外地人也能买！刚需福音，杭州共有产权保障住房出台

在提高落户门槛、增加购房难度之后，杭州又从摇号场里抽走了一批房票——刚需

昨天，《杭州市共有产权保障住房管理办法》正式出台

其中规定：

申请人一定年限内在市区无房，单身申请人需年满30周岁（含），不论是否杭州户籍，即可申请共有产权保障住房；

购房家庭产权份额比例不低于50%且不高于80%，取得不动产权证满5年后，可一次性增购政府份额，增购后住房性质转为商品住房；

取得不动产权证满10年后，可通过买卖、赠与等方式上市交易，也就是说，加上建房时间，上市交易的周期至少13年。但是购房因失信被责令增购政府份额的，所购房源需在购房家庭取得原不动产权证满15年后，方可通过买卖、赠与等方式上市交易；

此外，如果一户家庭购买了共有产权保障住房，那么和这户购买商品房是享受同等的公共服务权益。比如说教育，医疗这些的公共服务权益是一样的

买共有产权保障房，除了一定时间内不能上市交易，其他与商品房几乎无差别

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虽然属于保障住房体系内，但共有产权房势必会对杭州商品房市场造成影响

1、首先是刚需房票进一步减少

8月，杭州楼市新政将购房门槛提高至社保24个月起，直接剥夺了市场上三成人的购房资格

10月，落户门槛的提高，又让汹涌澎湃的落户大军，放慢了脚步

楼市热度也随之减少，之前一些热门摇号楼盘，甚至开始流摇

而共有产权房对于刚需群体的吸引力，显然是巨大的

首先，价格上就比商品房便宜。根据规定，共有产权保障住房销售基准价按同地段、同类型商品住房市场价格合理优惠后确定

其次，购房家庭还可以根据支付能力，在50%—80%范围内选择产权份额比例，按照单套销售价格对应的不同比例支付购房款

如果选择50%产权，无房无贷按照三成首付，相当于首付1.5成即可上车

收入不高的底层人士，可以买房了。加上享受的教育、医疗等权益也是一样的，这部分人群首选肯定是共有产权房

2、远郊刚需盘受冲击

首批试点会在郊区新城选择合适的地方，杭州9大新城，除了偏远的建德、桐庐、淳安（未列入共有产权房试点），剩余的萧山、余杭、临平、钱塘、富阳、临安，都有可能试点

据悉，第一个共有产权地块已经出炉，位于临平区

地块位于9号线乔司南站北面约700米（复地又一城东侧），拟用地20799㎡，容积率1.5-1.8，绿化率≥35%，限高46米。从容积率和限高来看，还是15层以下的低密地块

加上位置也不错，这样的共有产权房，还是很有吸引力的

一些主要靠刚需支撑的板块，会受到一定冲击。 比如一些1字头和单价2万左右板块，这些板块主要依赖新杭州人，一批被购房门槛卡住了，又有一批被共有产权房吸引走了

3、小户型二手房受波及

目前，商品房已经进入改善时代。很多人会卖掉手里的小户型去置换，因此，新房市场上的大户型也越来越抢手

共有产权房是以中小套型为主，也就是90方以下的房源为主

这批刚需把不多的购买力释放在共有产权房身上，小户型二手房的买家，又要损失一批人

4、商品房进入改善时代

作为共同富裕的试点，杭州未来的住房供应可能会偏向于走新加坡模式，即政府主要供应类似组屋的保障房， 商品房则主要供应给改善家庭，会越来越大户型化

若配合未来的房地产税征收，在解决了地方财政来源的难题后，共有产权房逐渐走向刚需化，提供更多90㎡左右的稍大户型，覆盖更多人群，也不能没可能

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不过，需要注意的是，从购买共有产权房到可以上市交易，这个周期可能长达13年

