长三角先行启动区-吴江汾湖，到底值不值得买入？

在周六晚上的【戈文问苏州买房问答课】中有多个粉丝提问，吴江汾湖的投资前景如何？

提起吴江汾湖，我们会联想到长三角一体化示范区和苏州南站，这两个重要的利好落地后，大为提升了汾湖的板块价值。

今天，我们对吴江汾湖做个解读，希望对粉丝有所帮助。

汾湖，东靠上海青浦，南接浙江嘉善，以其黄金三角腹地的地理优势，成为接轨上海的“桥头堡”，是长三角经济圈的中心区域。

2019年11月，长三角生态绿色一体化发展示范区方案出炉，长三角一体化发展示范区包括上海青浦、江苏吴江、浙江嘉善三地，并在三地交界地带建设先行启动区。

汾湖高新区（黎里镇）是吴江唯一纳入先行启动区的乡镇板块，在长三角示范区建设中具有举足轻重的地位。

可以说，2019年，借长三角一体化东风，汾湖的区域价值提升到新高度， 汾湖就此迎来了高光时刻，聚焦了更多的市场目光。

今年6月5日，沪苏湖铁路已开工建设，沪苏湖铁路与通苏嘉甬铁路在汾湖交汇设苏州南站(汾湖站)，未来汾湖前往上海仅需20分钟，真正融入了上海半小时圈。

长三角一体化示范区和苏州南站这两大战略规划，汾湖仿佛已经站在了时代的风口之上！

在政府的规划中，吴江汾湖也占据了战略上的高起点。吴江区国土空间规划实施方案中，根据长三角一体化协同发展战略的指导，吴江将构建“双核引领、两带联动、多点配合”的空间布局结构， 汾湖高新区（黎里）板块作为多点配合中的“点”。

在规划和兑现方面，汾湖表现得也可圈可点。近两年，板块的交通、医疗、教育配套设施不断完善，我们看到了一座崭新的高铁新城拔地而起。

三横一纵的立体交通网络

在交通方面，通苏嘉甬铁路、沪苏湖铁路两条铁路交汇于苏州南站，形成环沪一小时经济圈，从汾湖出发，1.5小时之内可以通达长三角核心城市，非常便利。

除了高铁，轨交上也加强了与环沪城市的联系，上海地铁17号线、苏州地铁10号线、嘉兴3号线都将在汾湖交汇，城市之间的联动也由此加强。其中上海轨交17号线延伸线，将从东方绿洲站通往嘉善南站，在水乡客厅站与苏州10号线相交接。

苏州康力大道对接上海东航路段顺利通车，从吴江汾湖去上海青浦的行车时间缩短至5分钟，出行更加便捷。

苏州中环南延苏同黎公路将吴江区将真正纳入主城，强化了汾湖与苏州城区、园区的交通联系。

作为苏州城区接轨上海的第一门户，汾湖拥有三横一纵的立体交通网络，高铁、轨交、公路应有尽有。从政府部门如此大规模投资汾湖的交通建设可以看出，未来汾湖的发展，还是非常值得大家期待的。

国家级千亿产城

一座新城的崛起，一靠交通引领，二靠产业赋能。

众所周知，汾湖是一座电梯之城。

“中国电梯看苏州，苏州电梯看汾湖”。

目前已聚集了“康力”、“申龙”、“聚力”、“威特”等9家整梯企业和一大批零部件生产企业，拥有完整的电梯装备产业链，装备制造业规模高达 220亿元。

此外，汾湖重点加强智能装备制造、新型半导体、生物医药、新能源等先进制造业以及电商物流、基金、文化旅游等现代服务业的对接与合作，全面承接上海溢出的高端资源和项目。

2018年9月，绿地控股与苏州政府签署战略协议，投资500亿打造汾湖长三角科技示范城。2019年1月17日，“华为研发基地”摘牌，落址汾湖、青浦交界。

汾湖作为千亿国家级的产业城，全区现有各类企业超2800家，名企云集，给汾湖经济转型和产业升级带来新的机会，同时，也吸引更多优质人才入驻，不仅旺盛了板块的人气，更带来了资金和产值，带来了丰富的购买力。

