北京人家，置换一套，可以看看 融泽嘉园，金域华府 自住品质会更高

提问：房姐，互联网码农其它地方有贷款，所以北京二套资格，（老婆孩子在重庆有学区房等多套房子）。目前只有150万左右，你建议去哪里买房好？ 积分落户还差点儿。考虑一个人自住或为落户加分或以后给小孩北京高考准备。其实这点儿钱是不是考虑买个车把房子买远点？昌平北街家园8区170左右单配如何？

回答：第一句其实不影响买房本身，但是你的个人想法会影响买房。 海淀一带的码农，普遍买房吃亏，因为整个海淀区不溢价的标的太少，房屋整体更老更破，次新房几乎一定溢价。 且老破小房屋总价基本至少400万起步，首付150万，如果做好选筹，做好评估和贷款，正常可以买到400多万的标的。 上限抵住下限，这里还没有计算，很大概率上由于评估不足导致400也无法买到。 积分落户更多的比较随缘，先把房子买好。 无论是工作，还是其他操作，最后都要落实到赚钱，买房的场景下，赚钱才是目的。 北街家园，远郊、溢价、一居、超高密度小区，都需要回避。

提问：房姐，西安浐灞住宅一大套。同时北京有购房资格，预算500w。是否可以出西安购入北京？时机大概是什么时候比较合适？

回答：西安谨慎看好，城市地理位置非常好，西北重镇，全省单核城市，理应得到大发展。但是市场经济氛围和产业结构还不合理，房价过去4年涨幅也偏高，现在入场有追高的风险。 尽早入北京，现在的非高溢价的学区标的还是在涨，依旧是卖方市场，今年上半年北京成交量又创下5年新高。即使最近出台新政，封堵了离婚买房的补丁，但对后市的影响也不大，只是一个定向调控，小的波动反而是一个入场时机。

提问：26岁，单身，爸妈几年内应该不会到北京常住。目前在亮马桥工作，以后工作区域应该在朝阳片区，上车盘，五年后可能要换。考虑首付150-200，总价四百万左右的房子。炫特三百五左右一居好还是亦庄1次渠南首创远洋禧瑞天著（目前看中14号楼高层，420w）好？二者未来保值和升值方面怎么样？

回答：禧瑞天著离地铁17号线近 可以上建华，整体还不错，不过禧瑞的好户型不多，周边配套没起来有点荒凉，能长持8年以上，我觉得可以入。 炫特是一直推荐的上车盘，综合性价比还不错，短期收益确定，能跟上大盘的涨幅，如果是持有5左右，更推荐炫特。

提问：房姐，总价2000万，望京保利中央公园vs丽泽西宸原著，哪个更有价值？ 丽泽华为会不会导致暴击？

回答：华为租丽泽SOHO，可能帮丽泽脱坑，但不能帮丽泽改命。 租赁的能量，也不如直接搬迁盖楼过来。 丽泽商务区，还是有前景的； 但是，房产投资，和一个地块有没有前景，关联度太小 要说地段前景，望京要比丽泽高好几个段位 最关键的，有钱的买家，2000万的购买力，望京才是主力集中区。 保利中央公园，到20万一平不是很难。 （注意，保利123期，不同楼栋户型，差别比较大。）

提问：新会员，问：浙江衢州一套房想卖，出手后有大约110w,另部队公积金可贷60w,老家辽宁，想沈阳买房，哪个区块，哪个楼盘比较合适，1套还是2套？谢谢！

回答：整个东北城市来看，沈阳投资价值是最高的。 作为半闭合型市场，整体的楼市以改需为主，整体房价均价在9000多。 沈阳楼市特征是二手房卖的远不如新房，老破小与次新差价极大，这要从沈阳人的习惯理解。 沈阳人好面子，宁可买远郊新房也不愿买市区老房，相对来说老房子性价比更高。 沈阳人有固有观念，看不上沈北，其实沈北都是新的，还是有发展空间的。 沈阳作为省会城市房价并不高，沈阳投资还相对安全，目前的投资市场要放低预期。 放弃投机心理，理性和稳健是基本点，能放得住是关键，改需是市场的主力军，需求和板块发展是未来升值的基础。 当然，也可以追低，以低的价格，入驻这个城市，分享城市的红利，赌以后是刚需市场。 沈北就是，沈北目前虽然经历了一波补涨，但是相对来说还是价格低洼区域。 浑南最具有潜力的就是新市府板块，其次是21世纪板块和白塔这两个板块离市区较近，配套交通相对完善，有一定的入住率，投资比较安全。 浑南市场整体来看，未来的人口流入以及学区商业的兴建和zf的持续投入会是这个板块发展的命脉所在。 北皇姑是沈阳北边核心，会拉动着整个北于洪、沈北涨价。因为地铁加持，地块成熟，这个地方更会吸引老皇姑人来进行改善。 沈阳投资回报率最高的楼盘，具体详见知识星球内部分享

提问：房姐，微博里说的十年后300万=30万，能详细说说吗？什么征兆？怎样开始？望赐教

回答：通胀是一个巨大而缓慢的工程。 缓慢，是因为经济是一个复杂的长链条体系。 100ton 水灌下去，不是每块地分到的水都一样多，最快的可能马上就进水，最慢的可能要经历2-3年才有反应。 而房产，是一个经济系统中的终点环节，水到了每个节点，再集中到终点，又需要一定的时间。 这也是为什么，总是有很多人把房价和防水，看作是两件事。 实际上，防水从未停歇。 一些重要的事件，需要更多的防水来作为开支，防水系统实际上进一步加大。 经济好，房价涨； 经济不好，导致房价进一步上涨。

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