开发商不能随意赠送阳台了！南宁出新规：阳台建筑面积应计入容积率【930新闻眼】

　　“送阳光房”不计面积、

　　“绿化阳台”全赠送……

　　南宁楼市中一些开发商

　　为提高户型的产品竞争力

　　从飘窗、花池、结构板到绿化阳台

　　想方设法地“偷面积”

　　现在南宁市出台新规

　　开发商不能随意赠送阳台了

　　为进一步加强和规范城市规划，推进南宁建筑设计的标准化与规范化，日前南宁市自然资源局印发 《南宁市建筑工程规划指引补充规定》（以下简称《补充规定》），针对建筑阳台、飘窗、住宅建筑风貌品质提升设计等做了新的要求和规范。

　　阳台建筑面积应计入容积率

　　许多购房者在购买房子看户型时，都会对阳台情有独钟，希望自家能有“大阳台”，最好面积是赠送的。一些开发商为提高楼盘户型的产品竞争力，不惜在阳台上做文章，从赠送飘窗、改造花池、结构板到绿化阳台，想方设法地“偷面积”，花样百出。

　　▲一些房企推出“大阳台”户型吸引购房者（图片来自网络）

　　关于阳台

　　《补充规定》对建筑阳台的设置作出了规定：住宅每个套型的阳台结构板水平投影面积总和不能超过套型建筑面积的30%，非住宅建筑每层阳台面积总不能超过该层总建筑面积的10%。此外，还明确了阳台建筑面积均应计入容积率，也就是说取消了绿化阳台可以不计算建筑面积的规定。

　　阳台设置方面要求，阳台不允许外接各类设备板和结构板，必须设置时，可设置于阳台非主立面的短边或阳台分户墙正面。因造型需要，主体结构范围外阳台可设置装饰柱，装饰柱不可落地或接入结构转换层。当装饰柱同时为结构柱时，应按相应规则计算阳台建筑面积。

　　关于飘窗

　　同时，《补充规定》对于建筑飘窗的设置明确，飘窗应三面临空开敞，若紧临飘窗一侧设置空调设备机位或设备井，可两面开敞；飘窗底板、窗槛墙应为混凝土结构并应与主体结构整体连接；飘窗上下构件应外挑，飘窗进深（从外墙内边线至构件外边线）不超过1.1 米；上下楼层飘窗的出挑构件之间不允许用实墙封闭。

　　阳台和飘窗计算面积各分两类

　　一些购房者在购买房子时，总遇到置业顾问带看样板间的时候可能会说，“我们阳台是赠送一半面积的”，买房客户听完可动心了，心想房子单价这么贵，还送好几个平方米的面积。然而，有的楼盘对阳台是按全面积算了，“阳台赠送”让不少购房者疑惑。

　　▲常见阳台面积计算案例

　　据悉，关于阳台、凸窗（飘窗）等的建筑面积计算，仍按《建筑工程建筑面积计算规范（GB/T50353-2013）》执行。在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算 1/2 面积。

　　主体结构内的阳台和主体结构外的阳台如何区分？南宁市自然资源局工作人员表示，主体结构外的阳台一般为“凸阳台”，阳台在承重结构外，以向外伸出的悬挑板、悬挑梁板作为阳台的地面，再由栏杆、实体栏板组成一个半室外空间，此类阳台计算1/2的面积。反之，主体结构内“凹阳台”，即在承重结构的阳台，则计算全面积。

　　▲这类飘窗按其围护结构外围水平面积计算1/2面积

　　▲这类飘窗不应计算建筑面积

　　凸（飘）窗方面，窗台与室内楼地面高差0.45米以下且结构净高在2.1米及以上的凸（飘）窗，应按其维护结构水平面积计算1/2面积；窗台与室内地面高差在0.45米以下且净高在2.1米以下的凸（飘）窗，窗台与室内地面高差在0.45米及以上的，不计算建筑面积。

　　两类区域住宅建筑风貌品质提升设计

　　为了改善城市风貌，《补充规定》还对城市特色重点展示区域及重要自然景观资源周边的住宅建筑提出建筑造型品质提升的补充规定。

　　▲需要进行住宅建筑风貌品质提升设计的区域图

　　需要进行住宅建筑风貌品质提升设计的区域有两类。

　　城市特色重点展示区域内的住宅建筑包括：民族大道及东沿线两侧第一个街区；长虹路、翠竹路、凤岭北路、那安快速路围合的火车东站周边区域；平乐大道、五象大道以及玉洞大道两侧第一个街区；五象火车站周边第一个街区。

　　重要自然景观资源周边第一个街区内的住宅建筑包括：沿邕江两岸、环南湖、青秀山风景区周边、八尺江两岸、五象湖公园周边、五象岭公园周边。

　　《补充规定》对建筑形体设计提升、建筑立面设计提升等方面均有规定要求，例如，阳台品质提升方面，阳台宜采用落地窗封闭，敞开阳台不应在阳台顶棚下设置晾衣设施，阳台可按造型需要，设置落地装饰柱、装饰墙；鼓励设置阳台垂直绿化等。

　　此外，《补充规定》还列举了几种推荐采用的住宅建筑风貌品质提升做法示例，例如，外墙设备板方面，空调外机等设备要求集中设置，与建筑立面体块一体化设计，要求遮蔽效果好，立面无零散空调、设备板，干净整洁。

来源：南宁晚报