深圳楼市：手上有多的名额时千万别去浪费了

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会员提问：五哥，你好，感觉前海前景规划都还挺不错的，现在上车的话还可以吗？它旁边的宝中和大铲湾老师觉得怎么样？

答：你好，之前前海不少项目都是日光甚至秒光，尽管价格不低，但大家都想在深圳发展的核心地区分一杯羹，前海一直都是高端定位，高端配置，交通方面海陆空应有尽有，交通网络一旦全部建成，带来的影响将不可估量，目前唯一的短板就是住宅用地少，同时这也是整个深圳发展的短板，前海的发展也能给紧邻的宝中板块和大铲湾带来极大利好。由于前海和大铲湾都缺乏住宅用地，因此宝中基本成为了购房者们的主要目标，区位配套成熟又有学位加持，宝中的房价也是稳步上涨，在“前海扩容”消息传出后，二手房也大幅上涨。前海的前景虽然很好，但是在相当长时间内还处于一个规划期，购房者要注意分辨伪前海项目，谨慎投资。

会员提问：五哥，你好，我已经有一套房子在自住，还有一个名额想用来投资，关注到河套规划，不知道这边的房子是否可以用来投资？河套规划的前景很广阔，但是现在实在看不出进度，所以我很纠结要不要选择它，请问有没有什么建议？

答：你好，关于河套地区可以明确以下几点：1.发展慢。一方面，河套定位较高，与前海一样被视作一个中心，代表了深港合作，是一块价值高地；另一方面，河套的发展进程极慢，片区面貌没有得到很大提升，香港地区的园区没有开始建设，深港合作前途未卜。2.房价涨幅不错。可以关注河套三个片区：福田保税区，由于有河套规划、挂牌名校、地铁等多重利好，房价上涨很快，但名校炒作严重，存在价格透支；皇岗口岸片区，价格高，居住舒适度高，涨幅相对小一些，但存在噪音、楼龄过大、学位一般等问题；赤尾片区，房龄大，密度高，噪音大，居住体验不佳，随着旧改推进可能有所改变。3.值得买入。原因在于：福田的经济实力强，购买力也强；福田新房供应较为稀缺；虽然河套的开发还需要较长时间，但长期是值得看好的。总的来说，河套并不完美，但仍有它的价值优势所在。

会员提问：五哥，你好，有两千万以上预算，看了香蜜湖、深圳湾的楼盘，在别墅和大平层之间犹豫，如果是出于自住体验的话，是别墅更值得选择还是大平层更好呢？

答：你好，中国别墅与德国别墅相比较：德国别墅处于市郊小镇，配套齐全，城市面积不大，日常自驾出行，人口密度小，生活节奏慢，适合居住；中国的市郊别墅交通生活不便，配套不完善，维护麻烦，没有居住氛围，涨幅很小，如万科天麓、天琴湾，中国的市区别墅相对更好，但价格很高，而且也是有距离的，如华侨城、香蜜湖。所以，从居住体验上来说，还是大平层比别墅更好。

会员提问：五哥，你好，刚需，新政出台让我买房越来越难了，本来我想在市中心买房的，现在必须按照指导价贷款，买二手房成本太高，打新太艰难，请问新政后利空这么多呢？有没有什么建议呢？

答：你好，新政既带来利空，也带来利好，具体体现在：首先，对买房者来说，新政提高了上车难度，银行按照指导价贷款，首付款增加，买房成本增大；但对开发商来说，有利于新房去库存。其次，利好在于，法拍房关注度可能会升高；利空在于，短期炒房客、刚需、部分中介可能会在新政后受到不利影响。最后，为了平衡区域经济发展，人才可能会向郊区分散，市中心交易量降温，郊区交易量可能会上升，可以提前关注。

会员提问：五哥，你好，在宝安有一套房子，位置一般，朋友劝我出手换一个其他地方，请问为什么像光明这样比较偏的地方受追捧，宝安的房子反而不行呢？

答：你好，建议买房多关注城市中心区域，深圳是多中心发展的城市，大的城市中心包括前海、福田、罗湖等，城市副中心包括深圳北站、龙岗、大运等，对这些中心区域，zf投入更多，配套设施更完善，中心区域之间的普通区域则没有这种福利，所以光明、沙井等地方即使相对偏远，也更容易受到买房者的欢迎。

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