今天早上，我看了下任泽平对某大事件的回应，还挺有感触的。
即便是堂堂经济学家，也只能分析形势给出专业意见，无法代替决策者拍板。
哎，地产媒体人，又何尝不是如此呢？
房子买还是不买，最终还是得购房者自己来决定，咱们只能给些专业建议。
只不过，这年头市场中的声音实在太多、太杂，确实容易把不少人搞懵圈儿了。
例如，最近无论是国家层面还是地方层面，都传出了不少友好的信号。
于是，一大批野鸡开始齐鸣：政策底已经到了！
然而，政策底，真的到了吗？
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对于这一点，我必须强调的是：政策底确实是到了，但并非在全国楼市！
那么，是哪些城市？
最新鲜的例子，就是哈尔滨。
前两天，哈尔滨不是被人说“救市”嘛，我看了下政策内容，主要有几个：
1、发放购房补贴：博士10万，硕士5万，本科3万，大中专（含技工院校）2万，新市民1万（首套房）。
2、降低公积金贷款门槛：二手房公积金贷款房龄年限，由20年提高到30年；县（处）级女干部和高级职称女性专业技术人员，住房公积金个人贷款年龄由55周岁调整为60周岁。
3、放宽预售门槛：绿牌、蓝牌开发企业，高层达到一层工程主体施工形象、多层达到二层工程主体施工形象，可申请预售证。
4、公寓按民用水电执行。
看过我购房大学的小伙伴还记得吧，我之前就说过，政策放松往往就是从公积金开始的，这次哈尔滨不就是对上了吗？
其实，这也不是哈尔滨第一次出手了，去年11月，它就曾因为鼓励房企让利，上了一把热搜，只不过收效甚微。
所以可想而知，哈尔滨楼市到底有多差！
根据安居客数据显示，哈尔滨最新房价已经跌到9778元/平，相比2月最高点10148元/平，跌幅达到3.6%。
同时，相关机构数据显示，截至8月，哈尔滨主城6区新房去化周期高达31.1个月，大约2年半。
9月最后一周，哈尔滨楼盘成交仅915套，跌破千套大关，环比下降12%；十一黄金周，各售楼处到访量直接“腰斩”，不少楼盘销量甚至只有个位数。
量价齐跌，哈尔滨楼市果然对得起“冰城”这个名号。
当然，除了哈尔滨之外，还有长春在8月底也发放了购房补贴，以及之前张家口、唐山、沈阳、昆明等城市发布限跌令。
可见，这些基本都是一些基本面比较差的二三线城市，虽然有的还没放松政策，不过接下来一定会放松，而一旦开始放松，就说明已经到了政策底。
在这个时候，对于自住型买家来说，就是一个抄底的好时机，虽然市场不一定会因为政策放松而反弹，但是房价确实到了低点。
而对于投资者来说，还是那句：基本面差的小城市，房子再便宜也不能碰！
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再反过来看看热门城市。
最近广州、佛山房贷利率下调，也被人解读为“政策底”到了。
为此，我们也咨询过广州各大银行，摸清了目前的房贷利率情况，具体如下表：
可以看到，实际上，仅是部分银行下调了房贷利率，而且降幅也就10个BP，而且部分银行反而还上调了房贷利率。
银行方面也表示，整体的贷款时的审核流程依然严格，额度依然紧张，放款速度依然很慢。
另外要知道，地方是管不了银行的，只有央妈能管，房贷利率调整严格来说并不属于调控措施。
所以，区区房贷利率微调，算哪门子政策底？顶多就是一个利好消息罢了。
至于其他热门城市，就更加不存在“政策底”的说法了。
你想想，深圳二手房指导价出台大半年了，市场也一直跌到看不到尽头，它政策放松了吗？广州才刚实行一个月，这么快就想放松？
北京学区新政出台后，二手房市场够惨吧？还不是照样出台二手房指导价，继续把二手房摁得死死的。广州才跌了多久，这么快就想放松？
北京二手房市场，具体可回顾：一天超千套房源降价！二手指导价还没来，北京先跌为敬！
杭州还没出台二手房指导价，二手房市场就连跌半年，不仅没有放松调控，前两天还收紧人才落户政策。广州都没杭州惨，这么快就想放松？
可以说，从目前来看，在没有任何实质性的政策放松之前，大部分热门城市还没有真正触底，只能说是到了一个相对的“底部”。
特别是那些刚刚大涨完、调控加码不久的城市，市场要降温基本都要半年时间，而且相比于二手房市场，在限价的情况下，有的城市新房市场依然火热，不排除还会继续加码打补丁。
所以，对于自住型买家来说，不妨再等等看，毕竟房贷利率才刚开始下调，年底可能会是一个不错的入手时机。
对于投资者来说，如果这座城市刚刚大涨完、调控加码不久，建议暂时不要入手，毕竟房价还在高位，政策底出现还需要比较长的时间。
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总体来说，从2020年-2021年这一轮楼市行情来看，分化依旧是最明显的特征。
核心城市一路上涨，激情过后，纷纷不遗余力地进行调控加码。
非核心城市跌跌不休，降到冰点，不约而同地想方设法进行托市。
在此情况下，熊长牛短都将会是接下来楼市的一大趋势，但不同城市也会有不同的走向。
核心城市，跌至冰点后，调控会逐渐放松，政策底会出现，并伴随着抄底时机的到来。
非核心城市，即便出台救市政策，但市场大幅回暖的概率不高，基本会以横盘为主。
最后，希望大家在买房的时候都能有自己的思考，咱们不过是给一些专业的建议，让大家尽可能降低买房的风险。
如果我说对了，回来留言点个赞就行，如果没有，也别张嘴就喷，毕竟咱们也没收费。
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