被曝多地裁员，“云南王”俊发也难

文丨西部菌

房地产行业入冬，区域型中小房企的日子越来越不好过了。

日前，据凤凰网房产风财讯报道，“从昆明地产圈获悉，俊发集团在昆明进行裁员，比例约30%”。

同时：

风财讯了解到，俊发集团在着手组织架构调整，尤其9月以来，对客户数据中心等辅助性部门，进行了合并、调整或清理，带动了一些高管的离职和变动。

或受这一波调整的辐射，不止俊发大本营昆明，消息称俊发佛山也在裁员，裁掉的比例接近70%。

对于被曝裁员一事，俊发集团目前尚未回应，真实性有待验证。

不过，起家云南的俊发，虽然有着“云南王”的称号，在行业收紧、洗牌加速的环境下，其生存压力是显而易见的。

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俊发集团1998年创建于云南。官网显示，目前已入驻大湾区、长三角、华中、西南四个高成长区域，上海、佛山、广州、西安等14城。

这次被曝裁员背后，俊发集团的债务压力似乎并不小：

根据企业预警通披露的“俊发集团2021年中报”数据，上半年俊发的货币资金66.12亿元，但其仅短期借款和一年内到期的非流动负债两项，就有约116亿元。

也就是说，资金缺口达到50亿元左右。

另外据中国经营报报道，结合Wind数据核算可得，2017—2019年及2020年上半年，俊发的净负债率分别为293.99%、297.44%、299.345%、314.33%。

俊发存在偿债压力，并不奇怪。

大环境来讲，房企融资受限，俊发还不是上市企业；具体到自身而言，俊发擅长的城市更新业务，又是以烧钱著称。

来源：克而瑞

比如乐居报道提到，俊发集团仅在大湾区的3个旧改项目中，投资总额就超过200亿元。而2019年，俊发曾对外宣布启动“最美云南计划”，预计5年投资500亿元。

这些体量庞大的投资项目，资金投入大，开发周期长。苦于融资渠道的限制，俊发在2019年曾以13%的高利率发债融资，资金压力可见一斑。

为了开拓新的营收增长点，同时给融资创造便利，俊发在今年年中将旗下的物业板块七彩服务分拆上市。小米投资3000万美元并签订对赌协议，让它备受关注。

不过，从七彩服务的业绩来看，似乎很难在营收、债务等层面为集团做太多的贡献。

来源：克而瑞

招股书显示，在2018年、2019年及2020年，公司收入为4.01亿元、5.92亿元及8.24亿元，净利润分别为4761.9万元、7629.2万元和1.84亿元。

同时，2018年、2019年和2020年，母公司提供的物业管理服务分别获得约3.08亿元、4.34亿元和5.39亿元的收入，分别占同年物业管理服务所得的总收益约94%、91.4%和92.4%。

一方面，七彩服务的利润规模相当小，另一方面，业务高度依赖母公司。所以，偿债压力增加的俊发集团，将很难指望物业上市来反哺输血，大幅改善资金状况。

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在债务之外，俊发的另一重压力是销售增长的乏力。

俊发在云南市场深耕多年，直到今天，都是云南房企一哥的位置。而在前几年房地产行业高歌猛进的过程中，这种区域龙头地位，让它的规模增长异常迅猛。

来源：俊发集团官网

据克而瑞，2015年俊发地产实现销售金额131亿元，2016年190亿元，到2017年就达到381.3亿元。两年时间就完成了销售规模翻三倍的增长，堪称三级跳。

以黑马姿态异军突起的俊发，开始加快外拓的脚步，2012年布局成都、贵阳、海南等地，2015年拿下旧改项目杀入上海，后面还传出了总部搬迁上海的消息。

不过，在2017年迎来销售增长的高光时刻后，俊发似乎陷入了瓶颈期。毕竟，受制于地域差异，通过旧改模式外拓，面临着较大的不确定性。

有个数据值得一提。2017年，全国拿地的俊发，非昆明地区的土储面积一度占据了超过40%的比例，但随后几年又回到了10%多的水平。

来源：凤凰网房产

2018年，俊发的流量销售金额为550亿元，排名第49；2019年，其全口径销售金额为528.4亿元，行业排名第64。相较于前两年的火速上升，增长疲态尽显。

2020年，俊发全口径销售额为670.1亿元，2017年定下的千亿目标正式落空。

像俊发这样重仓某个区域的房企，销售增长放缓是意料之中的事，因为城市化带动的增量购房需求，是存在着一定的上限的。

因此，外拓失利的俊发，近两年重新出征，开始加大对外省一线城市的投资。比如在上海、广州拿到旧改项目，今年3月和平安不动产合作，试图试水深圳市场等。

不过，旧改经验异地复制的困难暂且不说，在如今的环境下，俊发逆势全国扩张的时机选择和空间余地，是相当存疑的，至少资金这一关难过。

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销售增长放缓的俊发，未来支撑规模的土储如何呢？据凤凰网房产报道：

2020年，俊发地产的土地规模大幅下降，创造了过往四年的最低值。尤其俊发在昆明的新增土储，2020年全口径土储建面和金额分别同比减少49%和48.32%。

昆明是俊发的大本营，土储的减少，过冬的粮草不足，正是俊发发展受限的一个缩影。和这次被传昆明裁员形成了呼应。

前面提到，前几年的外拓过程中，俊发四处拿地，昆明代表的云南本土市场，土储占比出现明显下降，而随着外拓失利，俊发不得不再次重新加码大本营。

如2019年，俊发在昆明官渡区新螺蛳湾片区，一口气花费92亿元拿地11宗，而当年全年的拿地金额才只有138亿元。

不过，尽管云南一哥的位置多年未变，但俊发大本营失守的迹象越来越明显。

如上图，据克而瑞，2020年云南市场房企流量销售金额，俊发地产为305.22亿元，随后分别为融创（241.35亿元）、万科（179.32亿元）、碧桂园（153.05亿元）、恒大（134.89亿元）。

而今年前三季度，俊发地产依然稳坐第一，为146.22亿元；融创为135.89亿元，碧桂园为80.8亿元。

来源：克而瑞

有两个变化值得留意：第一，俊发在云南的销售额，远低于去年同期；第二，以融创为代表的外来房企，和俊发的差距越来越小，“云南王”的位置不再绝对稳固。

考虑到近两年来增长受限的俊发重新加码外拓，那么，接下来大本营失守的问题，可能还会更加凸显。

同时，俊发外拓的项目，以上海、广州等地旧改为主，一线城市的调控压力是一方面，管理半径过长则是另一层压力。

如果在佛山等地裁员70%属实，那意味着，俊发正在通过组织架构调整，让业务更聚焦。在房地产入冬的环境下，这种优化不算坏事。

它也说明，存量时代的房地产竞争，哪怕做到区域龙头，都绝对谈不上安全。在这方面，广西一哥彰泰、“河南王”建业的处境，都是直观缩影。