两江国际商务中心，也就是我们俗称的“中央公园大商圈”，规划体量600万方左右、总投资达到300亿以上、预计辐射500万消费人群……
排面很有气势，但关于它的争议一直没有停过。
有人说，中央公园现在的房价都是被它的概念炒起来的，等一开业，泡沫就破了
也有人说，中央公园万事俱备只欠“商圈”，只要开业，中央公园的房价马上就会更进一步
争议越大、关注度越高。
今天两江国际商务中心的首期商业，终于迎来了第一个开业的商业中心。走，我们一起去现场看看真实情况。
01
第一个开业的商业中心，是新城吾悦广场。我们大概是上午十点半左右到了现场。
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新城吾悦广场主打潮流路线，有不少首进重庆的品牌。
比如：
重庆首个迪士尼全品类IP旗舰店。
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首次进入重庆的欧美轻奢精品店，Neko Life。
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重庆首个影院界的“GUCCI”，STARX星轶影城。
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首次进入重庆的LEVVV樂赢。
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国内最大的Funner Art·范ER艺术生活馆。
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以及， 全球美食街，这也是吾悦广场重点打造的一个板块。
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龙湖公园天街、中粮大悦城也预计在本月开业。
龙湖公园天街，预计12月30日开业。
定位和其它几大天街比较类似，走家庭消费路线。截至10月31日，龙湖公园天街商户已经接铺的品牌超过220家，进场装修率达到80%，装修完成商户超过80家（数据信息源自渝北微事圈）。
中粮大悦城，预计12月31日开业。
将打造“全国首个生态峡谷潮玩购物公园”。在业态上也挺亮眼的，20%重庆首店、30%概念旗舰店、40%区域首店的品牌阵容。
除了新城吾悦广场、龙湖公园天街、中粮大悦城，中央公园还有合景、万科、金茂、鲁能、香港置地等多个开发商的商业体。
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02
两江国际商务中心的首期商业开业，对购房者来说，意味着中央公园在配套上的又一次兑现。
我们盘点了中央公园目前在售的新房、历史成交量在板块内能排得上名号的二手房小区。
先聊新房。
中央公园现在的楼盘，包括住宅、商业，一共22个。
新房住宅，整体偏改善。
以洋房和大平层为主，洋房面积集中在建面约80-100㎡、大平层面积集中在建面约200-250m²。总价集中在180-250万、建面均价集中在1.7-2.2万/㎡。
从地图上看，离两江商务中心距离比较近的新房，并不是很多。毕竟中央公园已经开发了这么多年，靠近公园和商圈的位置早已被“先来者”占了位。
22个新盘中，单看住宅，鲁能泰山7号、公园大道、上景臺、保利天珺离得比较近。
不过它们目前在售的产品，以大平层和别墅为主。面积大、总价高，基本是四五百万级甚至千万级的价位。
鲁能泰山7号，在售建面约210m²的大平层，套内单价约2.1-2.2万/m²。
公园大道，在售建面约390m²的大平层，总价约800万/套。
上景臺，在售建面约210-430m²的别墅、560-640m²的小合院、760m²的大合院，价格分别在500-600万、750-850万、1300-1500万。
保利天珺，在售有建面约154-187m²平墅、189-237m²的下叠，价格分别在350-400万、380-450万。
显然，目前中央公园的在售新房都比较偏改善。
如果不是预算比较宽裕的朋友，比如，至少160-180万左右的预算，基本不用考虑中央公园的新房了。
说明：以百度地图上各个项目的售房部为起点、两江国际商务中心为终点而显示的步行距离为参考。可能与实际存在一定误差，仅供参考
03
根据贝壳找房的数据，我们整理出二手房历史成交量在中央公园能排得上号的小区/组团，一共39个。
中央公园板块近期二手房的挂牌均价约21494元/m²、近期成交均价约17119元/m²（均是建面均价）。
我们把时间线拉长一点，观察中央公园近一年的二手房房价表现：去年12月份到今年7月份连续涨了8个月、8月份到11月份价格开始下降，目前价格趋于平稳。
数据来自贝壳找房
整理出的39个小区/组团，总价主要集中在160-210万，建面均价主要集中在2.0-2.3万/m²，位置普遍集中在中央公园周边1公里内。
并且，跟两江国际商务中心的步行距离在2公里以内的25个小区/组团中，21个小区的建面均价在2万/m²以上。而步行距离2公里以外的14个小区中，只有5个小区在2万/m²以上。
离商圈越近的小区，价格普遍更高。说明商圈对中央公园二手房的价格影响还是很明显的。
再来看下中央公园板块二手房历史成交量，排名前10的小区/组团。
这些小区的建面均价集中在2.0-2.4万/㎡，主力成交总价集中在150-200万。它们成交的二手房，面积应该不会很大，更符合刚需和刚改的需求。
二手房历史成交量在中央公园排名前10的小区/组团：
金茂国际生态新城锦、鲁能泰山7号十二街区、金茂国际生态新城茁悦、上东汇菁澜三组团、鲁能城中央公馆二期、中交中央公园悦颂、鲁能泰山7号十三街区、鹏润悦秀上东、公园大道、蓝桂雅。
这10个小区的二手房历史成交套数都在50套以上，排名前3的小区均在120套以上。
很明显这些小区在中央公园板块的流通性显然属于第一梯队。
有计划在中央公园买二手房的朋友，去看房时，可以先关注这些比较好卖的小区。
说明：以百度地图上各个项目的售房部为起点、两江国际商务中心为终点而显示的步行距离为参考。可能与实际存在一定误差，仅供参考
04
两江国际商务中心给中央公园板块的溢价，在首期开业之前，就已经被事先算了一部分加在板块内新房、二手房的房价中。
如今它的第一个商业中心开业了，本月还会有2个商业中心开业。按照规划，后续还会有更多商业中心陆续开业。
以后，这个大商圈还能为中央公园的房价加进多少溢价？时间，会告诉我们答案。
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