观点与毕马威合伙人厉俊对话：地产的科技未来

观点网 近两年房地产形势的巨变，让行业发展进入了一条新的航道。

多项政策开始推动绿色建筑发展，特别是“十四五”规划纲要中明确提出“加快推动绿色低碳发展”“发展绿色建筑”。

自2020年开始，住建部等多部门也相继印发了《关于推动城乡建设绿色发展的意见》、《关于组织开展智慧城市基础设施与智能网联汽车协同发展试点工作的通知》等多个文件，着力推动地产科技发展。

近几年一直致力于推动中国科技的生态建设及发展的毕马威中国于12月23日发布“领先地产科技企业50”报告，围绕地产商的管理与业务数字化、项目流程管理、物业管理运营与服务、建造工艺与设计、项目投资决策、房产买卖及租赁交易和ESG等多个维度进行。

改变的行业

疫情和房地产存量时代的到来，房企过去赖以为生的“高周转”模式进入尾声，在监管政策、内部运营、外部竞争、品质生活和新技术的共同驱动下，传统房企纷纷开启数字化转型进程。

在毕马威中国房地产行业主管合伙人厉俊看来，2020年和2021年是中国房地产市场的改革与转型集中期，“企业积极地在各种业务场景寻求创新，以达到内部管理效率提升以及外部服务（产品）能力的提升。“

同时，伴随着中国力争2030年前实现碳达峰、2060年前实现碳中和的目标承诺，地产及建筑行业数字化、智慧化、绿色减碳，成为了所有房企的方向之一。

据毕马威统计，目前大部分头部房企已经开始将碳达峰、碳中和目标纳入企业长期发展战略，并在推动绿色低碳发展方面进行了多维度的探索。

事实上，毕马威过去数年一直围绕地产科技发展进行了深度的研究跟进。在2020年前，地产科技更多作为地产行业中的一个议题，推进速度缓慢，有待实质性突破。

直到2020年席卷全世界的这场疫情，成为了地产科技加速器，引发了地产行业对于空间建造与运营方式的再思考。

不可否认的是，地产行业的数字化进程速度依旧落后于其他行业，更多处于局部创新或试点应用的状态。过去黄金20年的粗放式扩张，让房企们来不及拥抱科技这个议题。

在毕马威的理解中，地产科技指的是“坚持科技驱动的发展，积极运用新兴科技成果改造和创新地产行业经营模式、产品服务及产业链接的全价值链生态”。

厉俊亦表示：“科技是地产企业组织转型以及团队能力建设的重要载体及加速器。”

通过科技赋能房企朝着管理标准化、一体化的方向迈进，有效地协助房企缩短决策链条、加强风险提示、提升决策效果。

科技新常态

如今，房地产行业“遍地黄金”的高利润时代已经过去，精细化管理变得越来越重要，在“土地红利/金融红利”转向“管理红利”的过程中，房地产行业的工业制造化刚刚起步，装配式建筑逐渐兴起，但是流程标准化程度与要素颗粒度与制造业相比还是较早期。

2020年印发的《关于推动智能建造与建筑工业化协同发展的指导意见》中，便明确指出要以数字化、智能化升级为动力，加大智能建造在工程建设各环节的应用，形成涵盖科研、设计、生产加工、施工装配、运营等全产业链融合一体的智能建造产业体系。”

在科技赋能地产的情况下，房企通过发行ESG/或可持续发展战略与运营精益结合，是房企碳达峰、碳中和净零目标的核心战略，同时更精准地识别有价值的业务场景以捕获、盘活数字资产，并回归业务场景从而实现价值赋能。

厉俊谈到，ESG战略的落地过程是与房地产企业的设计、建造、运营、处置环节高度结合的过程，结合特定的企业发展战略制定的有经济价值兼社会价值的ESG战略与举措将是今后一段时间各房地产企业科技发展的一大抓手。

