北京共有产权房新版导则：套型面积调整并增强可变性

央广网北京12月25日消息（记者 门庭婷）近日，北京市住建委联合市规自委发布了《北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则（2021年版）》（以下简称“2021版《导则》”）。2021版《导则》在2017年发布的《北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则（试行）》（以下简称“《导则（试行）》”）基础上进行了11项修订，对共有产权住房选址、配套、户型、面积等作出调整。自发布之日起新取得建设用地使用权的共有产权住房项目执行2021版《导则》。

在2021版《导则》中对社区的生活配套设施提出了“因地制宜”的设计理念，将图书馆、健身馆作为标准配置修改为“因地制宜设置图书馆、健身房等公共交流、学习、健身等场所，按照不小于100平方米规模配置”，可结合项目周边服务设施，为居民提供更加丰富的生活场景。原则性和灵活性相结合，从实际出发确定配套业态，更好地满足居民生活需要。

对于活动、休憩等室外设施，2021版《导则》要求应满足老年人及儿童安全使用需要，宜设置在向阳避风处。对电动自行车的停放、充电，分类垃圾收集点和快件箱的设置等内容也提出具体要求。这些细节将成为设计方案评审的重点审查内容之一。

随着智慧社区的不断发展，2021版《导则》与时俱进地提出倡导构建高带宽、广覆盖的网络体系，提升5G网络覆盖水平，积极打造新一代信息技术在智慧社区的应用场景，同时提出大力推广居民室内水、电、气、热的智能化调节，推广智能缴费。

同时，“三孩政策”及居家养老使现有一部分家庭的规模和结构发生变化，2021版《导则》充分考虑家庭代际及多孩、适老性等新需求，大力倡导多居室精细化套型设计，适度设置紧凑型两居室套型。中心城区新建项目将执行差别化面积标准，十八层（含）以下的住宅建筑，套型总建筑面积不大于95平方米；十八层以上的住宅建筑，套型总建筑面积不大于100平方米；取消了其他区套型建筑面积90平方米以下户型占建设总量70%以上的户型配比要求。

对此，北京市住宅建筑设计研究院院长、北京市保障房政策咨询组专家钱嘉宏对中心城区差别化面积标准的条款解释说：“防火、疏散等居住安全性方面的要求，使不同层数的住宅楼核心筒面积不同，就是俗称的楼层公摊面积不同。19层及以上的住宅楼受防火、排烟、楼梯形式、疏散口数量等多方面因素影响楼层公摊面积要大一些。这次修订面积标准，首先是按照北京市《住宅设计规范》各功能空间面积标准要求，给出适宜的三居室套型套内面积指标，然后再分析18层及以下和19层及以上住宅楼不同组合情况下的楼层公摊面积，考虑多方面因素，最终确定了目前按楼层差别化制定面积标准的方式。”

此外，为了满足居住家庭在共有产权住房全生命周期的家庭生活需求，2021版《导则》倡导主体结构大空间布置，通过轻质隔墙系统、家具设备设施等灵活划分套内功能空间，实现住宅使用的可变性。从长远居住角度，满足住户在不同时期、不同家庭成员构成对功能空间的不同需求。这要求设计充分考虑未来需求，从建筑、结构、水暖电、设备等多专业角度一体化设计，并在房屋使用说明书中说明后期改造条件预留的情况。

与其他条款为补充修订不同，在2021版《导则》有一项内容为全新加入——“进一步提升共有产权住房规划设计建设运营的质量管理水平，有效治理工程质量通病”，该条款旨在夯实共有产权住房建设质量，增强人民群众满意度。

据了解，自2017年《导则（试行）》发布以来，已有三十多个项目约4.6万套共有产权住房，根据其设计建设并投入使用。

北京市住建委相关负责人表示，将会同相关部门加强指导，深入监督，抓好落实，确保2021版《导则》落地，并不断总结经验，持续优化，为居民提供更加安全、可靠、适用的共有产权住房。

对于北京共有产权住房政策的修订，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次政策最大的变化就是取消了户型方面的约束，值得行业关注。2021版《导则》充分考虑了家庭代际及多孩、适老性等新需求，大力倡导多居室精细化套型设计，适度设置紧凑型两居室套型。其中，中心城区新建项目将执行差别化面积标准，十八层（含）以下的住宅建筑，套型总建筑面积不大于95平方米；十八层以上的住宅建筑，套型总建筑面积不大于100平方米；取消了其他区套型建筑面积90平方米以下户型占建设总量70%以上的户型配比要求。从这里可以看出，此次北京共有产权住房建设中，对于“90/70”政策进行了调整，是一种比较灵活的住房发展政策，也吻合了当前三孩等家庭的住房居住需要。

严跃进还提到，此次北京政策具有积极的意义，从共有产权住房的发展角度看，其看到了当前过多追求小户型的弊端。也就是说要基于当前居住者的实际需要，积极探索新居住空间。过小户型对于三孩家庭等显然也是不匹配的。所以北京此次政策体现了与时俱进的较好导向。而从实际过程看，北京此次政策对于后续户型的设计也是有启发的。未来普通商品住宅也应该重点考虑这个内容，在户型方面积极创新，尤其是结合十四五期间三孩家庭等居住需求，积极在户型方面优化，真正提供更好的户型和居住空间。