滨江集团：“精彩2021”背后的硬核力量

刚刚过去的2021，对于房企来说，都似打了一场“硬仗”。

在这场硬仗中，房企既要适应土地两集中等政策的变化，又要面临金融持续收紧的流动性问题，还要解决市场突然降温的销售困境，重重压力之下，房企真真切切意识到，保持企业健康度的重要性。

在这场硬仗中，滨江集团无疑是表现优异的房企之一：

·销售端，2021全年销售额为1691亿元，同比增速达24%，处于行业高位；

·土地端，2021全年继续保持增长势头，拿下38宗地块，总土地储备近3000亿元；

·行业流动性危机下，现金回笼却逆势增加150亿元，达到683亿元；

·金融调控趋严之下，融资成本不断下降，2021年已降至4.9%，不仅处于行业低位，也创下企业自身的新低。

销售不愁、手中有粮、底盘稳定的滨江，除了开发主业的高质量发展，2021年，其还在物业、长租，甚至乡村振兴等领域都取得了突破性发展。

为什么在这一场涉及全行业的压力测试中，滨江不仅可以做到游刃有余，最终还能脱颖而出？

复盘过去这一年滨江的发展，我们将围绕“底色、特色、成色”三大关键词，多方位分析滨江之所以能抗住压力测试的原因，展现滨江的企业健康度和长期发展力，从而为同类型同规模房企更好地发展提供思路借鉴。

PART 1

滨江的“底色”：践行长期主义

当大多数房企面对一系列变化，处于被动防守的时候，滨江在2021年，开展了具有关键意义的3大动作，不仅切实履行了企业的社会责任，也为企业开辟新航道奠定了基础。

01 以“1号工程”，助力乡村振兴和共同富裕

先来看两个时间节点：

2021年9月16日，滨江“官宣”启动淳安县滨江集团乡村振兴战略合作。

此次战略合作首选千岛湖王阜乡胡家坪村，计划投入5亿元，用2-3年的时间，进行精品村改造，提升胡家坪村整体风貌、配套的同时，解决村民的就业问题，并促进农产品的自产自销。

2021年12月28日，滨江对外宣布了胡家坪精品村改造项目的最新进展。

·项目一期工程已结顶，将在今年7月交付使用；

·投入3000多万元的云顶天池，已完成立项设计招标，2月底动工建造，将在汛期来临前完工；

·盘山公路、上山游步道、建筑立面改造、文化礼堂、村民食堂等项目，也都在有序推进中。

距离官宣仅过去3个多月，各项工作迅速落地实施。之所以能如此快速的推进，源于滨江将其列为“1号工程”，由董事长戚金兴亲自任总指挥。戚金兴曾说：该项目是其从事房产地行业以来，最有挑战性，知识面要求最广的一个项目，从经济上来说不赚钱，但做这个事情心情愉悦。

以“1号工程”，助力乡村振兴和共同富裕，相信在滨江的努力实践下，改造后的胡家坪村能成为“乡村振兴”标杆村、成为浙江“共同富裕”美丽乡村先行示范区。

02 以重资产模式打造“暖屋”，为高品质租赁树典型

时间拨回到一年前的1月，滨江暖屋第一个项目翡翠江南门店招租运营，这标志着滨江的自持商品房租赁品牌——“暖屋”正式亮相。（）

如今，一年时间过去，继翡翠江南之后，滨江又陆续启动了御江南、翡翠之星、上品华庭三大门店。凭借高品质的产品和服务，814套房源率先招租，整体出租率高达92.6%，其中，有2家门店已实现100%满租。去年底发起的租客满意度调查中，满意度高达99.45%。

暖屋迅速在市场擦亮品牌，源于滨江以国家相关租赁政策为导向，大力发展高品质租赁，助力长租房市场发展的初心。事实上，对于从土地端转化而来的重资产模式的自持商品房租赁，滨江坚定发展。

·其一，合作项目中的自持部分，滨江往往通过收购股权实现对自持部分的把控，进而打造暖屋；

·其二，暖屋也试探性地走出了杭州，滨江于2021年10月在南京拿下的地块，自持部分正在规划打造暖屋。

坚定发展之下，暖屋也在2021年成功实现一定的规模化发展。截止2021年12月底，暖屋投运及在建公寓社区数量合计21个，体量近50万方，房源4360套，自持成本货值超过110亿元。

随着规模的不断扩大，租金收入的持续稳定供应，暖屋或将成为滨江未来利润的一大增量。

03 以高品质服务为基石，探索新航道

如果说暖屋是滨江正在打造的一张企业名片，那么物业服务，显然已经是滨江的一张金名片。

无论是平时周到的服务表现，还是疫情期间及时高效的服务提供，滨江的高品质服务已得到广泛认可。（）

2021年，得益于持续的外拓以及滨江房产旗下项目的陆续交付，滨江服务的规模进一步提升，管理面积站上近3000万平米新高，但更值得关注的是，滨江创新性地进行了多元探索，开拓5S增值服务，进行业务的多元化覆盖。