纵观国内地产行业的数字化转型，房企自发性通过内生变革，利用数字化不断完善组织，而头部企业逐渐成长出科技自研能力。

从管理组织到工程建设乃至城市发展，大部分房地产开发商及运营商都专门成立了科技子公司，专注于开发科技创新产品及应用，同时也与外部科技企业保持紧密的合作关系。

“房企不仅是地产科技的使用者，亦是地产科技的创造者。在地产科技服务企业之外，成为PropTech（地产科技）的新核心。”厉俊表示。

如今，房地产行业面临转型压力，科技创新企业与地产开发商、运营商共创模式正在成为新常态。具体而言，地产开发商、运营商，拥有复杂业务场景下所累积的大量数据，而科技创新企业识别适合数字化智能化的场景并运用技术手段提供解决方案，进而提高管理效率以及产品创新能力是一种较为有效的推进机制。

相比房地产自身搭建的科技系统，厉俊建议，中小型科技创兴企业未来可以采用“外—内—外“的发展路径，以外部解决方案供应商的身份与房企协作；同时房企也可以进而成为这类新创企业的投资人，在解决方案成熟后化为企业的创投团队并进行能力输出。

厉俊展望，行业在未来将加快从管理视角向客户视角的转变，以数字化工具提升客户服务体验、沉淀数字资产，进而通过产品溢价与服务创新兑现数字经济价值。

以下为观点新媒体对毕马威中国房地产行业主管合伙人厉俊的采访实录：

观点新媒体：毕马威过去几年一直在关注地产科技方面的发展，您认为数字化、科技方面将给行业带来怎样的推动？

厉俊：在新冠疫情发生前，毕马威全球已经连续几年开展了全球范围内的地产科技调研，彼时的调研结果显示，地产科技开始成为地产行业市场参与者的议题，但是推进速度缓慢，有待实质性的突破。

2020年席卷全世界的这场疫情，直接成为了地产科技演进的加速器，引发了地产行业对于空间建造与运营方式的再思考。

我们认为，场景数字化创新探索集中在管理场景激活与服务场景创新两大领域管理场景激活的核心目标是从"经验驱动"走向"数据驱动"，建立"一切业务用数据说话"的能力。

不断完善数据治理与应用体系，充分利用过程信息数据，构建投资、运营决策分析模型，并积极借助大数据、AI、BIM等新技术应用，构建大数据分析能力，以资源匹配最大化为目标进行数字化运营。

未来，行业将加快从管理视角向客户视角的转变，从客户旅程视角出发，进行全流程、全空间场景梳理，识别高频率、高价值的创新服务场景，以数字化工具提升客户服务体验、沉淀数字资产，进而通过产品溢价与服务创新兑现数字经济价值。

观点新媒体：在2019年的报告中，只有25%的受访者拥有完善的数据战略，您如何看待这几年地产科技的发展？

厉俊：随着地产存量时代到来，传统的高周转模式难以为继，在监管政策、内部运营、外部竞争、品质生活和新技术的共同驱动下，传统房地产企业纷纷开启数字化转型进程。

其中，头部企业经过数年高强度的信息化建设，已经逐步进入数字化的新阶段。不过，就整个行业而言，开发商企业的数字化转型过程处在信息化、数据化和智能化不同阶段。

回看国内地产行业的数字化转型，房地产企业内生变革力量蓬勃，数字化组织不断完善，头部企业逐渐成长出科技自研能力。此时，房地产企业不仅是地产科技的使用者，亦是地产科技的创造者，在地产科技服务企业之外，成为PropTech的新核心。

中国是疫情后复工复产最早的国家之一，新冠疫情加速了地产服务模式的线上化迁移，不仅包括数字楼盘等营销模式创新，更涵盖通过智慧空间的打造实现跨越物理空间和数字空间的服务能力，通过多元数字触点实现与客户全渠道、无时滞、持续性的交互，进而激发与捕获更精细颗粒度的客户数字资产。

