谢逸枫：港深双城缺地之困 北部都会区能否解决香港房价问题？

文/谢逸枫

昨日，笔者接到香港、深圳房企几家房企的2021年港深双城北部都会区专家座谈会视频会议，主要是谈北部都会区涉及到土地出让、地产开发、投资政策（税收、财政、金融）、香港、深圳未来的房价、人口走势，同时还谈到商业、房价、居住、就业、产业发展的问题。相信这个概念、设想，国家会全力支持，就等两地的规划方案出来。

按照香港一手住宅销售最新数据显示，9月至今一手市场共录约1693宗，较8月的1238宗，按月上升约36%，亦为自6月录1871宗成交后，过去3个月以来新高。最新数据，香港房价连续第七个月上涨，接近历史最高水平。香港差饷物业估价署数据显示，今年7月全港私人住宅楼价指数报396.3，按月升0.46%，是连续第七个月录得上升。

按年升2.83%，距离2019年5月创下的历史高位396.9，只相差0.15%。公布的官方数据显示，香港 7 月份私人住宅价格上涨了 0.46%，仅略低于历史最高水平。价格上涨是受强劲的被压抑需求和对中国内地买家将很快回归的希望的支撑。根据上个月的数据，作为世界上最昂贵的房地产市场之一，香港的房价已经连续第七个月上涨，而 6 月份修正后的涨幅为 0.1%。

按照这个报告，规划的预期实现目标自然是好的，依托深圳核心商务区罗湖和福田，香港可以借机发展新界北区域，在加强与深圳经济合作的同时，也可以打造一个容纳250万人的居住区域。大意就是在提出的北部都会区建设是一次创举，为香港下任留下了政治遗产铺垫。

总人口747万的香港，决定拿出300平方公里土地，约合整个香港土地面积的30%，新修92万套住宅，可以容纳250万人口居住。而且这个新的居民区，会在临近深圳的元朗区和北区建造，准备和深圳进行经济融合，因为有辐射能力涵盖深圳河以北及新界南。北部都会区一口气要兴建足够250万人以上的房子，意味着 ？

一旦这个规划实现，毫无疑问会彻底解决香港的住房、居住、房价的问题。同时会给香港的房价带来极大的下行压力。1997年上任的香港第一任的董，打算解决民众抱怨房价高的问题，提出了八万五公屋计划，宣布每年兴建的公营和私营房屋单位不少于八万五千个。成功的打压了香港的房价，导致香港房价下跌了70%之多，所有房子直接打了3折。

通过舆论的引导，这些资本巨头居然成功的让部分香港人不满，认定房价下跌会导致自己不幸福，而不幸福的源头在于董，在于陆。2005年，港人给他起了个外号叫“八万五”，付出了惨痛的政治代价。继人吸取了教训，不再压制房价，并开始不断救市，于是香港房价再次腾飞，一路飞涨。

涨起来之后，香港人又不满意了，民怨沸腾，认为高房价压的他们喘不过气，剥夺了自己人生的未来。通过舆论的引导，这些资本巨头居然成功的让香港人认为这还是陆的问题，认定房价上涨会导致自己不幸福，而不幸福的源头在于首，在于陆。最奇怪的是房价跌，要怪陆、首。房价涨，还是要怪陆、首。

随着香港《北部都会区发展策略》发布，香港+深圳将形成一个超级都市圈。《北部都会区发展策略》在前言中明确指出以港深接壤地区“两湾一河”（深圳湾、大鹏湾、深圳河）的地理形态、高度紧密互动的社会经济特点、香港边境区的土地及生态资源优势，以及港深两地现有及规划中的策略发展项目为基础。

锐意加强两地基建连系，构建“双城三圈”（即深圳湾优质发展圈、港深紧密互动圈和大鹏湾/印洲塘生态康乐旅游圈）的空间结构，覆盖由西至东的口岸经济带及更纵深的腹地，积极促进港深互补优势的融合发展，共同建设结合产业空间与生态空间的宜居都会。

深港都市圈形成重要特征的是香港提出的，香港将建设北部都会区成为宜居宜业宜游、以创科为经济引擎的都会区，并藉都会区的发展加强香港与深圳合作，让香港更好融入国家发展大局。“双城三圈”的空间格局。

