金融内参 ——重点房地产企业经营动态监测（006）

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政策监测

政策概览

v 12月16日，广东省人民政府印发《广东省劳动力要素市场化配置改革行动方案》，《方案》提出完善落户机制，落实取消城区常住人口300万以下城市落户限制的有关政策。

v 12月16日，中国人民银行行长、国务院金融稳定发展委员会办公室主任易纲主持召开金融机构货币信贷形势分析座谈会。易纲在总结中强调，金融部门要加大跨周期调节力度，统筹考虑今明两年衔接，保持流动性合理充裕，保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配。

v 12月16日，国新办举行国务院政策例行吹风会，财政部副部长许宏才表示，坚决遏制隐性债务增量，严堵违法违规举债融资的“后门”；稳妥化解隐性债务存量，坚持中央不救助原则，做到“谁家的孩子谁抱”。下一步，财政部将会同有关部门健全依法从严遏制新增隐性债务、稳妥化解存量隐性债务的体制机制，有效防范化解重大风险，坚决不留后患，牢牢守住不发生系统性风险的底线。

v 12月14日，中国人民银行发布称，人民银行党委召开会议，传达学习中央经济工作会议精神。会议强调，持续释放贷款市场报价利率改革潜力，促进企业综合融资成本稳中有降，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，加快完善住房租赁金融政策体系，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

v 12月14日，《湖南省推进新建商品房"交房即交证"改革实施方案》近日正式对外公布。从2022年起，湖南省所有城镇规划范围内新取得国有建设用地使用权的预售商品房项目必须实施"交房即交证"。

v 12月13日，中国人大网发布财政部部长刘昆在10月19日在第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议上，对《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定（草案）》的说明。刘昆表示，由于房地产市场全国差异很大，实际情况十分复杂，房地产税立法工作需要循序渐进、稳妥推进。建议“先深化地方试点、再国家统一立法”。

v 近日，银保监会党委书记、主席郭树清主持召开党委（扩大）会议，会议强调，持之以恒防范化解金融风险。继续按照稳定大局、统筹协调、分类施策、精准拆弹的方针，积极防控重点领域风险。

v 12月13日，海南省人民政府发布了《支持产业项目发展规划和用地保障的意见》。意见旨在落实最严格的耕地保护制度和最严格的节约集约用地制度，统筹保护资源与促进发展，保障海南自贸港产业项目落地，推进海南自贸港产业转型升级和高质量发展。

v 12月13日，证监会党委书记、主席易会满主持召开党委（扩大）会议，证监会表示，要稳妥化解债券违约风险，对“伪私募”、“伪金交所”等风险深入开展整治，并需正确认识和把握资本的特性和行为规律。

v 12月13日，国务院办公厅发布关于印发《“十四五”冷链物流发展规划》的通知，规划提到，2020年，冷链物流市场规模超过3800亿元，冷库库容近1.8亿立方米，冷藏车保有量约28.7万辆，分别是“十二五”期末的2.4倍、2倍和2.6倍左右。到2025年，初步形成衔接产地销地、覆盖城市乡村、联通国内国际的冷链物流网络，基本建成符合我国国情和产业结构特点、适应经济社会发展需要的冷链物流体系。

重要政策解读

v 12月16日，中国人大网发布了两份房地产税改革试点相关文件，一是全国人民代表大会宪法和法律委员会对《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定（草案）》审议结果的报告，二是财政部部长刘昆对上述《草案》的说明。

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1) 房地产税试点城市由国务院确定，报全国人大常委会备案。试点5年，先深化地方试点、再国家统一立法，条件成熟时，及时制定法律。

2) 对于房地产税试点的征收范围，将试点地区的房地产税征税对象划定为居住用和非居住用等各类房地产，考虑到目前我国城乡经济社会发展和居民收入水平总体上仍有较大差距，为减少试点对农村居民的影响，房地产税征税对象不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。

3) 对于非居住用房地计税依据、税率，非居住用房地产继续按照《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》执行，征税范围、计税依据、税率、税收优惠和征收管理等维持现行制度不变，确保试点期间税负平移。

