西湖区蒋村板块的现房销售盘——葛洲坝龙湖中杭府前两天突然领证，高层均价4.7万元/平方米，叠排每套均价在5.7万元-7万元/平方米。
这个消息，让不少想买这个板块的改善购房者有些激动。
“价格比预想的低，大户型也适合我们置换，这周边没多少新房。”购房者张先生说，前几天，晚上11点多，置业顾问突然群发了一个预约看房的链接，“还好我们及时看到，马上去预约了。好多人第二天才看到，已经约满没法看房了。”
蒋村板块改善型“准现房”
起步户型160方，2023年交付
虽然是预约参观制，来到售楼处，现场还是来了不少看房者。在我们实探的1小时内，售楼处和样板房来来往往的购房者，至少有30组。
中杭府规划10幢多层、10幢高层，属于“高低配”的小区。作为现房，项目外立面都已经像模像样了。
2017年6月15日，葛洲坝首进杭州，43.2亿竞得蒋村单元宅地，自持面积比例44%，楼面价31698元/平方米，地块需现房销售。
由于自持比例44%，中杭府的可售住宅房源只有364户，高层户型160-225方，叠墅约220方——起步户型较大，总价门槛较高，比较适合改善型购房者。
目前预售证尚在公示中，即将开启线上登记。
置业顾问介绍，由于还要装修，中杭府的交付时间预计会在2023年6月。这么看来，中杭府也不算真正意义上“即买即住的现房”。
新房不到5万元/平方米
周边二手房挂牌最低7万元/方
蒋村板块毗邻浙江大学紫金港校区，南面离西溪湿地不远。板块内的小区年份大多比较新，一度是西湖区很多改善型购房者的选择。
来看中杭府的李女士说，自己主要看中了这个地段，而且买新房划算，“周边二手房价格很贵，4万多元一平方米是买不到的”。
楼盘与最近的地铁站——5号线蒋村站，实际步行距离较远，大约有1.5公里。
除了离地铁远一些，楼盘自身配套很不错。交付后，售楼处将作为会所，供业主使用。会所的地下一楼还有健身房、室内游泳池、桌球室、儿童游乐区等配套设施。
近期杭州二手房成交量价整体下行，蒋村板块内的二手房成交同样寥寥，价格也有所下降。
昔日热销的融创河滨之城、万科西溪蝶园等，挂牌房源之间价格相差很大，“全看房东怎么想”。比如河滨之城，二手房最低挂牌价7万多元/平方米，最高挂牌价9万多元/平方米。不过，按挂牌价最低的一套算，新房和二手房的价格差也超过2万元/平方米。
蒋村板块的教育和商业配套比较齐全。最近的学校有竞舟第二小学、浙江大学附属第二小学、杭州十五中崇德校区等。商场有龙湖西溪天街、银泰百货等。
中杭府的地段、价格是优势，但在很多购房者眼里，这个楼盘也有很多“槽点”，比如“170多方居然只有三房”的独特户型，和近12元/平方米的物业费。
174方只设计了三房
多胎家庭称“不够用”
楼盘的户型面积十分可观，但160方和174方户型，都只有三房设计，功能性似乎略有不足。200方的户型，书房是开放式的，严格说也算是三房设计。
一位二胎妈妈吴女士，在看房途中就表示：“不实用。你看，进门这么大一块走廊都浪费了，对我们这种二胎家庭来说，房间不够用啊！这个要是买来，只能自己多隔间房了。”
另一位看房者张先生则认为：“可能就是这么设计的，我看客厅、厨房都很大，如果是小两口、一家三口，住住还是很舒服的。精装修看起来也挺有档次。”
近12元的物业费
可能是杭州住宅小区之最
“太夸张了！每平方米要12元物业费，一年好几万元呢！”
“在杭州的住宅小区里可能是最贵的了，没听说过比它贵的。”
购房群里，很多有意向的购房者都说，中杭府的地段和房子都挺好，就是物业费和户型，让他们非常犹豫。
对此，置业顾问解释：中杭府的物业费加能耗费是3.35元/平方米/月；特约服务费，即会所的使用费是1.2元/平方米/月；科技系统运行费是7元/平方米/月。全部加起来一共是11.55元/平方米/月。
原来，中杭府的一个卖点就是“5G科技住宅”。简单来说，就是不装空调和地暖，通过这个科技系统让室内保持恒温。这个系统运行费是7元/平方米/月，加物业费就贵了。
“但空调和地暖的电费，相当于是帮你们省了的。”置业顾问表示，“所以我们房子适合自住，也推荐自住的客户来买。如果您不住，这物业费也是要交的。”
在杭州，类似的“科技住宅”，还有金茂府、朗诗熙华府等等。
但11.55元/平方米/月的费用，的确比较高昂。比如，杭州有名的高档小区武林壹号，物业费是7.6元/平方米/月。
我们算了一笔账，按中杭府最小户型160方计算，每个月需要支付物业费加系统运行费为1848元，一年下来总计要交2.2万元。
十余个新盘掀起一小波红盘潮
怎么选？
包括中杭府在内，杭州正在登记和即将登记的，还有十多个新楼盘，有“最后一个热点楼盘”星创城，还有市区拼社保的楼盘春熙上和湾，滨江区和萧山区的红盘等，也算是一小波红盘潮了。
怎么选？我们用点评+评星的形式，给购房者置业做个参考。
葛洲坝龙湖中杭府
西湖区蒋村板块
均价：高层均价4.7万元/平方米
户型：160-225方
套数：364
登记时间：等待公示
推荐指数：★★★★
蒋村板块成熟度高，项目边上就是竞舟第二小学、浙江大学附属第二小学，附近还有西溪天街，商业、教育配套不错。
缺点是地铁距离不算近，交付时间比预期长，但“准现房”交付品质可以看得到，总体来说瑕不掩瑜。
相比周边二手房价格，中杭府至少要便宜2万元/平方米。从售楼处现场实探来看，报名的人估计不会少。
滨江望涛月明
萧山区市北板块
均价：3.75万元/平方米
户型：108-129方
套数：400
登记时间：10.14-10.16
推荐指数：★★★
望涛月明是滨江集团在萧山区市北板块开发的又一个新盘。本次首开400套，摇中概率相对较高。从位置来看，从望涛月明步行至地铁2号线建设一路站，大约1.4公里，比同是滨江开发的滨涛映月还要远一点。
虽然离地铁不算近，但“滨江”品牌在杭州市场较受认可。
滨涛映月上次摇号有6000人登记，热度很高。望涛月明和它的位置相隔不过几百米，可以预料，望涛月明热度也不会低，甚至可能突破4000人，让摇号进入“拼社保”环节。
兴耀枫漫小筑
钱塘区大江东板块
均价：1.98万元/平方米
户型：105-127方
套数：362
登记时间：10.14-10.16
推荐指数：★★★★
作为大江东板块首开的刚需盘，交通、商业配套非常不错。
距地铁7号线启成路站步行约600米，旁边就是前不久刚开业的龙湖江东天街，加上大江东宝龙广场，这一带可以说不缺商业配套。
从价格来看，它是杭州主城区少有的总价200万元起的地铁房。建议刚需重点考虑。
更多楼盘的推盘信息见下图
橙柿互动·都市快报 见习记者 许晖
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