断档一年的南站VS选择面广的大校场！哪个值得买？

　　刚刚过去的2021年，提及热度较高的板块，南部新城必定榜上有名。

　　南部新城主要分为大校场片区和南站片区，这两个片区在去年呈现出两种截然不同的状态。新盘接连“轰炸”的大校场持续输出，而南站片区已有1年多的时间未有房源上新了，不过很快，南站现房新盘嘉宏峰即将首开，也将为区域带来一波补货。

　　选择面广的大校场，房源珍贵且是现房的南站，该如何选？今天，我们来分析一番。

　　库存：大校场持续输出，南站断档1年终于上新

　　两大区域从库存量上来看，是断档PK房源过剩。

　　南站片区上一次有房源入市是在2020年的12月，万科星耀都荟推出了最后一批房源，售罄收官。而在该项目收官至今，南站依然没有1家楼盘在售。

　　如今，时隔1年多的时间，香港嘉华·嘉宏峰在去年12月底左右，正式公开了样板间。据悉项目最快也将在春节后迎来首开，项目整体也仅有381套可售房源，该批房源卖完之后，南站片区又将陷入一段时间的“房荒”状态。

　　另一边，大校场持续输出。尤其是去年年末之际，有着大校场“四叶草”之称的云萃府、云锦四季、南宸紫阙和翡丽铂湾四家楼盘先后入场，其中云锦四季和南宸紫阙更是一个月内开盘了两次，抢跑、平推，甚至有楼盘开启了分销模式。但这四家楼盘的去化情况其实并不理想。

　　某项目首开至今去化数据展示 图源 南京网上房地产

　　另外，大校场四叶草无论是户型、位置，还是价格、首付比例上看，相似度都比较高，所以也算是给了购房者更多的选择机会。但目前大校场的库存，还是需要消化一段时间的。

　　产品：南站体量小、户型小，大校场140㎡起步

　　从产品方面来看，南站现房嘉宏峰和大校场“四叶草”还是有着比较大的差异。嘉宏峰比较偏刚改，大校场“四叶草”则是以改善为主。

　　嘉宏峰是目前南站唯一将售的精装项目，没有升级装修包，并且是现房交付。而大校场“四叶草”均配备了约4000元/㎡左右的升级装修包，交付时间基本都在2023年下半年至2024年上半年。

　　在整体规划和体量上，嘉宏峰仅有2栋楼，但2栋都是32F的住宅，另外还有2栋商业，体量小，不宜形成较好的小区居住氛围，楼层高，得房率相对会低一些。

　　项目效果图

　　大校场“四叶草”的云萃府有17F的住宅、云锦四季整体是4栋19F的住宅、翡丽铂湾由5栋18-19F住宅构成。从得房率、舒适度来看，大校场这3家楼盘会比嘉宏峰更好一些。

　　从户型面积段来看，嘉宏峰主力面积段约93、116、137㎡，相较于大校场“四叶草”140㎡起步的户型来说，嘉宏峰还是稍微偏刚改、入门改善一些。

　　虽然面积段偏刚改和入门级改善，但户型设计上，嘉宏峰与市面上传统的100㎡以下的小面积打造三房的户型相比，建面93㎡打造的是两房两厅一卫、116㎡打造的是三房两厅两卫，实用度其实并不算太高。

　　另外，户型设计上也不是市面上目前比较流行的横厅、双阳台，但全落地玻璃幕墙和弧形转角飘窗，还是给项目增色了不少。不过，大校场的云锦四季也打造了270°的转角阳台。

　　嘉宏峰实景图

　　价格：南站倒挂近2万精装无包，大校场首付8成起

　　因为产品有差异，所以相比较而言，南站的嘉宏峰的性价比还是比较高的。

　　从均价方面来看，嘉宏峰目前的精装放风价是4.3-4.5万元/㎡，而大校场“四叶草”项目的在售全装修均价基本都在4.6-4.8万元/㎡，另外还均配备了4000-4200元/㎡的升级装修包，含包的在售均价已经超过5万元/㎡了。

　　嘉宏峰的精装标准包括东芝中央空调、博世地暖、方太燃气灶油烟机和消毒柜以及科勒的卫生间洁具等，或同档次的精装品牌（具体以最终交付情况为准）。虽然看起来不算太差，但其实也只能算是普通的基本精装水准，也算不上多高端。

　　嘉宏峰样板间实景图

　　相较于大校场的升级装修包而言，除了国际知名品牌外，像云锦四季还全屋配备狄耐克智能家居系统、贝克巴斯垃圾处理器、格蕾斯淋浴屏等更高端的装修配置。同时，项目还主打高端科技住宅，外墙保温、干法地暖铺贴、地源热泵等均有（具体以最终交付情况为准）。

　　云锦四季样板间实景图

　　翡丽铂湾的装修包也是如此，包括德国博世“燃气灶+油烟机+蒸烤一体机+洗碗机厨电”四件套、德国唯宝一体式智能马桶、当代台盆龙头在内的国际知名品牌，集中净水设备、摩恩垃圾处理器等也都配备齐全。项目更是打造了恒温、恒静、恒氧、恒洁、恒湿、恒智的“六恒”科技住宅（具体以最终交付情况为准）。

　　翡丽铂湾示意图

　　所以比起来，大校场的升级装修包标准还是远胜过嘉宏峰的精装标准的，以高端改善为主。

　　从总价方面来看，嘉宏峰无论是放风价还是户型面积段都小于大校场“四叶草”，所以嘉宏峰的总价门槛相对还是比较低的。另外，据悉嘉宏峰首开的首付比例可能是5成，目前四叶草项目的首付均是8成起，验资大约在300-400万。

　　嘉宏峰样板间实景图

　　按照93㎡的面积、4.5万元/㎡的放风价、首付5成，来简单计算一下，嘉宏峰的验资门槛大约在210万左右（具体以最终实际价格为准）。综合来看，嘉宏峰还是比较有价格优势的。

　　另外，嘉宏峰的放风价与周边二手房成交价还存在着不小的价格差。目前整个南站片区二手房成交单价最高的是万科尚都荟一套单价近6.3万元/㎡的房源，嘉宏峰的放风价与之有着约2万元/㎡的差异。与此同时，项目周边的二手房挂牌价基本都在5万元/㎡+，所以嘉宏峰也算是南站的倒挂盘了。

　　图源 南京链家网

　　而大校场目前仍是新兴板块，二手房价格暂时不具备一定的参考性。

　　不过大校场胜在规划完整成熟，无论是已投入使用的南部新城医疗中心，多条规划、在建地铁穿过，南外本部的即将交付使用，还是沿着机场跑道未来将建成的“文化客厅”，大校场近年来一直在发力，起步和规划从远期来看还是略胜过已经基本成熟的南站片区。

　　门槛相对较低、有倒挂现房优势的南站片区，远期前景较有潜力但是入手门槛较高的大校场该如何选？其实，两个区域的客群还是有所区别的，所以具体还是要看购房者的实际置业需求，才能进行判断了。