而且，在符合上市交易或者退出共有产权房之前，不得通过购买方式获得其他房产

共有产权房与商品房，只能二选一

如果想退出共有产权房，需要申请政府或代持机构回购

而根据规定，“取得不动产权证未满5年的，回购价款为原销售价款加上按照中国人民银行同期存款基准利率计算的利息，如届时市场价格低于上述价格的，以市场价格回购；满5年的，回购价款参照增购价格执行，市发改部门会同市财政、住房保障和房产管理等部门对增购价格进行市场评估，每年公布一次。”

换言之，产证未满5年回购，价格也就相当于一个存款利息，假如遇到市场下行，甚至可能低于买入价

想通过优惠价格买到共有产权房，再实现资产增值，是不大可能的。甚至可能错过10年的楼市红利

共有产权房的影响到底有多大，还有待市场检验，但杭州坚持“房住不炒”的决心，是很坚定的

这将会继续打击“买房获利”的预期，让房子回归居住的本质

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政策原文及官方解读

问：限定面积大概面积是多少？

答：目前管理办法当中明确共有产权保障住房是以中小套型为主，那么中小套型一般就是以90平方米这样的概念。

问：政策里有个一定年限，这个年限的话有没有具体规定？

答：一定年限目前没有具体规定。共有产权保障住房是以项目来启动申请的，一旦项目可以预售了，就会会发布受理公告，受理公告内会有明确具体的年限。以每个项目的受理公告为准。

问：所谓享受到相同的公共福利。具体包括哪些方面？

答：如果一户家庭购买了共有产权保障住房，那么和这户购买商品房是享受同等的公共服务权益。比如说教育，医疗这些的公共服务权益是一样的。

问：首批共有产权保障房试点会在哪里？首批会有多少房源？

答：首批试点会在郊区新城选择合适的地方开始的，试点一旦启动的时候，会发布受理公告。目前主要是把政策制度建立起来，下一步的试点已经在紧锣密鼓的筹划当中了。

问：杭州的政策跟其他城市的政策有什么区别吗？

答：杭州的政策跟其他城市的政策相比，有4点杭州特色。

1、杭州共有产权房是户籍和非户籍全覆盖，符合项目受理公告内具体准入条件的都可以申请。

2、杭州的共有产权保障住房有多种筹集渠道，第一个是划拨土地集中兴建，第二个是出让土地集中新建，还有一个是既有房源转用。

3、杭州是既可以增购也可以上市，满了5年以后可以增购，也可以不增购。产权满了10年以后，不管是否增购过，都可以上市交易。老百姓如果说因故要退出共有产权保障住房，也可以申请政府的回购。

4、杭州的共有产权保障住房，特别是划拨土地上集中建设的共有产权保障住房，购房家庭是可以根据自身的住房支付能力来选择50%~80%的份额的，这是一个比较人性化的措施。

问：共有产权房可以出租吗？

答：关于使用的出租这方面，目前管理办法当中没有明确规定说共有产权保障住房不得出租，那么具体共有产权保障住房使用上有哪些限制？管理办法当中目前的思路实际上是通过代持机构跟购房家庭签订共有产权保障住房使用管理协议，通过民事的形式来约定所有的使用管理的限制。

问：杭州共有产权保障房的建设目标有哪些？

答：首要建设目标就是尽快推进郊区新城启动试点建设。其次十四五期间，总共开工建设共有产权保障住房3万套的目标。

问：无房的具体如何界定？比如说以前买过房，但是现在交易了，算不算无房户？

答：无房指的是一定年限内无房，这个一定年限将来会在具体项目的受理公告内进一步明确。无房指的是哪些房产要纳入？已经有不动产登记购房家庭，包括未成年子女名下的所有不动产登记的房产，还有已经签订合同的并且网签备案的房产，以及集体土地上的签订征收拆迁安置协议，但是还没有进行不动产登记的房产，还有批地建房的情况，还有承租公房的就是福利分房的情况，这些全部都要纳进去。

