合肥有贝壳丨一文读懂房产证加名减名

想要改动房产证上的名字有几种不同的方法，会涉及到产权、债权、税费等各种问题，而且房产 证改名字对于婚前、婚后，是否有贷款未偿清有不同解释，不同情况的办理费用也不相同。

1.购房合同

写几个人的名字都可以，但是注意购房合同上填写的购买人是谁，房产证就登记给谁。

2.按揭贷款合同

只能写一个人名字，因为按揭购房只能按照谁贷款谁签字的原则进行处理，保证购房合同、贷款 合同和房产证上签名统一，其原因是规避银行的贷款风险。

3.房产证

上面只有一个人名字，要求是一人一证，第一业主持有，在占有房屋份额那栏填的是共有。

4.房地产权共有（用）证

房产其他共权人持有，同样在占有房屋份额那栏填的是共有，这个证在法律上标志着房产的共同 归属，同时双方约定各自的出资额或所占份额

在房产证上加名字，也就是增加这个房子的共有权人，共有三种方式：析产登记、买卖或赠与。

1.关于析产登记

很多人不是很清楚，一般是指原本为一个人所有的房产，后平均分割变为两人或多人所有，就需 要进行析产登记，较多适用于夫妻配偶。

2.关于房产证减名字 类似于份额转让，流程和正常的房屋买卖类似，需要缴纳所占份额的契税。

（1）父母子女之间减名字，同样视为买卖交易，要收取契税。如果房产证办理时间不满2年 的，还需要缴纳全额增值税及附加税。

（2）夫妻之间加名字或去名字，不收取契税。

1.夫妻加名，婚前婚后各不同

婚前加名

按赠与、买卖方式依据双方申请办理。

（一）赠与，夫妻双方需先到公证处办理赠与公证书，夫妻一方赠与另一方一半产权，之后双方 携带房产证、身份证、公证书到中心办理加名手续。

（二）买卖，双方需签订买卖合同，然后携带房产证、身份证、不动产完税凭证到中心申请办理。

婚后加名

这种情况属于变更登记，市民只需提供夫妻双方身份证明、《结婚证》、《房屋所有权证》、 《房屋登记申请书》等申请材料，共同到有管辖权的房屋登记部门进行面签后，即可办理相关房 屋权属变更手续。免征契税、个税、增值税及附加，仅收取房屋登记费和印花税等。

【注意】如果是之前签订购房合同时没有写上两人的名字，办理两证的时候不能加名，需要在办 理两证后，还清贷款的情况下才能进行。购房合同的名字和房产证的名字是一致的。

2.父母子女加名，选择赠与最合适

如果是父母、子女等这种关系间的房产要办理变更手续，就可以考虑二手房买卖或者是赠与。

赠与流程：

赠与人与受赠人订立房屋赠与的书面合同，即赠与合同。按规定，房屋赠与一定要采用书面形式。

房屋赠与的当事人(受赠人)凭原房屋所有权证、赠与合同，按规定缴纳有关契税。

办理公证。根据规定，房屋赠与必须办理公证。

办理房屋所有权转移登记手续。房屋赠与当事人到房地产管理机构申请变更登记，应提交申请 书、身份证件、原房地产产权证、赠与书及公证书和契税收据。 赠与人将房屋交付受赠人。

直系亲属间赠与是不限购的，不需要做购房资格审查。

赠与手续：

（一）赠与人与受赠人订立房屋赠与的书面合同，即赠与合同。

（二）受赠人凭原房屋所有权证、赠与合同，按规定缴纳有关契税，办理公证。受赠人到房地产 管理机构申请变更登记，应提交申请书、身份证件、原房地产产权证、赠与书及公证书和契税收据。

3.兄弟姐妹加名，多数考虑买卖

虽然非直系亲属间房产加名也可以考虑赠与过户方式，但是由于税费比较高，同时限购未取消之 前也要考虑购房资格，所以买卖方式比较合适。

买卖流程：双方或三方（中介）协商清楚后签订购房合同，之后在网上进行网签备案，去房管局 办理购房资格审查，通过后，打印购房合同，办理过户手续。需携带双方身份证明、婚姻状况证 明、房屋两证等资料。

4.按揭中房产加名字

【注意】上述前提都是房子贷款已经还清，否则需要先去银行还清贷款，注销掉之后，再拿着房 产证去行政服务中心办理相关业务。

法律普及：婚前购买的房屋属于个人财产，婚后加名变为夫妻共有财产，房屋权属发生变更。由 于房屋存在抵押贷款，借款人将由一人变成两人。《物权法》191条规定，抵押期间，抵押人未 经抵押权人同意，不得转让抵押财产。

一、签订按揭贷款合同时，一般银行都会声明不能随意更改借款人；

二、签合同时抵押人是一人，银行只对这一个人的征信等进行调查。如果产权人变成两个，银行 就得对另一个人进行重新调查，如果此人的征信有污点，还会影响到贷款合同；

三、房贷合同涉及贷款利率等问题，目前一套房和二套房的利率是不同的，原来银行只调查一个 人的购房情况，现在加了一个人，如果这个人已经有多套房产，那么房贷利率还得重新计。

因此，在房产证上加名须经过银行批准，一般银行规定：房贷没有还完是不能加名的。