回迁房20年内禁止买卖，救了知识城一命！

编辑：牛夫人

如题所示，令人震惊！

近期，一份文件《名字很长的文件》公布，其中明确表示了：

知识城回迁房原则上要求村民自用！已办理“集体土地转国有”的回迁房自持比例不低于50%！拿到红本后自持年限不低于20年！已实施微改造的老旧小区， 10年内不得纳入全面拆迁 ！

• 这份文件到底还传达出什么有用的信息？

• 回迁房的延缓入市对于知识城来说是不是一个大利好？

• 知识城回迁房那么便宜，到底能不能买？

• 回迁房为何在买房鄙视链最底端？

今天牛夫人就来讲讲这几个问题！

解读！

回迁房延缓入市，救了知识城一命！

文件中，有三个关键信息：

①“杜绝运动式、过度房地产化方式实施城市更新，不片面追求规模扩张带来的短期效益和经济利益。”

“未经城市更新部门统一，不得启动改造意愿征询等工作。”

牛夫人解读：

这条主要是针对黄埔“先拆后批”的旧改模式，确实步子迈太大了，各种问题都出来了，所以接下来的主基调的慢一点、稳一点。

并且这样也有利于黄埔房地产行业的平稳发展。

② “已实施微改造的老旧小区，10年内不得纳入全面拆迁。”

牛夫人解读：

近些年来，黄埔便有不少老社区进行了微改造，具体内容包括不限于：装电梯、刷外墙、修条路、建一个市民广场，以及通一下水电之类的。

这种微改造的好处是投入成本低、见效快，在大拆大建的过程中，这些小区能够起到一些缓冲作用，缓解租房压力。

不过，这些被微改造过的小区，10年内基本没有拆迁的可能了……

黄埔微改造小区

③ “旧村改造复建区回迁房原则上要求村民自用，已办理“集体土地转国有”手续的回迁自持比例不低于50%；且自取得回迁房不动产登记证后，自持年限不少于20年；自持以外部分，自取得回迁房不动产登记证不满5年或未完成补缴土地出让金的，不得上市交易。”

牛夫人解读：

这一条是最重要的，村集体在引进开发商时，都会要求完成集体土地转国有，同时要有商品房红本，而商品房红本，一般就是用于买卖的。

自持比例不低于50%，也就是意味着，如果一个知识城旧改村民分得两套房，那么至少有一套要拿红本，而且20年内不得交易，只能用来自住或出租。

而另一套如果要出售，也要红本至少满5年，或者交完土地出让金，才能进入市场交易。

简而言之，假设知识城村民今年能拿到回迁房，那么至少要5年后才能有机会出售房子，如果只分得到1套的，那么至少20年后才能出售。

其实，这对于知识城的楼市来说是正向作用的。

根据最近流出的一份知识城规划咨询项目公开招标的公告显示，如今知识城共有19个旧改项目，其中，复建面积达到1908万平、融资商品房面积为1580万平。（数据来源：@拆神）