问：市区无房指的是限购政策区域吗？

答：管理办法当中明确的是大市区的概念，也就是除了建德、桐庐、淳安需要结合自己的情况，参照办法来制定。其他区域都包含在内，包括富阳和目前不限购的临安。

问：一次性增购指的是只有一次增购机会吗？

答：满了5年以后可以增购政府的份额，但是这里必须是一次性的，不是分批的。

问：如果在10年内没有进行增购，满10年以后也可以交易吗？

答：对取得不动产权证满10年以后，在不增购政府份额的情况下，购房家庭自己持有的这部分份额也可以上市交易。但是上市交易要向代持机构提出，代持机构有优先购买权，只有代持机构放弃优先购买权以后，那么他才能向其他人转让，转让以后购房家庭是获得他所对应的产权份额的购房价的购房价款，结合他的产权份额比例，他获得这部分转让价款，那么政府的这部分份额呢也同步转让。

问：子女有房的老年人可不可以买？外地来投靠的老年人也可以买吗？

答：目前管理办法中要求购房家庭是一户家庭为单位。即一对夫妻或者是一对夫妻带未成年子女作为一户购房家庭。就是说如果是一对夫妻，夫妻俩一定要一起来申请。如果是一对夫妻名下有未成年子女的，那么未成年子女跟父母绑定一起申请。如果说是一对夫妻加一个成年子女，你这个成年子女可以不作为家庭人口。也就是老年人和无本地户籍来投靠的老人都可以买。但是无本地户籍的老人，要满足无户籍购买条件。

问：买了共有产权保障房后，还能享受高层次人才的购房补贴吗？

答：这是两种不同的住房保障，不能同步享受的。如果买了共有产权保障住房，你就不能享受高层次人才、公租房等一系列购房补贴。

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杭州市共有产权保障住房管理办法

为健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，完善保障性住房供应体系，规范本市共有产权保障住房建设和管理，保障市民住房基本需求，制定本办法。

一、总 则

（一）本办法所称共有产权保障住房是指由政府提供政策，建设单位开发建设，限定面积、销售价格、使用和处分权利，面向符合条件的市区户籍和稳定就业的非市区户籍家庭供应，实行政府与购房家庭按份共有产权的保障性住房。

（二）本办法适用于市区范围内共有产权保障住房规划、建设、供应、使用、退出及监督管理等活动。

（三）坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，共有产权保障住房的建设和管理实行政府主导、市级统筹、统一规划、分级建设的基本原则。

（四）购买共有产权保障住房享有与购买商品住房同等的公共服务权益。

（五）市政府成立市住房保障工作领导小组，负责共有产权保障住房政策、规划和计划等重大事项的决策和协调，负责指定市属国有企业作为市级共有产权保障住房政府份额的代持机构。

市住房保障和房产管理部门是共有产权保障住房建设和管理工作的行政管理部门，负责政策制定、组织实施、监督指导工作，负责组织实施市级共有产权保障住房的供应、使用、退出及监督管理等工作，负责会同市发改、财政等部门拟定共有产权保障住房销售基准价格、产权份额。市住房保障服务中心负责具体实施工作。

市规划和自然资源部门负责共有产权保障住房规划、土地供应、方案审查及不动产登记等相关工作。

市城乡建设部门负责会同市发改、规划和自然资源、住房保障和房产管理等部门，开展市级共有产权保障住房项目的初步设计审查及建设过程监管，指导区住房城乡建设主管部门做好区级项目的上述相关工作。

市发改部门负责会同市财政、住房保障和房产管理等部门确定共有产权保障住房政府份额增购价格。

市教育、公安、民政、司法、财政、人力社保、审计、税务、公积金管理等部门按职责做好相关工作。

各区政府负责组织实施本行政区域内区级共有产权保障住房的建设、供应、使用、退出及监督管理等工作，负责指定一家区属国有企业作为区级共有产权保障住房政府份额的代持机构。区住房城乡建设主管部门负责具体实施工作。

