市场观察 | 10月土地市场降温，商办用地成交价格逆势回升

2021年10月，全国65城宅地成交规模环比下跌，市场热度也有所降低，楼面价、溢价率环比走低，流拍率高位盘踞。为了应对土地市场的降温，部分城市已适度放松了第三批拿地门槛，预计第三批供地中企业拿地积极性将会提高。

一、全国土地总体市场走势

10月全国65城土地供求价环比全部下跌。

10月全国65城供应建筑面积15836万平米，环比下降15%，成交建筑面积为11527万平米，较上月下跌22%，成交楼面均价为2677元/平米，环比下跌21%。主要原因在于本月集中土拍的重点城市个数较上月减半，成交建面走低；受三四线城市成交占比显著提升影响，本月成交楼面均价较上月走低。

二、全国各类土地市场走势和热度

涉宅用地市场走势

10月全国65城涉宅用地市场供应规模略微下降，成交规模大幅回落，成交楼面均价下跌。本月宅地供应总建为7533万平米，环比微降2.6%，由于集中土拍的一二线城市减少，三四线城市成交占比提升，因此成交总建下降至4175万平米，环比大幅下降38.6%，成交楼面均价6161元/平米，环比下跌7.8%。

涉宅用地市场热度

市场热度方面，受房企融资难及整体土地市场降温的影响，提前撤牌、延期、底价成交屡见不鲜，本月涉宅用地成交溢价率继续走低，较上月环比减少1.2个百分点，降至2.6%，创下2019年以来的最低值。

土地流拍方面来看，在撤牌与流拍频发的影响下，本月流拍率占据高位，虽然比上月环比减少3.8个百分点，但依然达到13.7%。

商办用地市场走势和热度

10月全国65城商办用地供应规模继续上升，成交规模下降，成交价格回升。

本月商办用地供应总建为2121万平米，环比上升21.8%，已经连续4个月上升，本月成交面积下降至987万平米，环比下跌21.3%；成交楼面均价环比上升38.5%至3092元/平米。

市场热度方面，本月商办用地溢价率3.6%，较上月大幅上升2.8个百分点。

三、各区域涉宅用地市场走势和热度

全国涉宅用地成交面积地图

华东地区涉宅用地市场走势

10月华东地区涉宅用地市场供应规模大幅上升，成交规模大幅下跌，成交楼面均价小幅上升。南京、苏州、上海等城市发布第三轮集中供地公告，拉动华东地区供应量走高，本月宅地供应总建环比上升65.3%，达到3656万平米，成交总建下降至1284万平米，环比大幅下降48.1%，主要是本月集中土拍的城市个数较上月减少所致，成交楼面均价8148元/平米，环比上升9.2%。

华北东北地区涉宅用地市场走势

10月华北东北地区涉宅用地市场供应规模上升，成交规模下跌，成交楼面均价大幅上升。本月宅地供应总建1513万平米，环比上升21.2%，成交总建下降至648万平米，环比下降5成以上，成交地价因北京多宗高价地溢价出让而环比大幅上升117.3%至9706元/平米。

华南地区涉宅用地市场走势

10月华南地区涉宅用地市场供应规模、成交规模、成交楼面价均有所下滑。华南地区本月宅地供应总建环比下降31.3%至707万平米，成交总建回落至326万平米，环比降幅66.8%，成交楼面价为3965元/平米，环比下跌67.9%。

中西部地区涉宅用地市场走势

10月中西部地区涉宅用地市场供应规模下跌近5成，成交规模和楼面均价小幅下跌。本月宅地供应总建环比下降48.2%，降至1682万平米，成交总建小幅下降至1918万平米，环比降幅6.5%，成交楼面均价4006元/平米，环比下跌9.6%。

各区域涉宅用地市场热度

10月全国整体土地市场热度大降温，各区域溢价率均处于较低水平，华东区域和华北东北区域溢价率均为3.5%，其中华东区域比上月降低0.8个百分点；华南区域溢价率较上月大幅降低3.8个百分点，降至1.7%；中西部区域溢价率下跌至0.9%。

四、品牌房企拿地情况

10月品牌房企在各区域成交情况

从各区域成交规划建筑面积来看，本月20家品牌房企在中西部区域的成交占比最高，达到64%，成交面积也达到了163.68万平米，其次在华东区域成交占比23%，成交面积60.42万方，在华北东北区域成交31.27万平米，占比12%，华南地区占比最低，占比仅1%，2.54万平米。

10月品牌房企拿地金额与面积排行榜

本月20家品牌房企拿地排行榜中，在全国65城中8家房企有拿地，其余12家房企本月没有拿地，其中中海地产以116.3亿元的拿地金额，在拿地金额榜中排名第一；龙湖集团以115.49万平米的拿地建面，在拿地面积榜中排名第一；房企合计拿地金额371.07亿元，合计拿地建面257.91万平米。

五、两集中供地情况

10月，共有7城发布集中供地出让公告，其中2城发布第二批集中出让公告，5城发布第三批，从发布第三批集中供地公告的5个城市来看，土地出让门槛已适度放松，如苏州降低保证金缴纳门槛、深圳降低竞自持（公共住房）上限、合肥取消配建保障性租赁住房指标等。发布出让公告的7城均在11月迎来土拍。

注：

1、58安居客房产研究院报告数据基于市场公开信息、58同城网站及安居客网站自有监测数据、历史沉淀大数据等；

2、全国65城数据范围是特指58安居客研究院选取的65个样本城市，并分类为华北东北、华东地区、华南地区和中西部；

华北东北（15城）：北京，天津，大连，石家庄，哈尔滨，沈阳，太原，长春，威海，潍坊，呼和浩特，包头，秦皇岛，烟台，保定

华东地区（22城）：上海，杭州，苏州，南京，无锡，济南，青岛，宁波，南昌，福州，合肥，徐州，淄博，南通，常州，湖州，绍兴，盐城，蚌埠， 温州，嘉兴 、昆山

华南地区（12城）：深圳，广州，佛山，三亚，惠州，东莞，海口，珠海，中山，厦门，南宁，泉州

中 西 部（13城）：成都，重庆，武汉，郑州，西安，昆明，贵阳，兰州，洛阳， 咸阳，绵阳，乌鲁木齐，长沙

3、本文中拿地面积、成交面积一般指规划建筑面积；

4、土地属性包括住宅用地、综合用地（含住宅）商业/办公用地、工业用地及其他用地；涉宅用地包括住宅用地和综合用地（含住宅）；

5、品牌房企范围为2021年房地产百强企业排行前20的房企，包括：中国恒大、碧桂园、万科、保利发展、融创中国、中海地产、华润置地、招商蛇口、绿城控股、龙湖集团、新城控股、世贸房地产、阳光城、中国金茂、金科集团、荣盛房地产、雅居乐、正荣地产、富力地产、龙光集团。