按照一套房子平均数为100㎡来计算，那么旧改结束后，知识城三年后将会有19万套回迁房、15万套商品房。

可怕吗？想象一下，如果官方不出手限制回迁房的交易，那么意味着3年以后，知识城将会有34万套房子在市场上流通……

画面太美，简直不敢看。

而在这种情况下，回迁房势必会扰乱正常的商品房买卖逻辑，届时知识城楼市定会产生巨大深刻的负面影响。

而如果按照这份文件来实施，理想状态下，50%回迁房20年后入市、50%的回迁房5年后入市。

加上3年旧改时间，8年后知识城可交易回迁房数量为9.5万套，23年后知识城可交易回迁房数量为19万套+。

20多年后的知识城，如果不出什么意外，无论产业、资金、人口，都应该发展到一定程度，到时候的情况或许就可控许多。

因此，回迁房延缓入市，救了知识城一命！

买房鄙视链
回迁房为何不受人待见？

今年以来，牛夫人的朋友圈就一直有中介在卖知识城的回迁房。

例如近何棠下地铁口的一个，单价11000元/平，不限购，一次性付款； 以及近镇龙西地铁站的一个，汤村回迁房，单价卖16800元/平。

这些房子单价虽然看起来真的便宜，但也真的要谨慎购买。

如果说买房也有鄙视链的话，那么回迁房一定在非常底端的位置，在市场上往往最不受青睐的。原因有四：

其一，居民素质。

这是个非常软性的因素，物业管理通常都没有强制约束力，很多时候靠自觉，而能否自觉很多时候要靠业主的素质了。

所以如果小区的居民素质不是很好，对于小区环境的维护会有不好的影响。

大多数业主对于本地村民会有天然的偏见，不想跟他们住一起，一方面是担忧村民的素质问题，一方面则是觉得村民一分钱不花就能住上房，而自己凑了6个钱包好不容易上车却买在村民隔壁，心里会有膈应。

其二，人员混杂。

因为回迁的房子是分的，或者以很低的价格买的，很多人并不会自住，而是把房子租出去，所以这类小区会有大量租客。租房平台上，回迁房小区的租赁房源会更多。

对于很多买房自住的人来说心理上会有排斥感，有购房意愿的人少，那房子的价格自然就不容易提高。

例如在最新的韩剧灾难片《幸福》当中，就通过一个居民代表讲述了业主和租客之间的鄙视链，租客不能随便上去业主居住的楼层、租客无权享用健身房等。

当然，我们不是鼓吹这种行为，只是表示这种现象确实存在。租客太多，流动率高，意味着人员混杂，小区居住氛围也就不纯粹了。

其三，质量隐患。

一分价钱一分货，虽然都是在同一个小区，但因为回迁房和商品房售价有天壤之别，所以开发商也会从房子上体现一些区别。

如果你去过这样的小区就会发现，回迁住宅的房子质量、户型、楼栋里面的基础设置都要差于商品房；开发商对于小区户型、梯户比和园林可能仅仅是满足规范要求，远没有商品房那样精益求精。

值得一提的是，虽然现在有很多开发商会将回迁房与商品房分隔开，甚至用大门拦截，但有时并不能阻挡一些“意外事件”发生。

还记得7月份闹得沸沸扬扬的“金融街融穗华府拆门事件”吗？ （详情点击：)

村民抱怨安置房这边没有绿化，于是私自刨开铁门，想跑到隔壁均价50000/平的社区与人家共享花园，闹得非常难看。

金融街融穗华府拆门事件视频截图

而谁敢说这样的事件对于商品房后续的市场竞争力不会造成影响呢？

其四，价格差别。

一般来说，由于村民的回迁房要么是分来的，要么是低价买来的，所以这些房子在市场上的价格往往很低，基本只有同小区正常商品房的一半。

举个例如，琶洲的保利天悦，商品房，均价18万/平左右；而一路之隔的回迁房，琶洲新村，均价4万/平，高下立判。

所以，即使你以低价购入了回迁房，也并不代表着能够得到很大的回报率，甚至可能还会落入各种“陷阱”当中，没有个十年半载都翻不了身。

除了以上四点原因之外， 判断回迁房能否买卖的要素主要还有两个：

一是该房屋是否已经成功办理房屋所有权证；
二是该房屋性质是否允许其转让。

这两个要素需要同时具备，才能成就一个没有风险的回迁房交易。只是能够同时满足上面两个条件的回迁房太少。

某种程度上讲购买回迁房就是一场赌博，你要赌你买下的回迁房在遥远的未来能办下证，你要赌卖给你房子的房主不会因房价涨动而随时倒戈。

所以，牛夫人建议，大家还是尽可能不去买回迁房。

毕竟，买房路上已经很艰难了，千万不要给自己找罪受了……

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