在房住不炒的大环境下，今年的房地产市场降温尤其明显，加上今年实施的各类楼市调控政策，购房者的观望情绪愈发浓厚。然而如今，楼市维稳政策频出，虽然新房市场持续低迷，但二手房市场似乎出现了转折。
壹
12月1日，福州市不动产登记和交易中心后台更新数据。据统计，11月福州二手房市场不仅走出持续6个月的下跌周期，更以成交量2770套，环比涨幅25.85%的喜人成绩，一扫10月创新低成交量带来的“凉意”行情，但整体与去年同期相比，同比下滑8.43%。
具体来看，11月福州各区二手房成交量均迎来普涨，其中仓山区以920套的交易量稳居榜首，较上月环比上涨28.67%。晋安区与鼓楼区分别以688套和666套的交易量位居第二和第三，马尾与台江区的成交量也有不同程度的上涨。
另外，从中介发布的成交数据来看，成交量也从上个月的1140套，上涨至本月的1537套，涨幅约为34.8%。事实证明，二手房成交量的确上涨。
通过了解，福州二手房成交量上涨的原因主要有两个：
一是从10月底以来，部分银行的房贷额度紧张情况得到缓解，放款速度也开始加快，最快放款周期约半个月。
二是部分房东意识到市场转冷，降价意愿明显，促使成交量有所上涨，但该数值仍处于近一年低位水平。
二手房成交量如此，那么11月福州的新房市场成交量如何？
据CRIC数据显示，11月福州五区新房普通住宅累计成交1498套，较上月环比下滑31.85%，成交量连续3个月下滑，打折促销现象也在进一步蔓延。但从成交均价方面来看，相较10月份而言，上涨趋势明显。
另外，在昨天（12月2日）结束的福州2021年度收官土拍虽然流派地块明显减少，但也不复往日的热闹，大部分地块也几乎还是以底价成交，投资力度仍低位运行。参拍的房企大多以国企、央企为主，民营房企鉴于诸多压力，拿地积极性不高，相较过去，无论是报名还是参拍，“缺席率”都比较高，凉意尽显。
贰
虽然11月的成交行情仍旧不佳，但至少在政策方面，有了“松绑”的迹象。
从宏观层面来看，9月底，央行在三季度例会上提出了“两个维护”：要维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。随后，央行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会，再一次强调“两个维护”。
与此同时，银行等机构投资者也开始放开闸门为房企“输血”，市场瞬间活跃起来。值得一提的是，本次发债的房企数量多达42家，但其中40家都是央企、国企或城投，而那些信用评级低的房企，短期内仍存在债务危机。
这也说明央行一时半会不会把融资口子一下子开得很大，只有信用资质好、不存在违约风险的企业才有资格获得发债权。对于那些踩着三道红线、经营状况不佳、负债优化不好的民企，想获融资估计还很遥远。
虽然目前已经临近年底，开发商为了回笼资金会选择对新房进行促销打折，但今年下半年以来，多家房企频频传出暴雷的消息，项目停工、接房维权、货不对板等事件层出不穷，让很多购房者对买新房望而却步。
时值年末，在最后的冲刺阶段，不乏越来越多的房企开始以价换量，面对新房市场打折促销的冲击，一些急于卖房的业主可能接受更低的价格，为购房者带来更大的议价空间，也使得买卖双方更容易达成交易。
叁
如今，2021年只剩一个月不到，基于信贷放宽以及11月份二手房成交量上涨，很多人会认为楼市已经开始回暖。但从楼市调控的角度来看，当下政策还在发酵，信贷方面的放松只是对合理需求放松，保障刚需购房者的信贷需求，楼市释放利好，并不代表房价将大幅大涨，毕竟“稳楼市”才是长久趋势。
对于刚需购房者而言，无论是新房市场还是二手房市场，对于板块预期向好，且价格合理的楼盘，仍可以择优入手。
注：文中内容仅代表克而瑞业务板块福州团队观点，仅供参考。
本文完
文 | 克而瑞 福州
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