香港人何时告别蜗居？

香港地，不是住得贵，就是住得细。

不过事先说明，这篇文章，我们暂且不谈发生在劏房、棺材房中那些让人心碎的都市故事。

雨后春笋般的反人类设计

——“纳米楼”

根据差饷物业估价署最新数据，2019年香港共新建了12302个单位，其中A类单位（实用面积少于40平方米的单位）占当年总量的54%，大部分新上车的新婚夫妇，都是购买A类单位的主力军。

当你以为30几平米的空间对于两人家庭来说已经足够逼仄时，事实上，近年来小于200平方呎（18平方米）的牙签楼、蚊型盘、豪华劏房以至纳米楼、龙床盘等户型在香港市面上层出不穷，有价有市。

屯门菁隽官网截图

屯门菁隽（最小128平方呎）、北角尚誉（最小167平方呎）、何文田加多利轩（最小180平方呎）并称香港三大纳米楼。

屯门菁隽内景（中原地产网站房屋实拍视频截图）

尤其是屯门菁隽，以不足一个车位的空间，做出了一整套包含厨房、卫生间、阳台在内的超迷你公寓，一度被港人嘲笑为：“紫禁城咁大，但皇帝只瞓（睡）一张龙床”的“龙床盘”。

香港顶级博物馆之一，M+博物馆（特区政府新闻处图片）

香港顶级博物馆之一，M+博物馆（特区政府新闻处图片）

新婚夫妇白天可尽享香港这座国际大都市的繁华：豪华的商场、写字楼，顶级的博物馆，免费的郊野公园……

夜晚回到居所却几乎毫无尊严可言，睡觉都未必能在床上伸直双腿，在厕所里刚刚坐下，立即遭遇面壁的尴尬。

生活动线不明，一个小小的房间既充当客厅、餐厅，也是书房、卧室，长期蜗居在这样的狭小空间里，对人的身心健康都有一定损害。

除身心压力，纳米单位为住户生活上带来的不便，同样不可小觑。

香港纳米盘的楼道内景（中原地产官网图片）

因为纳米楼细小，发展商势必会增加每层楼的单位数量，随之而来的，则是更多住户摊分电梯、消防梯、走廊等公用设施的风险。

例如红磡“环海·东岸”，一梯多达36户，不难想象住在该楼盘，上下班高峰时段会面临什么样的窘境。

屯门菁隽官网售价截图

但少于400万的纳米楼，却又成为普通香港市民穷尽一生追逐的上车目标。

“necessary evil”（必要之恶）？

这些不利于住户身心健康的纳米楼在市民的需求中应运而生，时至今日，一部分香港市民已经从心底里认定，纳米楼是配合部分香港人的实际需要的necessary evil（必要之恶）。

尤其在过去5年，香港市场对纳米楼反应炽热，过去5年的私宅供应当中，实用面积少于280平方呎的比例占约13%，小型单位的应课差饷租值更逆市上升。

这些反人类的纳米盘，究竟是从什么时候开始，如雨后春笋一般出现在香港地的？

屯门菁隽的一人位阳台（中原地产官网图片）

故事还要从2008年金融海啸开始说起。当年，在全球量化宽松刺激下，本港二手楼价不断攀升。

为抑制楼市泡沫，港府随即出台多轮逆周期措施，其中包括收紧按揭。

按揭贷款收紧，首付比例上升，一定程度上抑制了当年的炒房行为，不过对于刚需客来说，则意味着需支付更多首付才能置业。

这些刚需客们最终只能变相“将价就货”，购入面积更小、总价更低的单位。

加上港府有规定，400万元以下的住宅就能享受九成按揭（仔细想想，九成按揭下，400万的房子首付只要40万）。

而且之前港府也并未明确用法律规定开发商建设房屋的最小呎数，就这样，实用面积不及200呎的纳米盘开始陆续出现。

曙光初现 港府、银行接连出手

2021年12月30日，发展局局长黄伟纶公布了一个里程碑式的决定，港府将在卖地条款中加入单位面积下限，并以下一季度推出的屯门大榄官地作为首个“试点”，单位面积至少280平方呎（26平方米）。

下季度（今年1-3月）港铁公司推出的项目也会加入这限制。

紧接着，星之谷按揭转介行政总裁庄锦辉对媒体表示，政府此举或会影响“银行对于现有低于280平方呎住宅单位的按揭申请取态”。

又有本港媒体报道，早在政府引入“限呎楼”措施前，已有中小型银行研究纳米楼的“限贷令”。

因为纳米楼一是呎价过高，1平方呎动辄2万多至3万元；二是首付过低，贷款比例过大，这批财力较弱的上车客如果遇到裁员风险，十有八九无法继续还贷。

所以业界几乎一致认为，只要香港楼市承压，纳米楼一定是最先倒下的那一个。

不过，港人“上车”会更加艰难吗？

透过政府卖地及港铁发展项目引入最低面积限制，或许小于200平方尺的“纳米楼”过几年就会绝迹，这显然有利于香港楼市健康发展。

知识补充（没空请跳过）：

香港楼价贵绝全球，根据Numbeo2021年6月数据，在城市中心区域，香港以205744元/平方米位居全球第一，深圳、北京、上海分别以105303元/平方米、102091元/平方米、99079元/平方米位居全球第五、第六、第八。

不过内地三个城市从建筑面积换算为使用面积后，深圳、北京和上海中心区实际房价分别为150433元/平方米、145844元/平方米和141542元/平方米，单价已经超过全球第二的首尔，仅次于香港。

但在房价过高的窘境下，没有纳米盘后，是否会有更多原本可以上车的市民不得不继续等待？

其实，正如黄伟纶说的一样，或许影响没那么大。（黄伟纶：“新措施将影响1%的私人房屋供应，我们觉得这是合适做法。” ）

香港还有不少政策，可以对冲负面影响：

一、“林郑Plan”

这个计划，是指2019年10月，港府提出的“放宽自住物业按揭成数上限计划”，在该计划下，有固定收入的首次置业人士，购买楼价在800万元或以下的现房时，最多可享受九成按揭。

北角国宾大厦（中原地产官网图片）

例如北角港铁站对面的旧楼“国宾大厦”，据报道，一个实用324呎单位现在叫价598万元，首付约60万元，换言之，相比300-400万的纳米盘，买家买上这个大了十多平米的房子，只要多付20万元首付。

二、增加公营房屋及过渡性房屋供应

富山邨公屋（特区政府新闻处图片）

根据行政长官林郑月娥最新一份《施政报告》，港府已觅得约350公顷土地，在未来十年（即2022-23至2031-32年度）可兴建约33万个公营房屋（公屋、居屋、绿置居等）单位，足以满足该十年期预计的30.1万个公营房屋单位的需求。

香港公屋外景（特区政府新闻处图片）

知识补充（没空请跳过）：

公屋：由政府或志愿团体兴建，以低价出租予低收入市民的房屋。

居屋：由房委会兴建，以低于市值的价格（售价已扣除地价），售予合资格的申请人的房屋。

绿置居：此资助房屋计划每年会抽出指定的在建公屋项目，出售给现有公屋租户及合资格人士，单位定价比传统居屋更低廉。

三、增加房屋总体供应量

据悉，下季度香港私人住宅土地供应算上政府卖地、港铁项目、市区重建局项目及私人重建项目等不同来源，估计可提供5,680个单位，连同2021/2022年度的前三季度，全年度总供应量达20,080个，较全年目标12,900个高出约55%。

（文/本刊记者沈雨青）