国内开发商收手，外资却在抄底，日本最大房企25亿夺苏州地块

继铁狮门拿下上海地块后，日本房企也来苏州拿地了。

11月24日，苏州第三批集中供地共有21宗地块出让，总起始价393.1亿元。其中，位于苏州相城高铁新城板块的苏地2021-WG-64号地块由和宝(南通)房地产开发有限公司（大和房屋）以25.46亿元竞得，成交楼面价约14266元每平方米，溢价率0%。

和宝（南通）房地产开发有限公司为外国法人独资的有限责任公司。其投资方是来自日本的大和房屋工业株式会社。大和房屋集团为世界500强企业，公司2020年度集团总营业额为4兆1267亿日元，是日本住宅、建筑、房地产行业的第一名，该公司更屡次在万科内部会议和媒体沟通会上作为“新榜样”被提及。

据时代财经了解，这并非大和首次在内地土拍亮相。2020年12月，大和房屋曾以24.8亿元竞得常州市天宁区JZX20203001地块，当时该地块出让经过了34轮竞价，溢价率为37.78%。

与去年土拍的激烈相比，近段时间国内土地市场颇为冷清，底价、流拍频繁出现，另一方面，房企受制于资金流动性问题，参与土拍的积极性大大降低。

外资抄底中国房地产市场

自9月份内地房企花样年爆雷以后，近期，多个大型房地产商都被爆出流动性问题，在内地房地产业低迷的时刻，外资企业正在加速抢滩，高调进场。

11月17日，铁狮门牵头以51亿元捡漏拍下上海长宁区地块。该项目总面积超过16.3万平方米，位于成熟的上海虹桥经济技术开发区的中心位置，包括甲级写字楼和高端商业设施，铁狮门方面称，该项目将被打造绿色可持续发展的世界级综合体项目。

事实上，由于房企拿地积极性减弱，从第二次集中供地开始，国内土地市场就纷纷出现流拍情况，许多被一致看好的地块也出现了流拍。

数据显示，第一轮集中供地零流拍的城市如重庆、深圳、北京，在第二轮集中供地中流拍率分别飙升至41%、52%、60%。

此外，第二轮集中供地中，土地成交的溢价率普遍大幅下滑。以第一轮土拍的热门城市杭州、重庆为例，下滑幅度均超过20% ，尤其是重庆第一轮土拍，整体溢价率高达38.85%，位列榜首，第二轮土拍整体溢价率仅为0.06%，接近底价成交。此外，长沙、济南的土地溢价率从7.48%、13.40%直接跌至0%。

另据时代财经了解，在经历了二轮土拍的冷淡后，第三轮集中供地中，多地地方政府在积极与房企沟通的同时也明显降低了门槛。如广州的部分地块取消“限房价”；杭州率先恢复“勾地制度”，且举办了土地推介会；南京则放宽了房企的资质要求。

尽管如此，杭州、南京仍出现了“未拍先流”的情况。11月20日，杭州三轮供地的正式挂牌比预公告时少了16宗。11月22日，南京三批次涉宅地块中有15宗地块因故终止。

业内人士指出，土地市场的“变天”，既有各房企尤其是民营房企资金紧张、负债压力大、政策调控限售限价等短期因素影响，也有房企努力转型，逐渐放弃“以高杠杆博高周转”行为的长期因素影响。

内房企债券受外资追捧

土地市场外，多家外资也在通过购入债券“抄底”中国房地产。

此前，高盛就表示正在买进中国房地产开发企业发行的美元高收益债券来增加“适度风险”投资资产。全球最大资管机构贝莱德旗下BGF亚洲高息债券基金则于今年1至8月期间，抄底购入了3130万张恒大债券，又于11月8日增持融创中国172.2万股，持股比例由4.98%增至5.01%。

全球不良资产投资巨擘橡树资本也表示正在买入中国房地产债券，此前其还透露与禹洲签署40亿元人民币贷款。此外，瑞银资管、汇丰资管、安石集团等外资机构也在持续加仓中国房地产债券。

有迹象表明，国际投资者正在对中资地产美元债的反弹加大押注。21日，大量资金的流入使iShares美元计价亚洲高收益债券ETF的资产管理规模从8月底的3.83亿美元增至18.7亿美元，增幅高达388%。仅在10月，该基金就吸引了创纪录的7.73亿美元。据悉，该基金在中国债券和中国房企分别拥有约42%和29%的敞口，其中包括恒大和融创发行的债券。

在房企密集违约，风险事件频发之时，外资纷纷抄底进场，释放了积极信号。

橡树资本预测，以恒大为代表的中国大型房地产企业最终会实行债务重组，债券持有人可获得赔偿，回报可能十分吸引人。前凯德总裁（中国区与投资管理）罗臻毓也曾明确表态称，中国房地产还有很多年可以做，不管是住宅地产，还是商业地产，尤其是持续看好中国商业地产前景。

而在面对乔治·索罗斯指责贝莱德一系列押注中国市场的行为是“失策”时，贝莱德发言人回应称，“现在的情况完全不同了”。早前，其首席执行官拉里·芬克在致股东的一封信中称，中国市场是“帮助实现投资者长期目标的重大机遇”。

有分析指出，在这个时间节点对中国市场加紧布局，外资的逻辑或是认为目前中国市场高估了传染风险，低估了市场的消化能力。此外，在政策调控背景下，偿债高峰期使得开发商出售旗下资产以回笼资金，对于外资来说，供应量相对增加了。

从房地产债券角度看，近期地产政策开始松动，房地产商也在积极转型升级。未来，房地产债券的市场化程度预期将有所提高，变得更透明、易追踪，进而违约回收率也会提高，对于投资债券的外资机构来说，整体态势是向好的。