房地产板块走势反转了？机构建议理性应对

近两个交易日，沉寂许久的房地产板块骤然升温，“招保万金”昨日股价全部收获或接近涨停，短期呈现底部反转走势。

具体来看，申万房地产指数昨日大涨5.85%，近两日累计涨幅接近9%，大幅领跑一级行业。10余只地产股昨日收获涨停，包括招商蛇口、金地集团、保利发展等行业龙头。此外，地产债昨日同样“涨声一片”。

消息面上，中国人民银行周三发布2021年10月个人住房贷款统计数据：截至10月末，个人住房贷款余额37.7万亿元，当月增加3481亿元，较9月多增1013亿元。中信证券分析认为，10月以来按揭投放明显好于三季度，且央行单独发布了10月数据，保障合理住房金融需求效果显现。

短期股价大涨叠加“政策底”预期，部分投资者认为，房地产板块将迎来彻底反转，从而斥资抢筹。但在业内人士看来，对于房地产开发类企业的基本面前景，投资者还需理性研判。

首创证券昨日盘后召开电话会议，地产行业首席分析师王嵩表示，近期板块大涨主要源自地产融资边际宽松，结合近两日的股价走势看，四季度地产板块大概率能取得超额收益。

但王嵩强调，从地产行业基本面看，目前整体盈利下降趋势仍在延续，预计房企销售单月负增长态势短期内无法扭转，住宅市场观望情绪可能仍然较浓。另外，在地产债层面，近期美元债波动较剧烈，明年上半年房企可能面临较大的到期债务压力，需对美元债融资依赖度较高的房企保持谨慎。

中信证券基础设施和现代服务产业首席分析师陈聪也表示，房地产信贷边际变化驱动近期市场信心恢复，但由于房地产开发企业表外负债的复杂性，行业信用修复仍需时间。处置资产需求叠加限价政策，新房价格很难最终提升，开发总量也难以进一步扩大，开发商盈利能力难以明显反弹。

在房地产开发企业基本面仍不明朗的背景下，部分业内人士建议将目光投向房地产服务方向。昨日盘面上，除了“招保万金”等知名房企股价大涨外，物业管理相关个股同样大幅走强，中信物业管理服务板块4只标的股有3只涨停，分别是特发服务、招商积余和新大正。

陈聪认为，当前房地产板块最大的机遇来自运营和服务。其中，物业管理是少数供给侧不受原材料涨价影响，需求侧不受疫情影响的行业。对绝大多数地产集团而言，物业管理是未来希望所在，地产企业盈利能力下降和集团支持物业管理板块做大做强并无矛盾。

光大证券房地产首席分析师何缅南同样强调物业服务领域的投资机会。在她看来，房地产行业价值链重心正从前端开发逐渐向后端运营管理转移。物业服务行业具备可穿越经济周期的增长模式，以及轻资产、低杠杆、高效率的运营优势。

何缅南建议从行业发展趋势和公司资源禀赋出发，关注规模处在第一梯队的平台类公司、规模在第二梯队的成长型标的、利润弹性大的专业商办管理标的，以及资源禀赋突出的央企物管标的。