陷维权风波的中洲滨海华府，是否能迎来收官之战？

前有深业中城与加福华尔登府邸形成鲜明对比，现有海德园入围积分62.2分，再创新高；而另一边厢，网传富通九曜公馆（富通上舍）开盘只卖掉1套房。真是“旱的旱死，涝的涝死”！

许久没有上新的福田大金沙片区，迎来一个现售新房——中洲滨海华府，此次积分情况如何？是否能够突围呢....先不说该项目打新价值如何，现在让收房1年的一期业主来“现身维权”，告诉你值不值得买？

房产证迟迟办不下来？？

根据南都报道，2018年买入“中洲滨海华府一期”的400余户业主，在购房3年后、交房1年多以后，至今尚未办理出房产证。

三年了还未拿证，为什么呢？

“中洲滨海华府一期”业主张先生认为，开发商迟迟未履行办证义务的底气来自合同中的“霸王条款”，开发商通过修改官方标准合同内容，在附件五中设下“连环套”，致使办证时间一再延长——办证时长从“240天”改为“450天”、“取得《房产证》”则改为“履行办证义务”。

南方日报、南方+查阅购房合同发现，业主与开发商签订的是由深圳市住房和建设局、深圳市市场监督管理局联合拟定的《深圳市房地产购房合（预售）》2016版。关于房产证的办理，其中约定：出卖人（指开发商一方）……在将本房地产交付给买受人（指购房者一方）之日起240日内为买受人办理并取得《房产证》。

不过，购房合同显示，开发商在附件五对合同中的办证时间、方式做了修改：办证时长从“240天”改为“450天”、“取得《房产证》”改为“履行办证义务”。

图源南方+

另一位业主李先生表示，事实上，开发商在补充协议中针对主要条款做了修改，将阴阳条款、不平等条款嵌入补充协议中，并混杂在主合同后一并签署，损害了购房者的知情权及利益。例如:

“出卖人在本合同约定的交付截止日起450天内办妥初始登记并将相关资料提交给政府主管部门或贷款银行之后即视为履行了办证义务。”

“如买受人委托出卖人办理《不动产权证书》且出卖人接受委托的……出卖人应在本合同约定的交付截止日起450天内履行办证义务”。

按照购房合同，该房产交付时间应在2020年4月30日之前。不过，业主张先生告诉南方+，2020年4月、7月开发商两度告知业主要延期交房，先是延期到当年6月底，后又改到7月29日，最终在2020年8月8日才交房。

本来延期交房，按照深圳市房地产销售的一般做法，业主会按合同获得违约金。但还是合同中“附件”的条款，让开发商有了90天的“宽限期”:“如出卖人确有特殊原因未能按照买卖合同的约定交房，买受人同意给予出卖人最长不超过90天的宽限期……出卖人在此宽限期内向买受人交付房屋的，不视为出卖人逾期交房”。

图源南方+

后经业主争取，开发商因逾期交付向业主赔偿了8000-10000元不等的违约金。

而这样交付延期就导致，办证时间一拖再拖。业主张先生表示，因为附件条款中约定，只要开发商为房产交付逾期支付了补偿，办证时间就可以实际交付时间作为起点重新计算450天“履行办证义务”，因此“90天宽限期+附件中增加的210天（开发商附件中修改的450天，与主合同中拟定的240天之差）导致该房产办证比官方合同规定的时间要延期300天。

对此，张先生认为，以上都是开发商在附件五中的“霸王条款”设下“连环套”的结果。

同时，房产证迟迟办不下来，对该小区业主也产生了重大的影响，如业主无法落户、父母无法随迁、小孩无法上学等。

在开发商提供给业主的诉求回复函中，其表示:已按照购房合同及其补充协议约定的时间内履行产权办理法定义务，故该司并未逾期办证，也不存在因逾期办证而需给予业主赔偿的情况。

目前，业主为办理房产证，正与开发商展开协商。

车位配比严重不足

除了房产办证慢办证难的问题，作为新建小区“中洲滨海华府”一期还存在停车位严重不足的情况，业主称每户平均仅有0.4个车位可用。

都2021年了，还有这操作？

业主陈先生说，购房时开发商承诺，住宅停车场只允许住宅业主停车，公寓和商业的车辆无法进入，保证至少1:1的配比，且可以打通一、二期的住宅停车场共用。

而在交付后，因小区内公寓租户、酒店住客等车辆都停靠于住宅车位中，致使车位紧缺。2021年7月，业主就此与开发商、物业公司协商，得到的回复是：住宅车位配比为1:0.8，有39个车位归公寓使用。

业主表示不服，时至10月，再次协商中开发商、物业公司一反常态称，一期停车场归所有业主共同使用，包括400多户住宅、400多户公寓以及所有商业租户。如此一来，就相当于1000多户共同使用400余个车位，与购房之初开发商承诺的住宅车位配比1:1不符，降至1:0.4。“根据相关规定，住宅的车位最低标准应为345个。”李先生说。

