董晶看法
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董律说：老人生前与第三人签订房屋买卖合同后，还未来得及过户房屋就突然去世，此时继承人继承遗产时，第三人要求过户房屋，法院会支持吗？
来源|中院审判管理办公室
01
基本案情
1991年李某某与肖某佛签订汕头市百合园某房产买卖合同，约定双方按63000元整转让，因系政府补贴住房尚未能办理产权转移过契手续，经双方同意，今后如能办理时，转让人肖某佛必须负责配合产权过户手续，过契的手续税率费用按双方各自承担。双方自立契之日起，该涉案房屋业权归承受人李某某所有，肖某佛移交房屋所有权证给李某某，此据暂作该房产权转让依据，在产权过户手续清楚时作废。李某某次日付清房款后，肖某佛将房屋所有权证原件交由李某某收执，并将涉案房产交由李某某使用至今。
肖某佛于2016年死亡，其妻陈某英于2014年死亡。肖某敏、肖某毅系肖某佛和陈某英的儿子。因案涉房产至今尚未办理过户登记手续，故李某某诉至金平法院，请求确认李某某与肖某佛之间的房屋买卖合同有效；判令肖某敏、肖某毅协助李某某办理涉案房产的产权转移登记手续。
02
裁判结果
金平法院于2020年9月作出判决，判令李某某与肖某佛于1991年签订关于汕头市百合园某房产的买卖合同有效。肖某敏、肖某毅于判决发生法律效力之日起三十日内协助李某某办理涉案房产过户更名手续，有关过户的税费由李某某承担。
一审判决后，李某某不服提出上诉。汕头中院于2021年4月作出民事判决，变更一审判决第二项，判令肖某敏、肖某毅于本判决发生法律效力之日起三十日内协助李某某办理涉案房产过户更名至李某某名下的手续，房屋买卖合同履行过程中所需缴纳的税款及相关费用由李某某与肖某敏、肖某毅按照国家有关规定各自承担。肖某敏、肖某毅承担税费的范围以所得遗产实际价值为限。
03
法律分析
《中华人民共和国民法典》第一千一百五十九条规定：分割遗产，应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务。根据权利义务相一致的原则，继承人接受继承，应当同时接受被继承人的财产权利和财产义务，不能仅继承遗产权利而不履行相应的遗产义务。遗产债务主要包括：（1）应缴纳的税款；（2）合同之债；（3）损害赔偿之债；（4）不当得利之债；（5）无因管理之债；（6）其他属于被继承人个人的债务。《中华人民共和国民法典》第一千一百六十一条又规定：继承人以所得遗产实际价值为限清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负清偿责任。
本案中，李某某与肖某佛所签订的《房屋买卖合同》合法有效，受法律保护。因肖某佛与其妻陈某英已死亡，肖某敏、肖某毅分别继承了肖某佛名下的房产，相应地肖某佛生前的合同之债亦应由肖某敏、肖某毅继承。肖某敏、肖某毅接受遗产后，对于肖某佛生前依法应当缴纳的过户的税费，仅需在其接受房产的实际价值范围内承担清偿义务。
04
典型意义
自然人的死亡并不必然导致财产关系的消灭，其遗留的财产将由新的权利人承接，因此，只有妥善处理遗产的债务关系，才能保障和维持现有的财产秩序。本案的宣判，实现了法律条文背后的价值观念和实质正义相统一。在遗产继承中有效保护债权人的合法权益，平衡债权人与继承人之间的利益，促进财产在不同民事主体间的良性流转，维护了财产秩序的正常运转。
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