4) 对于居住用房地计税依据、税率，将改革试点过程中逐步研究探索、及时调整完善，形成成熟经验后再在法律中统一规定。

5) 率先试点房产税的城市以房价上涨压力较大、市场热度高的城市为主。

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舆情监测

v 12月13日，山高金融表明奥园全资附属1亿美元票据违约，将采取措施收回本息。

v 12月13日，祥生活服务暂缓IPO进程，将自主选择发行窗口。

v 12月14日，部分奥园理财产品投资人称已收到首期兑付本金和利息。

v 12月14日，恒大在海口8宗土地被收回，因超过动工开发期满两年未动工。

v 12月15日，部分奥园理财产品投资人完成抵楼兑付手续，2千套房源被理财客户锁定。

v 12月15日，碧桂园服务表明融资为抓住收并购机会，不会把资金驰援地产业务。

v 12月15日，碧桂园服务电话会议安抚情绪，表态不做关联公司“输血袋”。

v 12月15日，华夏幸福公告就委托理财服务相关方中科创资本有限公司相关对接人失联事项向廊坊市公安机关报案

v 12月17日，穆迪下调绿地公司家族评级至“Ba3”，预计未来6-12个月销售下滑。

v 12月14日，申司昀因个人原因辞去奥园美谷董事、执行总裁职务，辞职后申司昀将不在奥园美谷担任任何职务。

v 12月14日，业主投诉台商投资区阳光城翡丽公园二期涉及多出违规问题。

v 12月15日，业主投诉郑州经开区阳光城檀悦项目逾期停工问题。

v 12月15日，沈阳华发全运首府行知坊被业主维权，指其“偷工减料”。

03

土地市场监测

代表企业拿地复盘——龙湖集团

2021年1-11月，龙湖集团投资金额同比下降34%, 但投销比与同规模企业持平，拿地成本把控良好的同时投资力度稳步跟进

2021年1-11月，龙湖集团通过招拍挂方式获得85幅地块，总规划建筑面积1080.68万方，投资金额合计为822.41亿元，同比下降34%，平均楼面价为7610元/㎡，较2020年的6850元/㎡增加了760元/㎡、增幅为11.09%。此外，公司1-11月拿地平均溢价率也较去年同期下降0.4个百分点为12.22%。

投资力度上，虽投资总额同比出现较大幅度下降，但面积口径和金额口径的投销比与绿城等同规模企业基本持平，分别为74.1%和34%，总的来说，拿地成本把控适度的同时投资稳步跟进。

2021年龙湖集团拿地高峰期分布于一、二轮集中供地期间，拿地节奏与土地供应同频、几乎不受土地市场热度影响。城市布局上则回归大本营重庆的同时加强布局高能级城市

龙湖集团2021年拿地高峰期为一、二轮集中供地期间，两轮投资力度基本持平，拿地节奏与土地供应同频、几乎不受土地市场热度影响。拿地城市分布上回归大本营重庆，2021年1-11月，公司投资金额最高的城市重庆达96.64亿元，占比为11.7%，而2020年投资占比仅为3.8%，此外，投资金额居TOP5的城市另有西安、南京、杭州、武汉，投资规模均超50亿元。同时，或受公司产品类型影响，龙湖集团对高能级城市的投资力度进一步加强，2021年1-11月投资金额居TOP10的城市均为一二线城市。

v全国土地成交动态

2021年12月10日-17月日，全国涉宅用地共计成交519宗，其中395宗零溢价成交，平均溢价率3.89%，较上周略有回落，成交总建筑面积达3507.4万方，成交总金额为1214.46亿元，成交量达到高位成交额却较上周有所下降，主要系成交城市结构差异导致。

v集中供地土拍动态

青岛：12月15日，青岛第三批集中供地收官，此次集中供地共推出45宗地块，成功出让42宗，3宗流拍，总成交金额133.31亿元，除一宗地块溢价成交外其他均底价成交，第三批次成交量、成交额均较前两批次大幅减少，拿地企业则以本土房企为主，其中烟台融发汇科置业有限公司收获最多，成功斩获5宗土地。

重庆：12月11日，重庆进行三批次集中供地开拍并于当日收官，此批次集中供地计划出让共28宗地块，最终成交23宗，其中20宗底价成交，3宗拍卖成交，共揽金275.74亿元，成交楼面均价6818元/㎡，多数地块为国企托底成交。