业主提供的关于车位配比的相关规定 图源南方+

日前，南方日报、南方+在“中洲滨海华府”地下停车场看到，小区车位划分紧凑，包括有“子母车位“，内车位使用率低；微型车位，普遍小汽车停靠车头外探；有车位划分于人行出入口处，侵占人行走道；有些将车位划分于弯道，容易剐蹭，后经业主反映才取消；甚至还有仅有车体宽度，停入后或无法打开车门的车位。

仅有车体同宽的车位，停入后或无法打开车门 图源南方+

有业主在现场向南方日报、南方+表示，开发商不仅未兑现销售承诺，而在车位紧缺的情况下，还有些车位无法使用。现在只住了1/3的住宅业主，后期全部入住情况会更紧张。

车位划分于人行出入口，侵占人行走道 图源南方+

陈先生表示，销售时开发商承诺住宅与车位配比为1:1，但交付使用后这一比例实际只有1:0·4。而让陈先生等业主难以接受的是，目前开发商正在销售同小区内新一批住宅房源，在销售人员的卖房口径中，该配比仍是1:1。

就该问题，开发商深圳市汇海置业有限公司此前在给业主的答复中表示，按相关法律法规规定应当首先满足业主的需要，具体使用与管理规范由物业管理公司协调安排。

我们则认为，车位比仅有约0.4，这个售价千万的豪宅项目配比的车位甚至不如10多年楼龄的次新房小区。

此次开盘为中洲滨海华府一期推120套现房，分4个户型，89-127-142-166㎡。最低单价8.1万/㎡，最高单价10.7万/㎡，以下是开盘公告

项目详情

中洲滨海华府处在大金沙片区，位于福田区滨河大道与椰树路交汇处，靠近福田CBD，最近的地铁是地铁7号线上沙站与9号线下沙站。

中洲湾分三期开发，一二期总建设用地约9.7万平 ，总建面约126万平 ，集海幕大宅、精装公寓、超甲级写字楼、精品酒店、约16万平方米Mall及主题商业街区。

一二期指标：

【建筑面积】约126万㎡

【占地面积】约9.7万㎡

【办公面积】约21.42万㎡

【商业面积】约16万㎡

【酒店面积】约2.18万㎡

【居住类面积】约56万㎡

三期指标（规划中）

【总建筑面积】规划约170万㎡，包含办公、商业、酒店、居住等多元业态

其中，中洲滨海华府一期住宅建设用地面积约0.86万㎡，总建筑面积约7.7万㎡，包含A座、C座、D座住宅和B座商务公寓。

中洲滨海华府一期早前在2018年10月拿证入市，当时住宅部分备案价格区间在7.6万/平-9.9万/平，均价88990元/平；公寓备案价格区间在7.7-9.3万/平，均价84963元/平。

如今售卖的120套为回迁房转商品房，最低8.1万㎡，最高单价10.7万/㎡，相对比3年前还是有所提高。

现售的120套住宅集中在A\C\D座，分4个户型，89-127-142-166/㎡。

其中A座和D座是89㎡-166㎡3-4房，三梯三户；C座是89-128㎡3房产品，三梯四户。从户型和使用率来看，较为一般。

户型图鉴赏

教育方面，中洲滨海华府一期所处的学区为红岭实验学校。

今年2月23日，红岭中学官方公众号发布消息，科技中学、上沙中学+上沙小学合并、景秀小学，三所学校纳入红岭教育集团管理，并进行了更名。其中，上沙中学、上沙小学合并为九年一贯制学校，更名为红岭实验学校。

商业方面，项目自带16万平商业，包括一期约8万平集中商业，二期约8万平商业街，京基KK ONE购物中心距离项目约600米左右。

优点：

1. 地段是它最大的优势。在福田推出住宅，稀缺性不言而喻。中洲滨海华府位于人口密度高的大金沙片区，享受大金沙改造利好，对项目很大升值机会，地铁口物业，出行交通畅通无阻。

2. 项目体量很大，集公寓，写字楼，酒店，商场为一体，生活非常方便。

3、现房交付，即买即住。

缺点：

1. 户型较差，使用率低。

2. 项目周边的农民房围绕，后续的改造需要一定的周期，大的区域环境提升需要一定的时间等待，另外靠冰河大道，部分户型少不噪音的干扰。

3.根据南方+的报道，该楼盘维权问题集中在两个方面。

一个是房产证问题.

二个是车位配比严重不足.

从地段上看，项目占据着福田至关重要的地理位置，进可攻退可守，位置无须赘述。

最重要的一点是，大金沙片区新房稀缺，而需求量又一直居高不下，未来大金沙片区新房必然是全村人的希望。

不过，大金沙片区教育资源尤为缺乏，尤其是优质的教育资源。根据规划，项目会配套一所九年制学校，至于是否会不会引进名校，还得看后期的进展情况。

转自：经纬找房