观点新媒体：目前的房地产市场中，您认为在科技赋能的道路上走在前方的几家企业有什么特点？

厉俊：作为PropTech的新核心，大部分房地产开发商及运营商都专门成立了科技子公司，专注于开发科技创新产品及应用，同时也与外部科技企业保持紧密的合作关系，借助其高频率、深积累、广覆盖的业务场景不断培育有商用价值的技术与产品应用。

内部管理角度，科技赋能房地产企业朝着管理标准化、一体化的方向迈进，针对典型业务流程进行多种业务场景的解构，不断进行业务流程标准化的提升，并结合信息系统的建设不断使业务流程数字化，有效地协助房地产企业缩短决策链条、加强风险提示、提升决策效果。

另一方面，科技创新企业也将衣食住行中的"住"作为下一个颠覆性的应用场景，努力在房地产行业做出更大的突破，尝试将科技产品、创新应用、创新流程融入到传统房地产行业，推进行业的颠覆性演变，比如设计领域的AI运用、建造流程中的工业制造化的尝试等等；再一方面，投资领域也涌现出众多专注于地产科技领域的投资公司，以资本推动房地产科技发展。

观点新媒体：过去，房地产是一个粗放式发展的行业，那么科技会如何改变房地产发展的未来？房企们在哪些方面可以更好的与科技相结合？

厉俊：我们认为，房地产企业可以在以下几个维度上更好的与科技进行结合。

首先，ESG/可持续发展战略与运营精益将高度结合，协助实现净零目标；其次，更精准地识别有价值的业务场景以捕获、盘活数字资产，并回归业务场景从而实现价值赋能。

"十四五"规划明确提出加快绿色低碳发展，发展绿色建筑。我们注意到，大部分头部房地产企业已经开始将碳达峰、碳中和目标纳入企业长期发展战略，并在推动绿色低碳发展方面进行了多维度的探索。

ESG战略（包括碳中和战略）的落地过程，是与房地产企业的设计、建造、运营、处置环节高度结合的过程，因此更好的结合业务场景捕获各类数字资产，包括碳排放数据，结合特定的企业发展战略以及相关物业的物理属性而制定的既富有经济价值又富有社会价值的ESG战略与举措将是今后一段时间各房地产企业科技发展的一大抓手。

观点新媒体：在房地产逐渐从增量转向存量的过程中，地产科技企业会迎来更大的机会，您认为他们应该更多的在哪些领域发力？

厉俊：存量资产的时代，资产的价值提升将会是物业持有人、物业运营商以及资产管理人共同面临的长期议题。

因此，在城市更新、智慧城市的浪潮里，各方结合科技手段，更好的从客户旅程视角出发，进行全流程、全空间场景梳理，识别高频率、高价值的创新服务场景，比如"数字营销"与"客户运营"，以数字化工具提升客户服务体验、沉淀数字资产，进而通过产品溢价与服务创新兑现数字经济价值。

观点新媒体：我们可以看到地产科技企业中有很多都属于中小型企业，背后房地产市场能量这么大，为什么在这个领域中为什么难以孵化一些独角兽出现？

厉俊：地产行业的数字化进程与哪些变革迅猛的行业相比，速度是比较慢的。尤其在国内，过去一段期间房地产企业伴随着我国城镇化程度的不断提高一直进行着高速扩张，整个发展还是相对粗放式的，科技的议题并没有真正的突破。

目前整个行业所面临的转型压力较大也是大家的共识，变革之下房地产企业与社会科技服务企业共创的模式下，我们还是相信会有一些头部地产科技企业可以成功孵化出来的，无论是传统房地产企业的内部孵化还是外部科技企业的突破。

观点新媒体：您认为未来房企与地产科技企业之间的竞争和合作会如何改变？房企尝试在内部进行科技、数字化公司的发展？会不会影响到一些中小型企业的未来？

厉俊：我们认为，科技创新企业与地产开发商、运营商共创模式正在成为新常态。

科技的运用与成熟是需要在高频率、高价值的场景先行进行产品化突破的，地产开发商、运营商，尤其是头部企业，其所拥有的优势在于其过去复杂业务场景下所累积的大量数据以及未来可继续产生的大量数据的业务场景。