建议构建一个占地300平方公里的“北部都会区”，涵盖元朗区和北区，提供90.5万至92.6万伙单位，共容纳约250万人口，满足迫在眉睫的居住需求的同时，还与一河之隔的深圳特区形成“双城三圈”的战略性布局，为国家发挥“双引擎”作用，产生「强强联手」作用。

深港都市圈2021年GDP总额预计超5万亿，面积约3107平方公里，人口超2500万。深港都市圈面积在国内不是最大的，经济密度一定是最强的，这里每平方公里GDP已超16亿。深港未来将在交通、科创、同城等方面，逐渐融合为一个世界级大都市区，并成为大湾区的超级引擎，融入国家发展大局，让我们拭目以待。

从深圳保税区长富金融中心（CFC）遥望即将大开发的香港300平方公里北部都会区，感觉非常的荒。而香港北区米埔湿地，正在施工的河套地区（中部亮灯处），与深圳只是一河之隔。从香港上水粉岭遥望深圳罗湖，真的高楼大厦，可谓是浮想联翩。按照方案，天水围，在即将大开发的北部都会区范围内。

上图是香港的行政区地图，“北部都会区”包含的北区、元朗，跟深圳的福田、罗湖、盐田接壤，跟深圳的南山区隔深圳湾相望。而深圳的中心城区，就在香港“北部都会区”的对面。

而深港合作方面，深圳最近几年很多项目已经启动，深圳河北侧沿岸，福田区，包括皇岗口岸在内的落马洲区域建设。罗湖区，莲塘口岸建设等。梳理一下深港融合的纽带——深圳河、以及皇岗口岸、莲塘口岸等重要工程，以及福田、罗湖新建楼盘。

2020年10月14日，在深圳经济特区建立40周年庆祝大会上，在“积极深入推进粤港澳大湾区建设”这一任务中，提及规划建设好河套深港科技创新合作区。从梧桐山发源，流经深圳、香港，入深圳湾、出伶仃洋，一路奔流到海。位于深港交界的深圳河，在历史的光影里静谧流淌，见证着两座城市的交互融合。

深圳河，由东北向西南流入深圳湾，全长37公里，中下游为深圳与香港的界河。作为主要生产和保障基地，广东每天有数百辆货车将各类鲜活产品和生活必需品运往香港。其中，近九成的内地供港水果经深圳河抵达香港。内地与香港联系日益紧密，大量人员跨过深圳河往来深港。经过多年的融合发展，粤港澳大湾区“一小时生活圈”正在逐渐形成。

2019年，深圳市建筑工务署宣布皇岗口岸将拆除重建。皇岗口岸位于福田区福田街道皇城社区，地处落马洲河套地区，连接对岸的香港落马洲管制站。皇岗口岸于1985年5月开始建设，旅检区于1991年8月建成通车，目前日均通关流量8万多人次；货检区于1989年12月建成通关，是目前深港之间最主要的货运口岸。

皇岗口岸是目前中国规模最大的客货综合性公路口岸，是我国唯一全天候通关的陆路口岸，也是全国最大的陆路口岸之一。皇岗口岸是我国第一个实行24小时通关的口岸，也是当时深港之间唯一运行的24小时通关口岸。2020年6月皇岗口岸正式开拆，新设计图也正式披露。

新口岸定位为“一地两检”的纯旅检口岸，作为粤港澳大湾区的重点项目，皇岗口岸重建后，取消货检功能，释放土地约50万平方米，将用于深港科技创新合作区深方区域开发，与香港的河套A区共同发展，为深港科技合作发展提供支撑。新皇岗口岸2035年设计通关量日均20万人次、高峰30万人次，2050年高峰可达40万人次。

按照规划，新口岸交通规划引入深广中轴城际轨道、穗莞深城际轨道、地铁20号线及预留港铁北环线支线接入条件，连接深圳湾超级总部基地、光明科学城、宝安国际机场等地区，为两地及国际人才的流动提供了便利。皇岗口岸将成为辐射大湾区、面向世界的超级口岸和综合交通枢纽，成为连接广深港澳科技创新走廊的重要节点。

