【环宇杂谈】
消耗房子尾部溢价的，还有已到来的海量新房供应、渐行渐近的大学区制度等。
李宇嘉
深圳超级网红盘，从万人打新，到落得乏人问津，仅仅用了一年的时间。一年多前的2020年11月，该网红盘一期入市，1171套房源吸引了超1.5万人填报资料。即便是500万的认筹高门槛，也挡不住9690批客户冻资，“万人打新”上了热搜。
一年多以后的2022年1月，该盘二期入市，1024套房源竟没卖完，未能续写“网红盘”的辉煌。更令人惊奇的是，二期尾盘开启了全民营销，凡推荐新客户购买，即可获得5000元/套的税前奖励，活动时间从1月12日一直到2022年的3月31日。
有中介小哥告诉我，区区5000元一套的转介费用，实在有损网红盘的形象，“LOW爆了”，他们都不愿意接受“转介”，福田、罗湖转介项目的佣金随便一套十万起步。这对致力于“择圈层”而高价入手该盘的前期业主而言，情何以堪啊！但是，这就是现实，购房者的谨慎、中介的不屑、开发商急于出货，尽显“网红盘”的落寞，也折射深圳楼市开始为亢奋买单了。
称之为“超级网红盘”，是因为该盘上演了8年翻4倍的暴富神话。这个项目过去8年一共开盘了五次，价格从最初的4万/平米涨到13万/平米。2020年11月，该盘四期开盘，均价为13.1万元/平米，而二手房价最高涨到18万元/平米。如此严重的“价格倒挂”下，新房倒手即赚500万。如此夸张的财富效应下，这个盘每次推售都会让深圳全城疯狂，人人血脉贲张。
近期推售的第五期，价格在13万元/平米左右，比周边二手房价要高，仍有“房价倒挂”预期。那么，为何网红盘落寞了？网红盘之所以红，因为其巨大的“躺赚效应”，遇上了国内最爱“搞钱”的深圳人，催生出楼市独树一帜的“深圳牛”。这个效应消失，网红标签也迅速褪色。
刚刚发布的70城房价指数显示，京沪新房价格指数止跌，深圳却还在下跌。代表楼市航向的二手房价格，深圳下跌0.4%，一线城市整体上涨0.1%，京沪分别上涨0.8%和0.4%。2021年，深圳二手房成交了40699套，仅为2020年的40%。这一规模是近15年来的新低。量上不去，交易冷淡，价格萎靡不振。2021年5月开始，深圳二手房价已连续8个月下跌了。
过去，不担心房价下跌，因为“还会涨回来”是市场笃定的预期。而当下，参考价控制住了加杠杆，银行严查首付来源，“舆论操控预期、杠杆催生虚火、刚需裹挟入市”的深圳楼市“火爆逻辑”迅速坍塌。压倒这一逻辑的最后一根稻草，就是这个盘被查出的“代持炒房”，以及将炒房做到极致，让管理层瞠目结舌的深房理，从而引发了针对深圳炒房的定向爆破。
集中供地锁定了深圳未来几年的新房价格，实现了地价和房价联动；参考价锁定了二手房交易的杠杆锚，实现新房和二手房价格联动、房价调控和杠杆调控联动。这一立体式的“反炒房”长效机制，无异于釜底抽薪。杠杆加不上去，几千万元一套的房子，谁来接呢？于是，2020年下半年高位入市的投资客，一下子找不到接盘侠了，站岗坚持不下去的只能割肉出货。
这就是深圳二手房交易量创15年新低的原因，也是京沪房价已趋稳而深圳房价仍下跌的原因。也是为何，即便有“价格倒挂”预期，但投资客也不敢入市的原因。一来没有充足的杠杆这个弹药，二来加杠杆买房的成本高，而二手房价难以上涨，炒房不划算。现在，深圳1/3左右的二手房按参考价成交。不按参考价交易的，长期挂牌而交易不了，结果就是“阴跌”。
这样一来，只能自赏账面财富了，曾经的高溢价在不知不觉中“慢损耗”。消耗房子尾部溢价的，还有已到来的海量新房供应、渐行渐近的大学区制度等，大家可参考深圳刚刚发布的住房“十四五”规划。楼市调控成熟的标志，绝不是刺泡沫，而是冷处理，并同步开辟新战场，巧转身，换思路，开新局。再过几个月，深圳楼市会有起色，但永远回不到过去了。
（作者系房地产资深研究人士）
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