二、规划与建设管理

（六）市住房保障和房产管理部门会同市发改、财政、规划和自然资源、城乡建设等部门及各区政府，根据保障需求、城乡规划实施和土地利用现状等情况，编制共有产权保障住房发展规划和年度建设计划。

（七）共有产权保障住房建设用地纳入本市国有建设用地年度供应计划，其用地指标按不低于国有建设用地出让总量的一定比例单列，用地予以优先供应。

（八）共有产权保障住房项目应结合“一核九星”城市功能定位和产业布局进行选址，优先安排在交通便利，公共服务设施和市政基础设施等配套较为齐全的区域，以促进职住平衡、产城融合。

（九）共有产权保障住房采用以下方式筹集建设：

1.划拨土地集中新建。市级做地主体和各区政府作为市、区两级共有产权保障住房的筹建主体，由具有开发资质的国有企业进行开发建设，土地使用权划拨至该国有企业名下。

2.出让土地集中新建。按照“限房价、定份额、竞地价”的原则，在宗地出让方案中限定购房家庭所持产权份额，明确套型面积、交付时间、销售方式、销售基准价等内容，以“竞地价”方式公开出让住宅用地，由土地受让企业进行开发建设。

3.既有房源转用。具备居住条件、位置适宜的政府房源、征收（拆迁）安置房、商品房或其他社会房源，按规定程序也可转化为共有产权保障住房，具体规定由市住房保障和房产管理部门会同市财政、城乡建设等部门另行制定。

（十）共有产权保障住房户型以中小套型为主，套型设计应功能布局合理，有效满足居住需求。既有房源转用的，不受前述套型限制。

三、定价和权属

（十一）共有产权保障住房销售基准价按同地段、同类型商品住房市场价格合理优惠后确定。单套销售价格按照销售基准价及其浮动幅度确定，在售房阶段向社会公布。

划拨土地共有产权保障住房，购房家庭可根据支付能力在50%—80%范围内选择产权份额比例，按照单套销售价格对应的不同比例支付购房款。

出让土地共有产权保障住房，购房家庭产权份额为土地出让时已确定的份额比例，按照单套销售价格对应的产权比例支付购房款。

（十二）共有产权保障住房购房家庭和政府的产权份额应在《共有产权保障住房购房合同》及《共有产权保障住房使用管理协议》中明确，购房家庭产权份额比例不低于50%且不高于80%。

（十三）共有产权保障住房销售基准价及产权份额由市住房保障和房产管理部门会同市发改、财政等部门拟定后,报市政府审核批准。

（十四）共有产权保障住房纳入全市统一的信息管理系统进行管理。

四、申请供应

（十五）市区户籍购房家庭申请共有产权保障住房需同时满足以下条件：

1.主申请人具有一定年限以上市区户籍；

2.购房家庭符合本市住房限购政策，且一定年限内在市区无房；

3.单身申请人需年满30周岁；

4.市政府规定的其他条件。

非市区户籍购房家庭申请共有产权保障住房需同时满足以下条件：

1.主申请人持有《浙江省居住证》或《浙江省引进人才居住证》；

2.主申请人申请前在市区累计缴纳社保或个人所得税满一定年限；

3.购房家庭符合本市住房限购政策，且一定年限内在市区无房；

4.单身申请人需年满30周岁；

5.市政府规定的其他条件。

主申请人具有市区户籍但未满一定年限的购房家庭申请共有产权保障住房，需同时符合非市区户籍购房家庭准入条件中的第2、3、4、5项条件。

购房家庭房产核定的范围包括：申请家庭（含未成年子女）在市区已进行不动产登记的房产、购房合同已经网签备案的房产、承租的公有住房（福利分房）、已签订征收（拆迁）安置协议未进行不动产登记的房产，以及批地建房情况等。

准入条件具体标准根据保障需求和房源供应情况进行动态调整，房源供应方案按照职住平衡原则并结合“一核九星”功能定位制定，经批准后通过公告形式明确准入条件具体标准及房源供应方案等内容。

