律师解读“买房跳单”事件：跳单如何认定，怎样处理

事件背景：

2月7日，一微博用户发布消息称，作为房产中介，在2019年两次带公众人物谢娜、张杰看了思南公馆东苑7号101室的房屋，后谢娜、张杰以“不喜欢不买”为由未购房。但是谢娜、张杰最后绕过了这名中介还是以所控制的公司的名义购买了上述房屋，属于跳单。

问题引出：

跳单如何认定，怎样处理？

律师意见：

跳单行为在二手房交易环节中常常出现，这个类型的跳单一般是指卖方或者买方已经与二手房中介公司签署了相关协议，中介公司根据协议约定为卖方或者买方提供相应的房产信息，促使买卖房屋的协议达成。如果在这个环节，卖方和买方撇开了中介公司，跳过中介公司，私下进行房屋买卖就是跳单。

跳单的成立的前提在于的中介委托合同的存在，且上述合同应该是独家独占性质的。也就是说如果是卖方委托中介售卖房屋，这种售卖行为务必是独家的，只委托这一家中介公司的，而不是将其房屋的售卖委托多家中介公司。

考虑到跳单行为给民商事活动带来的不利影响，2020年5月28日，我国民法典表决通过，并在第964条和第965条从两个方面对此进行明确，一是中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。二是委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。

以上述事件为例进行阐述，如果谢娜、张杰在买房屋时，委托中介公司提供服务，包括车接车送等等，那么无论谢娜、张杰是否买到心仪的房子，都需要按照签署的居间委托合同支付上述车接车送的必要费用。如果谢娜、张杰是在中介的帮助下确定了心仪的房屋，但是在最后签署的买卖房屋合同的过程中，绕开了中介公司，而是自行与房主签署的买卖合同，那么谢娜、张杰就需要就应支付中介费。

这里需要提示注意的一点就是是否存在跳单行为，需要就是否是利用中介提供的信息和机会完成了上述的房屋交易，比如是否独家委托中介公司，房源是否是中介独家代理等等。如果上述条件不能满足，那么所谓的跳单也就无从谈起。