具体来看，5S增值服务，目前已落地优家、优居和优享三大板块。

·优家主要涉及一手房尾盘销售代理，二手房租赁买卖以及代理长租公寓出租业务；

这块目前发展最为迅速，一手房以及尾盘销售代理的业务已经落地，二手房的经纪业务增加了人员以及服务的区域，已开业两家门店，截止2021年，已服务超6000组客户。

·优居主要是指居家生活的软装、硬装以及一些设备设施的更新改造；

·优享主要涵盖园区生活的各类服务，如入室保洁、庭院绿化改造等。

5S增值服务虽然总体处于起步阶段，但其是滨江围绕基础服务，在深度挖掘客户需求的基础上所进行的与企业发展相匹配的业务延伸，未来将成为利润增长利器，助推滨江服务向前发展。

可以看到，在行业变轨发展的阵痛期，大多数房企“艰难过冬”，滨江却能以政策为导向，围绕房地产生态链，进行多方运作，发展长租，开拓服务新领域，干一行专一行，扎实推进，同时开展公益建设，践行企业的社会责任，显露出企业长期主义的发展底色，进而促进企业更稳定更长久的发展。

PART 2

滨江的“特色”：功夫在日常

滨江之所以能抗住压力测试，进行上文所说的多方位运作，源于其深厚的内功，而深厚的内功是平时紧抓、苦修的结果。主要表现在“四个紧抓”和“两个确保”上。

抓回款抓进度

抓回款，滨江将其放在第一位，尤其是流动性紧张的2021年，以抓回款为中心推进各项事宜。

也正是对抓回款的重视，11月底，滨江的回笼现金就已超去年全年，最终2021年全年，滨江的回笼现金达683亿元，同比2020年增加30%，大大增强了企业抵御各种不确定风险的能力。

抓进度，根据各城市市场的去化情况，确定进度目标，有的放矢的抓进度。尤其是在大本营杭州，保持项目层面的高周转，通过快入市快去化，实现快进快出。

2021年，滨江在杭州市场继续保持快开盘多开盘的节奏，共计推出14000多套房源，比去年增加超4000套房源，尽管2021年全年行情跌宕，但开盘当天的整体去化依然保持95%的高位。

还有一个抓进度的典型案例是，滨江与兴耀联合于去年12月21日在杭州大江东拿下的地块，9天之后便公示了项目规划，这样的速度和项目快周转，除了是深耕的必然，也是企业管理优化、运营卓越的表现，体现的恰恰是滨江的核心优势。

抓品质抓品牌

尽管政策、市场、行业甚至企业自身发展都在变化，但对于品质的坚持和品牌的珍视，滨江一直没有变。抓回款抓进度的同时，滨江也在抓品质抓品牌。

一方面，即使建立了成熟的产品标准化体系，滨江也坚持根据市场发展进行产品创新。

滨江保持每年都有2—6个新品推向市场，持续推进产品力。另外，滨江也积极响应未来社区的建设，除了望江未来社区，其还拿下了湖州长东未来社区。

另一方面，伴随着企业规模的增长，面对合作项目以及外拓项目的增加，滨江也就品控做了考虑。

·面对合作项目，为了确保品质可控，在几乎所有的合作项目中，滨江都包揽了工程；

·面对外拓项目，坚持以杭州标准反复打磨产品，样板房开放前、项目交付前，董事长戚金兴必先勘察现场，严把品质关。

也正是对品质品牌的重视，尽管2021年交付项目数量创下新高，达到21个，遍布杭州、湖州、嘉兴、温州等多个城市，但整体的交付收房率依然保持高位，达到99%。

始终确保人员精干

高人效是滨江一直以来的核心竞争优势。

2019年-2021年滨江员工数量及人效变化

整理制作：克而瑞浙江区域

与行业2021年普遍的裁员动作不同，随着外拓项目的大量增加，2021年，滨江的员工数量较去年增加近40人。

员工队伍较去年扩张了约4%，人均效能却较去年大大提升了20%，从2020年的1.29亿元增加至2021年的1.55亿元，远超行业百强的平均水平，领先优势明显。

显然，在滨江内部，已经形成了一支能准确把握时间、控制成本、保证品质、高度稳定的优秀团队。

始终确保大本营优势

2019年-2021年滨江在杭州房企销售榜的表现

数据来源及整理制作：克而瑞浙江区域

从2019年开始，滨江在杭州的发展便势不可挡，不但各维度销售金额呈现增长态势，2020年、2021年更是牢牢占据杭州市场的TOP1位置，2021年其全口径金额在杭州单城就超过千亿元。

