“商改租”，能救活存量商业地产吗？

最近几年，有关于“商改租”的字眼，屡屡出现在从中央到地方的相关政策里。

所谓“商改租”，从字面意思来理解，就是将商业性用房改建为租赁性住房。具体而言，就是将闲置商业办公、工业厂房等非住宅类型既有房屋，经过室内功能区分割、水电气民用化改造等一系列操作后，再面向市场出租。

“商改租”的实施有效提升了市场中租赁住房的供应量，减轻了新市民和青年人的租房压力。但是，从另一个侧面来看，“商改租”也透露出一个关于商业地产的无奈现实，那就是库存高、去化慢，长时间的闲置周期，让开发企业和运营企业的现金流承压。

诚然，“商改租”为存量商业项目打开了一个豁口，为盘活商业库存提供了一个新方向。但是，真正实施起来后所面临的诸多难题，不禁让市场疑问：商改租，真的能救活存量商业地产吗？

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住房租赁市场存短板

一直以来，中国住房市场上都存在“重购轻租”的倾向，导致住房市场租购结构失衡越来越严重，租赁成为房地产市场的一块“短板”。

当前，我国的城市化进程开始进入“下半场”，京津冀、长三角、大湾区、成渝等城市群和都市圈逐步形成，吸引着优质高端要素向这些核心城市聚集。大量的人口向大城市及其周边聚合，加速了三四线人口的流失，城市之间的马太效应日益显著。

而租房是他们“落脚”城市的第一步，这也让全国的住房租赁市场的需求呈现出明显的分化。

据58同城、安居客发布的《2020年中国住房租赁市场总结报告》数据显示，一线城市中北京的租房需求量为全国第一，其次为上海、深圳、广州；新一线城市中，西部城市租房需求领先，成都居首位，排名全国第二，仅次于北京，西部代表城市重庆在新一线中位列第二。

据《2021中国城市租住生活蓝皮书》预测，2030年中国住房租赁市场规模将近10万亿元，城市住房租赁人群也将在10年内突破2.6亿人。其中，流动人口及高校毕业生是住房租赁市场主要需求群体，租房市场年轻群体占比增加。

租房大军极速扩张，补缺租赁市场的短板刻不容缓。而需要补齐的“短板”主要体现在两个方面：

一是租房租赁市场供需关系紧张。从国际上来看，国际化都市的租赁住房占比基本超过50%，而北京和上海的这一数据不足40%，中小城市则更低。因此，从供需层面上来看，加大租赁性住房的供应才是缓解租房困局的最直接、最有效的手段。

二是长租公寓市场乱象丛生。近年来，关于长租公寓“爆雷”、“跑路”的事件屡屡发生，令不少租客和房东蒙受损失，市场亟待警示租房风险、规范企业行为的政策出台，以引导租房市场步入健康的发展轨道。

此外，租客群体的支付能力、租房居住品质需求等因素，都是近些年来住房租赁市场所关注的重要因素。

当前，住房租赁市场形成了以市场为主导的租赁性住房和以政府为主导的保障性租赁住房的基本格局，保障性供给作为基石、市场化供给作为有益补充，二者相辅相成，共同推动了住房租赁市场的发展。

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商业地产闯进租房市场

从2017年开始，我国住房制度改革形成了新的思路：建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。在这一新思路的指引之下，近年来一系列鼓励租赁的政策不断出台。

作为一种既能盘活闲置商业地产，又能为租房市场提供增量的措施，“商改租”被提上了日程。

实际上，早在2016年6月，国务院办公厅就发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，鼓励商业地产开发商将商业用房改为租赁住房。

其后，全国各地都开始发力住房租赁市场“补短板”。广州市政府率全国之先，印发了《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，允许将商业用房等按规定改造成租赁住房，经规划行政主管部门批准改建后的住房，土地使用年限不变，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。随后，上海、南京和佛山等地也陆续发文允许“商改租”。

今年7月，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，经城市人民政府同意，在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许改建为保障性租赁住房。

值得注意的是，这是国家首次提出鼓励非居住存量房屋“改为保障性租赁住房”。

“商改租”的核心是平稳住房租赁市场供需结构，但是客观上而言，也非常有利于低效商业项目的改造，进而降低资产的沉淀和库存。

事实上，商办类项目的高库存量已经是行业共识。有数据表明，2020年下半年一线城市写字楼空置率全部在20%以上运行，均创十年新高，上海和深圳甚至超过了25%以上。全国写字楼平均空置率接近30%，商业营业用房空置率高达35%。这样的数据，表明了商业项目过剩问题比较突出。

一边是租赁住房供应的不足，一边是商业项目的过剩，“商改租”为二者找到了一个相互补充的结合点，在深入实施之下，也将会为二者提供广阔的市场蓝海。

03

存量商业会迎来春天吗？

毫无疑问，利好政策将带动更多市场参与者加入到租赁市场规模的升级之中，租赁供需两端也都会积极发力。但是，在一些人将“商改租”视为存量商业新出路时，业内也有并不看好的声音，这是因为“商改租”在具体实施中，还存在着种种难题。

首先，由于“商改租”非标产品多，存在着诸多技术边界不明确、设计内容无依据、施工验收维护缺乏科学指导等具体施工难题。基于此，重庆发布了《既有非住宅建筑租赁居住化改造技术标准》，据悉，该《标准》是国内首部“商改租”建设标准，对其他省市的“商改租”有很强的借鉴意义。

其次，从开发商的角度来说，不愿意为自己贴上销售情况不佳、库存很高的标签，这对于项目后续的销售、运营绝不是一个有利因素。因此，开发商宁愿空置，一边等待市场行情转好，一边慢慢消化存量资源。

最后，也是最重要的一点，就是利益问题。对于开发商来说，改变项目的原有规划，增加改造成本、降低租赁价格，最终“吃力未必能讨好”。再加上投资回报期太长、资金回流速度慢，显然填不了习惯了“赚大钱”的开发商的胃口。所以，开发商当前对于“商改租”的政策更多的是持观望态度。

结 语

允许“商改租”，对于存量商业和租房市场来说确实是一项重大利好，只是，这是否意味着存量商业“春天”的到来，还需要市场去检验。

当然，对于有意入局租赁市场的商业地产开发商而言，接下来最需要做的是完成从“卖产品”到“卖服务”的转变。