2020年，8月26日由粤港两地携手谋划、精心打造的新口岸——莲塘/香园围口岸正式开通启用。莲塘/香园围口岸是粤港澳大湾区背景下深港之间首个建成投入使用的大型互联互通跨境基础设施，是完善深港口岸布局，实施深港跨境交通“东进东出、西进西出”战略调整的重要一环。

口岸南接香港粉岭公路、香园围公路和沙头角公路，北连深圳罗沙公路和东部过境高速，将深港与粤东、赣南、闽南的跨境运输连为一体，为湾区人员、物资、资金和信息等生产要素的便捷流通增添新动力。新口岸开通后的第一阶段，先行启用货检场地通关服务。

2021年10月6日，是香港一年一度发布年度施政报告的日子，这是香港林郑任期内的最后一份施政报告。在这份报告里，其中一项特别引人注目，那就是香港正式宣布将成立“北部都会区”。报告提出了北部都会区“双城三圈”的空间格局概念，并建议重点发展北部都会区等港深融合方面的内容，颇受外界关注。

值得注意的是，施政报告还提出了“双城三圈”的空间格局概念。“双城”是香港和深圳；“三圈”即由西至东分别为深圳湾优质发展圈、港深紧密互动圈和大鹏湾/印洲塘生态康乐旅游圈。“双城三圈”覆盖了深港口岸经济带和深圳发展最成熟的都市核心区，以及香港境内城市建设资源正在高速汇集并仍拥有庞大发展潜力的北部都会区。

第一是区域范围：包括元朗区和北区两个地方行政区，并覆盖由西至东的深港口岸经济带及更纵深的腹地，面积约为300平方公里。有六个处于不同规划及建设阶段的新发展区和发展枢纽，包括古洞北/粉岭北、洪水桥/厦村、元朗南、新田/落马洲、文锦渡和新界北新市镇，是香港未来20年城市建设和人口增长最活跃的地区。

第二是交通基础设施，部都会区是具规模的城市空间，拥有多达七个跨境陆路口岸，将成为香港境内促进港深融合发展和连系粤港澳大湾区最重要的地区。连接北部都会区的运输系统将以铁路为主，其中建议的铁路项目包括兴建连接洪水桥/厦村至深圳前海的港深西部铁路。

第三是口岸。以及把正在规划的北环线向北伸延，经落马洲河套地区的港深创新及科技园接入深圳的新皇岗口岸。港府探讨将东铁线延伸至深圳罗湖，并在深方设立“一地两检”口岸，在现有罗湖站及上水站之间增设一个非过境铁路服务的新铁路站，以释放罗湖/文锦渡及上水北一带的发展潜力。第四是港深政府已成立“推动港深跨界轨道基础设施建设专班”，共同构建“轨道上的大湾区”。

第五是定位，北部都会区将建设国际创新科技中心，整个都会区发展完成后，将可容纳约250万人居住（新建92万套，包括33万套公营房屋，即公租房），并提供65万个职位，包括15万个创科产业相关职位，还有写字楼、商场、医院、学校。北部都会区将具备城市与乡郊结合、发展与保育并存的特色，成为宜居宜业宜游的地方。

香港近年在创新科技方面有一定成果，但土地不足仍将影响发展。虽然正在兴建的河套地区港深创科园佔地87公顷，规划的总楼面面积已大概等于3个位于白石角的香港科学园，但与深圳河北岸面积超过300公顷的深圳科创园区比较，则相形见绌。

提出，善用落马洲管制站迁往深圳新皇岗口岸后腾出的土地和毗邻的部分鱼塘和乡郊土地，加上新田/落马洲发展枢纽内原有用地规划，将增加合共约150公顷土地用作创科用途，以构建新田科技城，发挥更具规模效益的科技产业群聚效应。

北部都会区的整合和扩容工作，会由以铁路为运输系统主要骨干所带动。港府探讨将东铁线延伸至深圳罗湖，并在深方设立“一地两检”口岸，在现有罗湖站及上水站之间增设一个非过境铁路服务的新铁路站，以释放罗湖/文锦渡及上水北一带的发展潜力。