（十六）共有产权保障住房以一对夫妻或一对夫妻带未成年子女作为一户购房家庭，购房家庭需由一名符合条件的成员作为主申请人，其他人员作为家庭成员。未成年子女已作为家庭成员享受共有产权保障住房的，成年后如符合条件，可再申请共有产权保障住房。年满30周岁的单身申请人可以个人名义申请。

一户购房家庭只能享受一次共有产权保障住房。

（十七）共有产权保障住房按照以下程序进行销售和申购：

1.申请预售。由开发企业制定销售方案，经市住房保障和房产管理部门或区住房城乡建设主管部门审核同意后，申请办理建设项目预售许可证。

2.发布公告。由市住房保障和房产管理部门或区住房城乡建设主管部门发布受理公告，明确房源情况、准入条件、申请审核程序等。

3.资格审核。购房家庭提出申请，经审核，按规则确定配售摇号选房排序名单并进行公告。

4.配售摇号选房。获得配售摇号资格的购房家庭参加配售摇号，并按摇号顺序进行选房。放弃选房或选房后放弃购房的家庭，自当次选房结束之日起两年内不得申请共有产权保障住房。

（十八）选定房源的购房家庭，在签订购房合同之前，主申请人及家庭成员户籍、住房、婚姻等情况发生变化的，应向市住房保障和房产管理部门或区住房城乡建设主管部门申报；市住房保障和房产管理部门或区住房城乡建设主管部门对购房家庭相关情况进行系统自动核查。因情况变化不再符合保障条件的，取消其保障资格。

（十九）共有产权保障住房购房家庭应与开发企业签订《共有产权保障住房购房合同》，与代持机构签订《共有产权保障住房使用管理协议》。

（二十）共有产权保障住房购房家庭可按规定申请住房公积金、商业银行资金等购房贷款。

（二十一）共有产权保障住房购房家庭应按规定办理共有产权保障住房不动产登记。不动产登记机构应当在预告登记证明和不动产权证上记载不动产权利人，附记共有产权保障住房、购房家庭份额、政府份额、限制交易年限等内容。划拨和出让土地建设共有产权保障住房的，不动产登记土地性质分别为划拨和出让。

（二十二）划拨土地集中新建的共有产权保障住房车位、车库，由市、区两级代持机构负责运营管理；居住区配套设施除根据有关规定移交相关部门外，其余部分归政府所有，由代持机构持有并负责运营管理，转让产权的，应按规定补办土地出让手续。

（二十三）承租公租房、保障性租赁住房的家庭购买共有产权保障住房的，应当在签订购房合同前腾退原承租的房源；享受公租房租赁补贴、高层次人才租赁补贴、新引进大学毕业生租房补贴的家庭购买共有产权保障住房的，自签订购房合同次月起停止发放上述补贴。

五、使用管理

（二十四）共有产权保障住房购房家庭应当按照《共有产权保障住房使用管理协议》约定使用房屋，在取得完全产权前不得有以下行为：

1.擅自买卖、赠与房屋；

2.设定除购房贷款抵押外的房屋抵押权；

3.违反《共有产权保障住房使用管理协议》约定的其他行为。

（二十五）共有产权保障住房购房家庭取得不动产权证满5年的，可向代持机构提出一次性增购政府份额的申请，增购后住房性质转为商品住房, 仍视作享受过共有产权保障住房保障。划拨土地权利性质调整为出让，出让年限为70年，自非税收入票据填发之日起计算。不动产权证附记“需取得原不动产权证满10年后，方可通过买卖、赠与等方式上市交易”。市发改部门会同市财政、住房保障和房产管理等部门对增购价格进行市场评估，每年公布一次。

（二十六）共有产权保障住房购房家庭因故需退出保障的，可向代持机构提出回购其份额的申请，由代持机构进行回购。

取得不动产权证未满5年的，回购价款为原销售价款加上按照中国人民银行同期存款基准利率计算的利息，如届时市场价格低于上述价格的，以市场价格回购；满5年的，回购价款参照本办法第二十五条增购价格执行。