深耕杭州，始终确保大本营优势，对滨江的稳定发展来说，作用巨大。

·2019年-2021年，是滨江的“腾飞期”，2019年滨江进入千亿军团，此后销售额的年均增长均超过20%，做到大象也能快跑，而这三年，杭州单城的销售贡献都占其总销售额的至少50%以上；

·2021下半年市场迅速降温，但杭州依然保持良好去化，凭借产品和品牌优势，滨江在杭州的项目个个热销。像和品、望品，市场下行期推盘，中签率处于低位，同时也实现快速去化，和品单盘的销售额就达135.4亿元，位列2021年度中国房地产企业项目销售榜TOP3。

选择一个安全度高的城市，充分进行深耕，并匹配项目的高周转发展模式，不仅能构筑企业完整的核心竞争力体系，也能使企业依靠自身的商誉和资源获得长足发展。

四个紧抓，两个确保，并非一蹴而就，靠的是严于律己的长年积累，“功夫在平时”是滨江的特色，也是其最大的竞争力。尤其是在面对各种压力测试的时候，这种竞争力优势就会得到凸显。

PART 3

滨江的“成色”：数据更亮眼

正是企业长期主义的发展底色和“功夫在平时”的特色，决定了滨江的发展成色。

2021年，尽管市场跌宕起伏，但滨江交出的成绩单不仅亮眼，还是企业有史以来最好的成绩单。

首先，来看销售：

2017年-2021年滨江销售额变化情况

整理制作：克而瑞浙江区域

销售数据显示，滨江一直处于上升发展期，销售金额逐年递增，2021年全年的销售额达到1691.3亿元，较2020年增长24%。

而2021年百强房企销售业绩的平均增速受市场、调控等影响，出现负值，为-3%，增速超过15%的也仅有25家，无疑，滨江24%的销售增速处于行业高位。

伴随着销售业绩的大幅上涨，滨江在克而瑞发布的《中国房地产企业销售TOP200》的排名也进一步上升，位列第22位，较去年提升5个名次。

其次，来看土储：

2021年全年，滨江共拿下38宗土地，较去年增加8宗，拿地金额469亿，也比去年增加了66亿元，总土地储备近3000亿，继续保持增长势头。

滨江2021年在其他地区的土拓情况

除了继续坚守杭州大本营，在杭州持续收储，滨江2021年的布局还呈现以下两个特点：

其一，“深入浙江”。继去年8月顺利进驻丽水后，滨江已先后布局浙江11个地级市，实现对浙江全省的覆盖，与此同时，首次踏进东阳、兰溪、天台、桐乡等县城（）；

其二，强化“三省一市”布局。在浙江省外，滨江则实现了在江苏南京的补仓和在广州的开拓，进一步强化了对浙江省、江苏省、广东省以及上海市这三省一市的布局。

从深耕杭州，到做深做透浙江，再到对省外高能级城市的持续布局，“手中有好粮”的滨江，才能心中不慌，为企业后续发展蓄力。

最后，来看财务：

2017年-2021年滨江融资成本变化情况

整理制作：克而瑞浙江区域

最亮眼的指标莫过于融资成本的变化，在融资环境整体趋紧、金融监管持续趋严的大背景下，滨江的融资成本已经连续五年实现下探，2021年更是低于5%，达到4.9%，处于行业低位。

融资成本下降的同时，2021年，滨江的融资仍然还有448亿元的余额，且在债务构成上没有ABS、美元债这类高息融资类型，这也确保了企业的安全发展。

如此出色的融资表现，源于金融市场对滨江的高度认可，而这种认可，除了来自于滨江连续多年稳健的业绩表现，也来自于滨江财务底盘的持续健康。

从财务底盘看，上文提到的现金回笼增加、现金流充裕是一个方面，同时，在三道红线这一最直观的指标上，滨江也是行业少有的连续三年的绿档企业。

“三道红线”于2020年8月提出，而在此之前，即2019年，滨江也是保持三条绿线的企业之一，无疑这一年的含金量最高。如今，两年时间下来，滨江依然是满足条件的绿档企业。

接下来，与爆发危机以及流动性较紧的企业相反的是，滨江这类优质的白名单企业将迎来率先发展的机会。今年一开年，滨江就成功发行了一笔9.6亿元的超短期融资券，获得超额认购的同时，融资成本仅为4%。

PART 4

结语

滨江的2021，精彩纷呈。只是，我们更应该看到，精彩的不止数据，还有当中所呈现出来的企业特质和路径坚持。

滨江以长期主义发展为底色，始终注重保持企业的健康度，谨慎加杠杆的同时，勤修企业内功，确保布局稳定、产品稳定、团队稳定，这些都是推动滨江更好发展的硬核力量，使其在面临市场与行业不确定变数的时候，更有底气控制风险，更有能力抓住机遇，从而释放企业价值。

我们也相信，实干笃定的滨江，能在企业成立三十周年的2022，发展更精彩！

【以上内容仅为个人观点，不代表所在企业观点。】