2021年重庆三批次集中供地共成交97宗，总成交金额约1073.33亿元。

v监测房企拿地动态

2021年12月7日-13日， 中科财金20家重点监测房地产企业中，在一级土地市场竞得土地的分别为保利发展、招商蛇口和龙湖集团，大部分民营房企仍受困于资金问题，拿地处于停滞状态。

保利发展：12月8日，在厦门联合国贸、联发在经过69轮的竞拍后以99.6亿元竞得了位于湖里区06-08五缘湾片区高林北路与金宝路交叉口西南侧的地块，溢价率为7.33%，成交楼面价为39104.8元/㎡，销售限价71800元/平方米。

招商蛇口：于12月8日、12月11日，分别在合肥、深圳和重庆竞得三宗涉宅用地，总成交建筑面积为70.65万平方米，投资总金额为38.85亿元，均以底价或低溢价成交。

龙湖集团：12月7日、8日，龙湖集团在成都斩获2宗住宅用地，总成交规划建筑面积为22.03万平方米，总投资金额为17.98亿元，均以零溢价成交。

v第三批集中供地预览

杭州：12月21日，杭州第三批集中供地集中出让，共推出涉宅用地35宗，总建筑面积416.1万平方米，总起价712.9亿元。区域分布上，拱墅区推出12宗，余杭区、滨江区、钱塘区、西湖区、钱塘区各2宗，萧山区、上城区各4宗，富阳区、临平区各3宗、临安区1宗。土拍规则上，较第二批集中供地，上限溢价率从15%下调至10%；取消了一年以上的房产开发资质要求；取消报名地块数量的限制；全面推行“定品质”要求，对配套建设用房面积少许增加；延迟土地款缴纳时间。

长沙：12月22日，长沙第三批集中供地开拍，共推出涉宅用地26宗，总出让面积约165.2万平方米，总建面414万平方米，总起拍价153.5亿元。竞自持租赁地块共11宗，占比42%，纯住宅地块达18宗，占比69%，商住用地为8宗。竞拍规则上，较第二批集中供地无重大变化，其中溢价率上限为15%。

天津：12月23日，天津第三批集中供地计划开拍，共推出11宗涉宅用地，拟出让土地面积约83.03万平方米，总起价76.74亿元。区域分布上，河西区、北辰区各2宗、滨海新区4宗，远郊静海区3宗。出让规则上，同一企业及其控股的各个公司，不得参加同一宗地的竞买，须说明购地资金来源并提供相关证明。

西安：西安第三批集中供地采用“限房价、定品质、竞地价”的方式集中挂牌出让。网上挂牌期限为2021年12月10日9时至2021年12月23日16时整，挂牌竞买保证金支付截至时间为2021年12月21日16时整，报价超过最高限价的，以摇号的方式确定竞买人，摇号时间为2021年12月24日。共计挂牌13宗涉宅用地，总出让面积694.24亩，较第二批的3757.7亩大幅缩减。区域分布上，未央区2宗，莲湖区3宗，高新区、曲江大明宫各3宗，雁塔区2宗。

北京：北京第三批集中供地挂出13宗地块，其中12宗住宅用地，1宗商业用地，12宗住宅用地总面积约61.7万平方米，建筑规模约112.78万平方，13宗地块挂牌竞价起始时间为2021年12月10日，挂牌竞价截止时间为2021年12月24日止。区域分布上，朝阳区6宗，门头沟区2宗，大兴区、房山区、丰台区、密云区、延庆区各1宗，其中商业用地位于大兴区。值得注意的是，朝阳区劲松街道0408-646地块设定有政府持有商品住宅产权预设份额10%，且可出让居住建筑规模（12032.4平方米）实行“现房销售”。

沈阳：沈阳第三批集中供地集中挂牌27宗，出让宗面积 138.09万平方米，其中沈河区3 宗，大东区4宗，于洪区2宗，皇姑区1宗，经开区5宗，浑南区3宗，铁西区6宗，沈北新区2宗，苏家屯区1宗，交易时间为2021年12月15日—2021年12月24日9时整。出让规则上有所变动，本次土地挂牌交易采用有底价增价方式，按照价高者得原则确定竞得人；设有最高限价的地块，达到最高限价后，采取摇号方式确定竞得人。

04

项目新开盘监测

05

债券到期监测

表：重点监测房企信用债列表

表：重点监测房企海外债列表

附件1 ：中科财金重点监测房企清单