连接洪水桥/厦村至深圳前海的港深西部铁路，把正在规划的北环线向北伸延，经落马洲河套地区（河套地区）的港深创新及科技园（港深创科园）接入深圳的新皇岗口岸。此外，将北环线由古洞站向东伸延，接驳罗湖、文锦渡及香园围一带，再南下经打鼓岭、皇后山至粉岭；探讨兴建尖鼻咀至白泥自动捷运系统的可行性，以带动该区和流浮山的发展。

跨境陆路交通方面，港深政府已成立“推动港深跨界轨道基础设施建设专班”，共同构建“轨道上的大湾区”。粤港两地政府正全力推进“大桥港车北上不设配额计划”，待疫情受控和免检疫“通关”逐步实施后，可让符合资格的香港私家车经大桥往来香港与广东省，而无须事先取得常规配额。粤港两地政府同意计划可稍后伸延至另一个陆路口岸。

随这次施政报告首次亮相的《北部都会区发展策略》是首份由香港特区政府编制，在空间观念及策略思维上跨越港深两地行政界线的策略和纲领，充分因应了国家“十四五”规划纲要中对香港的支持、粤港澳大湾区建设以及“前海方案”对香港的期盼。

因应了社会大规模觅地建屋改善居住问题，大举发展新界北成为“北部都会区”的呼声与建议。为香港的长远发展谋定新方略，在香港重回“一国两制”正轨的时刻，别具突破性和前瞻性意义。“双城三圈”空间概念的确立，有利于港深政府共同促进两地在经济、基建、创科、民生和生态环境的紧密合作，发挥强强联手，产生一加一大于二的效益。

此次施政报告对于民生关注的住房、土地等问题，给出了回应。让市民安居，是我的房屋政策首要目标。在公营房屋（公租房）供应方面，未来10年（即2022/2023至2031/2032年度），已觅得约350公顷土地，可兴建约33万个公营房屋单位，比去年公布的数字略高，足以满足该10年期预计的30.1万个公营房屋单位的需求。

目前各新市镇和新发展项目均相对零散，“北部都会区”的概念是将之整全发展，并额外开拓约600公顷用地作住宅和产业用途。整个项目完成后，总住宅单位数目将达90.5万至92.6万个，容纳约250万人居住；而职位数目亦将由现时11.6万个，大幅增加至约65万个，包括15万个为创科产业的相关职位。

本届5年任期内的公营房屋建屋量达9.65万个单位，相较上5年增加3万个。未来10年的建屋量，将会出现“头轻尾重”的现象，303万个单位，可能只有三分之一在首5年落成。已督促压缩香港房屋委员会的建屋程序，争取尽快建成更多单位。将研究在合适条件下重建西环邨及马头围邨这两个楼龄约60年的旧屋邨，并争取把周边土地纳入重建地盘，用以多建公营房屋单位。

争取未来10年准备好约170公顷土地，通过卖地或铁路物业招标为市场提供可兴建约10万个单位的用地。有信心令私营房屋土地供应维持稳定。至于土地供应，在多管齐下的土地供应策略下，同步推进多个新界新发展区项目以及东涌东填海工程。为确保10年后有持续土地供应，特区政府积极推进交椅洲人工岛填海工程和新界北多个发展区的相关研究。

香港住房难题有望迎来新转机。香港北部都会区建设完成后，将可容纳约250万人居住，并提供65万个职位。将建设香港北部占地约300平方公里宜居宜业宜游的都会区。这个面积达300平方公里的都会区，覆盖由西至东的深港口岸经济带及更纵深的腹地，将尽享港深优势互补、融合发展的红利，帮助香港更好融入国家发展大局。

香港规划两个都会区，一个是现在成熟维港都会区，已成为香港金融中心。另一个是新建设北部都会区，定位为国际科创中心和行政中心。这意味着香港与深圳将全方位融合，大力发展科创产业，解决市民住房、就业问题，加快经济社会全面融入国家发展大局。

香港北部都会区包括元朗区和北区两个地方行政区，占地面积约300平方公里。目前北部都会区内的多个发展中项目预计可提供约35万个住宅单位，该区可额外开拓约600公顷用地作住宅和产业用途，估计可提供住宅单位约16.5万至18.6万个。