因此，发挥各自所长，识别适合数字化智能化的此类业务场景并运用技术手段提供解决方案，进而提高管理效率以及产品创新能力在可预见的未来是一种较为有效的推进机制。

中小企业的未来发展路径可以采用"外-内-外"的发展历程，即，以外部解决方案供应商的身份与房企协作，房企也可以进而成为这类新创企业的投资人，在解决方案达到成熟后内化为企业的创投团队并进行能力输出。

真正影响中小型企业的发展的难点，也是房企内部孵化的难点，都是融合性人才的招揽与培养激励机制。

观点新媒体：市场对于房地产行业的看法逐渐从类金融行业转为类制造业，不少房企也发言称自己正赚着制造业般的低微利润，您认为这种新认识对房地产公司的估值会有什么影响？

厉俊：房地产行业高利润时代已经过去了，无论是建造期间还是持有运营期间，管理精益化变得越来越重要。

房地产行业的工业制造化还刚刚起步，装配式建筑开始兴起，但是总体上，流程标准化程度与要素颗粒度与制造业相比还是较早期的。

我们认为，未来真正影响房地产行业估值的还是房地产企业本身的项目的全流程利润洞察力以及标准化管理提升能力。

观点新媒体：您作为商业、物流地产领域的专家，您如何看待近来黑石、博枫这类型的外资收购国内的不动产？外资进入对内房企来说是利是弊？

厉俊：大概在2017年下半年，我们就注意到外资在国内的并购趋势的反转，这一势头一直有持续到新冠疫情爆发。

疫情之下全世界流动性充沛，而中国是疫情恢复较早的国家，因此也加速吸引外资进一步涌入中国，纷纷配置核心城市的核心资产。

另一方面，2020年4月中国基础设施领域不动产投资信托基金试点推出，截止目前已发行上市的项目的市场表现也都非常好。这一系列要素都促使了中国一线城市的优质商业不动产以及全国范围内的物流地产的"热销"，从而吸引了更多的外资进一步重仓中国。

这些老牌的外资不动产基金往往有丰富的资产管理与长期运营经验，对于提升资产价值有很多实操经验，而内房企历史上更擅长于高周转的运作模式。

由于目前的地产行业已经进入了存量地产时代，如何打好运营牌实际上对于外资与内资都是一样的考题。内房企可以与外资取长补短，在资产的稳定运营、收益提升、风险管理等维度上借鉴外资的国际化经验，持续提升与打造内房企在资产运营侧的核心竞争力，从而培育出更多的领先的本地资管品牌。

观点新媒体：目前国内城镇化率还未到达顶峰，在您看来，地产是否仍是一个好赛道？相比以往，在未来的中国经济内，房地产将扮演一个什么样的不同的角色？您认为，房地产作为经济增长引擎的重要性是否已有所下降？

厉俊：房地产行业事关民生消费和投资发展，历来是整个经济发展的重要支柱。近年来伴随着"房住不炒"的宗旨，各项宏观调控举措密集推出，地产行业的竞争格局不断发生着变化，整个行业积极降杠杆、谋转型，从而不断打造地产行业整体健康持续发展的韧性。

"十四五"规划提出实施城市更新行动，为"十四五"乃至今后一个时期的城市工作指明了方向，明确了目标任务。

实施城市更新行动，推动城市结构调整优化和品质提升，转变城市开发建设方式，对于全面提升城市发展质量、满足人民美好生活需求、促进经济社会持续健康发展，具有重要意义。

随着本年度深圳、上海推出城市更新条例的施行，以及近期国家出台《关于推动城乡建设绿色发展的意见》《关于开展第一批城市更新试点工作的通知》《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（建科〔2021〕63号）》等一系列政策及举措，"去房地产化"城市更新项目市场广阔但是盈利点更多的在运营阶段，加上城市更新项目本身的非标准化属性，对项目实施与管理的要求远高于传统地产开发项目。