立体交通网络，加上产业的赋能，是不是和今天的苏州高铁新城很像？将来，汾湖高铁“十字共站”建成后，汾湖与虹桥之间的时间距离将缩短到20分钟，低成本将吸引更多上海的优质研发资源和高端商务资源落户汾湖。

教育医疗方面探索一体互通

在教育医疗方面，汾湖不断打破长三角一体化之间的壁垒，在教育和医疗方面实现互通。

比如说，示范区内职业学校招生入学、学籍管理、教学实施、就业升学等方面将实现一体化运行。

同时，上海市青浦区第一中学、江苏省吴江区汾湖高级中学、江苏省吴江区汾湖高新区实验初级中学、浙江省嘉善中学四所学校牵手举行“长三角生态绿色一体化生态联盟学校签约仪式。 这意味着，汾湖迎来教育资源共享的一大利好。

此外，还积极引进上海优质的教育，上海世外教育附属汾湖实验小学揭牌仪式在汾湖举行。

医疗方面，吴江、青浦、嘉善三地在医疗社会保障等领域也已经打通，居民电子健康档案已经实现跨区域互联互通互认。

近日，复旦大学附属儿科医院——吴江区第五人民医院医联体揭牌。

在长三角一体化赋能之下，板块在基础配套方面逐渐完善高端化。

我们再来看汾湖的新房市场。目前板块新房供应充足，大多数新盘备案均价在2万元/㎡以内，这个价格放眼苏州主城范围还是较为少有的，属于一个明显的价格洼地。

前文我们说汾湖板块各项功能配套逐步完善，俨然一个全新的高铁新城。高铁经济对板块房价的影响是显而易见的，如今汾湖的房价在整个环沪沿线的高铁新城中，相较无锡、太仓、昆山南站，有明显的价格优势。

值得一提的是，吴江汾湖和常熟、昆山、太仓、张家港这类城市有所不同，吴江汾湖的新房是限售三年的，也就是说从买入到交付，差不多需要五年时间的一个持有期，投资客要做好这样的一个准备。

从在售楼盘的产品类型来说，以小高层、高层为主，起步面积都在100㎡以下，大部分楼盘的最大户型建面在130㎡以下，且占比较少，大多数是毛坯交付，产品还是偏向刚需。

分析师在汾湖板块市调的时候，案场置业顾问告诉分析师，目前汾湖板块客群中一半都来自上海，且以投资占比较多。

这部分投资客，手里有空余资金，看重长三角一体化示范区的发展前景，吴江汾湖有高铁站、有地铁站，板块能级不断提升，受到较多上海投资客的关注。

还有一种就是在上海工作的年轻人，被上海的高房价劝退，来汾湖置业的。因为汾湖去上海的交通非常方便，从汾湖出发，走沪渝高速，约32分钟即可到达上海青浦区，甚至比到园区花费的时间还要短一些！未来高铁和17号线开通，去上海则更加方便快捷！

更难能可贵的是，政策方面也在保护这部分置业者。

今年5月20日， 上海公积金中心正式宣布：5月20日起，长三角一体化发展示范区试点提取住房公积金偿还异地购房贷款。也就是说，在上海无房，但在吴江、嘉善买房可以用上海公积金。而且，效率很高，手续齐全，3个工作日就能办好。

该政策在一定程度上刺激吴江的购买力，尤其是汾湖板块。

这一政策对在上海工作的吴江汾湖本地人也是重大利好，这部分人群可以提取在上海单位缴纳的公积金来摊还房贷。

长三角一体化示范区下的汾湖，被各家媒体报道的长三角C位，究竟值得看好吗？

不可否认的是，汾湖在长三角一体化中的C位优势，在国家政策的扶持下，汾湖的发展将迎来重大机遇，前途是一片光明的。

稍显不足的是众多利好还在规划中，落地较慢，比如说板块目前还是缺乏大型商业综合体。

不过对刚需人群来说，2万元/㎡左右的单价确实很香了，毕竟这里是长三角先行启动区，未来有高铁站、三条地铁，房价是拥有一定的看涨预期的。

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