整个北部都会区发展完成后，总住宅单位数目将达90.5万至92.6万个，将可容纳约250万人居住，并提供65万个职位，包括15万个科创产业相关职位。将继续“多管齐下”增加土地供应，推进多个新界新发展区项目、东涌东及交椅洲人工岛填海工程等。

过去两年特区已引用《收回土地条例》已收回90公顷新界土地，预计未来几年收回的土地将达700公顷。通过推动各项新发展区及填海项目，以及推展北部都会区，有信心会在中长期找到所欠缺的土地。通过进一步检视“绿化地带”、推进“土地共享先导计划”、 延长活化工厦措施等方式加快土地供应。

北部都会区将建设国际创新科技中心，并营造“城市与乡郊结合、发展与保育并存”的独特都会景观，而支撑着香港作为国际金融中心的维港都会区亦会扩大至包括“明日大屿愿景”的交椅洲人工岛填海。这两个地处香港南北的都会区将可提供大量土地，完善香港的空间布局，并驾齐驱、互相辉映，推动香港未来发展。

北部都会区的提出，与北部一河（深圳河）之隔的深圳实现无缝对接。深港这两个历史上就是一家人的兄弟城市，如今通过河套深港科技合作区开发，通过前海深港现代服务业合作区开发，通过香港北部都会区建设，必将实现全方位、全领域的深度合作，真正推动深港一体化、同城化发展。

目前香港南部已有“维港都会区”，巩固香港国际金融中心地位，强调「维港都会区」不会因发展成熟，什么都不做，目前最大的发展是「明日大屿」下的交椅洲人工岛填海，并以此建设第三个核心商业区。期盼「北部都会区」发展完成后，香港南部及北部均有成熟都会区，两者各有特色及擅长、互相辉映，并驾齐驱，促进未来发展。

至于北部都会区发展成本，这是一个愿景及发展策略，香港最能制造的财富是土地，不可能在开拓土地工作蚀本，如果我们现时看今日赤字，便什么都不做，不单是短视，我会形容为不负责任。不论是“明日大屿”还是“北部都会区”都是绿色低碳社区，有很多环保项目，一有地出售就可以赚钱。一盘赚钱生意摆喺眼前，一个负责任政府应该拥抱这盘生意。

人口的数据，说明人口增长深圳最快。第六次的数据显示，香港特别行政区人口709.7600万人，第七次人口普查数据显示，香港特别行政区人口为747.4200万人，过去10年增加37.66万人。2020年年中的香港人口数字，香港人口有7509200人，较2019年年中增加1800人。总人口中，常住居民占7355800人（临时数字），而流动居民占 153400人（临时数字）。

第七次人口普查数据显示，深圳常住人口[为1756.0061万人。与2010年第六次全国人口普查的10423973人相比，十年共增加713.6088万人,增长68.46%，年平均增长率为5.35%。数据显示，2020年11月1日零时，深圳市常住人口(含深汕特别合作区)1756.01万人，占全省常住人口总数的13.93%，与2010年的1042.40万人相比，增加713.61万人，增长68.46%，年均增长5.35%。

经济发展方面，香港有四大支柱产业(金融、贸易与物流、专业服务、旅游)，产业结构偏重服务业。面对国际和国家发展朝向多元及创新经济发展的新形势以及全球经济新格局，香港传统的优势相对减弱，新经济增长点未能形成，限制了香港青年的就业前景和长足发展。

香港的现状大家都知道：整体（普通人可住的）房屋少，房价高，且北部开发程度低，有大片可利用土地。从数据上来说，香港北部的房价不及南部的一半。从香港北部向深圳望去，片片水田的尽头，是深圳林立的摩登大厦。相对较低的房价+大片未开发土地，已经足以证明香港这份北部都会区的规划的可行性。

当地一直困扰深圳南部和香港北部居民的殡葬业发展会受到限制。只保留墓地，而火葬场、殡仪馆或将搬迁。为什么香港人喜大普奔地在分享这个好消息，从规划而言，这确实是一项极利于民的事业。现在深圳和香港接壤的南部区域，以福田罗湖为例，房价虽然不及南山区，但仍是领跑全市的存在。