（二十七）共有产权保障住房购房家庭在按规定由代持机构回购其份额前，或在其增购政府份额取得完全产权前，不得通过购买方式获得其他房产。

（二十八）共有产权保障住房购房家庭取得不动产权证满10年的，可将其共有产权保障住房份额上市交易。代持机构在同等条件下具有优先购买权；代持机构放弃优先购买权后，购房家庭方可向他人转让。购房家庭按照其产权份额获得转让总价款的相应部分。转让后，住房性质转为商品住房, 土地性质由划拨调整为出让。

（二十九）共有产权保障住房项目政府所得收益作为非税收入上缴同级财政，实行“收支两条线”管理，各级财政部门应保障政府回购和优先购买所需的资金。共有产权保障住房政府所得收益管理办法由市财政部门会同市发改、住房保障和房产管理等部门另行制定。

（三十）政府回购及优先购买取得的共有产权保障住房，可按有关规定统筹使用。

（三十一）共有产权保障住房因继承、遗赠、离婚析产而发生房屋所有权转移的，房产性质仍为共有产权保障住房，限制交易期限从原取得不动产权证之日起计算。不动产登记部门应在不动产权证上附记“共有产权保障住房继承”“共有产权保障住房遗赠”或“共有产权保障住房离婚析产”，以及所占份额、准予上市交易时间等内容。

（三十二）共有产权保障住房因人民法院、仲裁机构生效的法律文书等须发生房屋所有权转移的，可办理过户手续，取得不动产权证未满5年的，房产性质仍为共有产权保障住房；满5年的，按本办法第二十五条规定增购政府份额后方可办理过户手续。限制交易期限从原取得不动产权证之日起计算。不动产登记部门应在不动产权证上附记“共有产权保障住房”、所占份额、准予上市交易时间等内容。

（三十三）购买、转让、回购共有产权保障住房的，按规定缴纳相关税费。

（三十四）共有产权保障住房交付使用后，由购房家庭承担整套住房专有部分和共有部分的物业管理服务费以及使用过程中的全部管理责任和义务，全额缴纳所购房屋专项维修资金，行使物业管理的表决权。

六、监督管理

（三十五）共有产权保障住房购房家庭存在违反本办法第二十四条规定行为的，代持机构可按照《共有产权保障住房使用管理协议》相关约定，要求其改正并追究其违约责任。

（三十六）共有产权保障住房购房家庭采取隐瞒事实、弄虚作假等手段违规取得申购资格的，市住房保障和房产管理部门或区住房城乡建设主管部门应取消其资格，按照以下规定处理，并禁止其在10年内再次申请本市各类保障性住房：

1.已签订购房合同未交付房源的，由开发企业与其解除购房合同；

2.已交付房源的，由市住房保障和房产管理部门或区住房城乡建设主管部门通知其限期腾退，由开发企业与其解除购房合同；逾期未腾退的，责令其按违规行为发现时政府份额的增购价格增购政府份额（未公布增购价格的，按同地段商品住房市场评估价执行），并就已购份额按上述价格补缴差价款。

（三十七）共有产权保障住房购房家庭存在本办法第三十六条规定情形的，购房家庭中相关失信主体的失信信息记入市公共信用信息平台。购房家庭被责令增购政府份额的，所购房源需在购房家庭取得原不动产权证满15年后，方可通过买卖、赠与等方式上市交易。

（三十八）相关行政主管部门、代持机构及其工作人员在资格审核、监督管理过程中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由所在单位或上级主管部门依法对直接责任人员进行处理，涉嫌犯罪的，移送司法机关。

七、附 则

（三十九）桐庐县、淳安县、建德市可结合当地实际，参照本办法制定共有产权保障住房管理办法。

（四十）面向特定对象销售的共有产权保障住房准入条件、申购程序等另行制定。

（四十一）本办法自2021年12月27日起施行，由市住保房管局负责牵头组织实施。

来源： 杭州真有好房