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单价2万3，首付预算80万，在郑州的可选性有多少？
拎着小300万，可以买东站新房，可以买省实验学区房，可以买杨金，可以买二手房……
最近我看的一个项目，不在东站、不是洋房、不算改善，115㎡要做1房，容积率高达6，单价却卖到2万3！
它就是美盛金水印。
都说它是金水北最贵的楼盘，价格到了金水北的顶，有高位站岗的风险，果真如此吗？
▲区位图
瀚宇天悦城最高2万1，瀚海思念城曾卖到2万，这两个项目随便加2千块钱的装修溢价也能接近2万3。
可以说，现在金水北区域价格的顶就是23000元/㎡。
当下市场，杨金也难卖到2万3，最近还有降价的趋势；老经开才卖1万9，与金水北拉开4千的价差，那么，拿着高首付，到底该买哪？
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美盛金水印是个争议很大的楼盘，精装单价23000元/㎡，高容积率5.99，二者同时存在使金水印形成两个极端，定位高但客户少。
愿意购买的客户非常认可其价值。
▲项目工地
一是地段好。
地处金水北，享成熟配套，项目紧邻东风渠，绿化、道路情况都在修整，一些整改承诺正在落地，舒适度逐渐提高。
二是产品好。
项目产品设计最小户型115㎡三室，后期会有一部分房源做成一室，抛弃了刚需客户，虽然产品规划还没出来，但从美盛现在的户型来看，产品也不会差。
▲样板间
释放的装修标准3000元/㎡，项目的精装能看出来是往高端打造的，产品用的都是高价品牌，主大门的会所、一二层的休闲空间都是为了满足业主的生活体验。
▲项目会所
三是双学区。
除了地段，教育也是买房时非常重要的一环，美盛金水印和教育港湾一样自带纬五路一小和金水区外国语中学的学区，教育水平至少在中上，能解决孩子的上学问题。
不屑此项目的客户又分外吐槽。
首先是容积率高达5.99。
虽然金水北都是陈寨、庙里城中村改造地块，但与和昌优地3.39、保利海德公园2.49、瀚宇天悦城4.2、碧桂园云境5.19的容积率相比，美盛金水印是最高的。
▲工地实景图
小区内约54.5亩的地规划了10栋高层再加一所幼儿园，前后楼间距最低约35米，最高45米，左右基本20米，显然，内部楼栋有不少楼层日照采光是不达标的。
▲楼栋图
如果项目做成了围合式小区、楼栋排布在四周的话，中间还可以做中央景观，入住体验感也不算太差；但金水印项目左右两列排布，左右楼间距很窄，可想而知居住舒适度不高。
▲周边配套
其次相邻北三环。
项目本身地块小，又紧邻高架，噪音影响难以避免。
最后就是单价高。
无论产品如何，最终都要落到价位，金水印的价格是最被吐槽的，目前是金水北最贵的楼盘。
然而实际情况却并非如此。
瀚宇天悦城大户型单价能到2万1，瀚海思念城卖到2万，似乎便宜了，可这两个项目是毛坯，那加上精装呢？
现在稍微好点的楼盘两三千的精装溢价是很容易做出来的，瀚宇和瀚海两个项目如果做成了精装修，卖到两万二三不过分吧。
所以，不是美盛金水印到了金水北的顶，而是金水北整个区域价格的顶就是2万3，这样看来，最贵的反而是瀚宇天悦城。
与金水印相比，这两个项目都是正常楼盘，至少容积率没这么高，至少没临高架，至少是毛坯，而一个5.99容积率的产品究竟配不配这么高的价位？
换种角度看，2万3的价格在郑州市场的可选性其实很多。
▲楼盘分布
遵循郑州向东发展的趋势，可以买东区新房，
比如东站的碧桂园天琴湾24000元/㎡，
未来华庭20000元/㎡；
可以买北龙湖旁的常绿东风宸院，单价21500元/㎡；
可以买二手房，比如金水区的正弘蓝堡湾；
看重教育的可以买高新区的金科城，有现成的学区和配套……
这些项目都是不错的选择，而相同价位的金水印到底能不能买？值不值得？适合谁买？
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先说结论，这个项目极其挑客户！
美盛金水印虽然有不利因素，有瑕疵，但客观来说产品力不错，至少能打85分。
如果你是地缘客户，不差钱又不介意容积率，就是看中了位置和配套的，可以果断入手。
如果你是刚需客户，钱不够多，承担不了这个价位又看中学区房的，可以等一等，后期有可能会降价，但这并不代表一定降价。
再者可以买美盛教育港湾二期，虽然位置差了点，不利因素多了点，但和金水印是同样的学区。
二期单价1万9，三期2万3，将近4000块的价差在郑州已经非常大了，刚需客户完全可以退而求其次，只要能享受到同样的教育资源就是值得的。
价值决定价格、地段决定价格、产品决定价格，最终还是要看价格！
关注金水印的客户可以自行归位，判断自己是否为其目标群体，如果有将近三百万，完全可以入手，反之，不要硬扛。
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