从房价的角度来看，瘦死的骆驼比马大。几十年的发展沉淀，使得香港北部的面貌哪怕没有深圳南部的好，房产均价也已经突破了10万/㎡，比深圳还是要稍高些的。在人们的认知中，如果物理屏障被磨平，深圳房价会进一步向香港看齐。深圳与其寄希望于这个规划，不如加强自己的核心竞争力，成为香港可依赖的一个存在。

香港、深圳当前到未来20年-30年最大的发展困境，就是土地资源紧缺，即缺地，缺乏可供建设用地，已经严重影响到两地的经济、商业、居住、就业、产业发展。首先是两地的城市，基本上不存在扩容的可能性。其次是基本生态控制线、耕地控制线、土地利用率已经无法突破。再次是地下、山、海里的造地，肯定会到极限。最后是部分土地集中于商人、私人上手。另外是土地睡大觉。

其一是香港，为了解决土地问题，挖掘地下空间造地，地上推山造地，填海造地，逼出地产商的空置土地，提高容积率、城市更新，还有建议公私营合作项目、土地债券、临时居所。直到10月6日， 香港提出的港深双城三圈的北部都会区设想。简单的讲，这就是两个特区城市的各自划出部分土地，建立一个300平方公里的特别合作区，释放出92万套、250万人的居住面积、60万人的就业岗位，还有产业用地等。

香港人口是747万，深圳人口是1756万，是香港的2.37倍。深圳人住的可比香港人宽敞多了。香港的土地开发率只有24.3%，深圳的土地开发率50%，香港成为国际大都市时，深圳还只是一个小渔村，香港的城市化早于深圳数十年，但目前开发率只有深圳的一半不到，住宅只占香港土地的6.9%。事实上，香港明明还有大把的地，却无法向香港人提供足够多的住宅用地。

即使抛开现有土地的情况，一个临海的港口城市 ，可以用填海的方式造地。隔壁的深圳，就已经填海了五十平方公里。根据香港规划署公布的数据显示，目前香港土地面积为1111平方公里，已建设土地面积累计占总面积的24.9%。其中私人住宅、公营房屋和乡郊居所等住房用地面积分别为26平方公里、17平方公里和35平方公里，占土地面积比例的2.3%、1.5%和3.2%。

香港大约7%的面积上居住着745万人口，平均每1%的土地负荷超过100万人。除去香港农村的房子，香港城区的所有人住的房子面积加起来不过是43平方公里罢了。大部分普通老百姓，人均居住面积仅十平方左右。三人家庭的人均居住面积是13.3平米；四人家庭：11.0平米；五人家庭：10.4平米；六人家庭9.0平米。如果是六人（或以上）家庭的公屋住户，人均面积最低，只有7.2平米。

要解决的第一个问题，就是香港人的土地在谁手上？香港所有的土地名义上都归属政府所有，未开发的大部分土地名义上归国家所有，实质上都归香港政府直接支配。香港基本法第七条：香港特别行政区境内的土地和自然资源属于国家所有，由香港特别行政区政府负责管理、使用、开发、出租或批给个人、法人或团体使用或开发，其收入全归香港特别行政区政府支配。

从公布的数字上看，目前五大香港房企拥有的住宅性质土地储备共约660万平方米的，也就是6.6平方公里，这其中有一大半属于农地。而农地在香港是性质极其特殊的一类土地。在香港新界，有部分农民的土地是可以直接出售的，不过农地要转为可开发土地需要政府审批。由于审批年限过长，开发商无法开发。换句话来说，不是地产商要囤地，而是香港政府不让他开发。

反对增加土地供应，反对内地投资客来买房，因为这会推高香港房价。推出了香港有史以来最严酷的楼市调控政策，非港人购入工商和住宅物业，需要缴纳15%的额外印花税和双倍印花税。同步开始的最低工资法上调，关闭内地孕妇赴港产子的大门、发布限购奶粉令，仿效内地的住房限购令，实行“港人港地”，届时兴建的住宅首次出售及其后30年的转售对象，都必须是香港永久居民。

香港新增的住宅供应量将在未来可以满足二百万人以上的居住需求，而香港的出生率已降至1.0。今天的香港面临深圳激烈的竞争，深圳开启了最高15%个人所得税率的方式试图吸引香港人才，海南自贸区，也将在一定程度上挑战香港的地位。香港，除了破除政治杂音，恢复土地供给外，还需要的是破除优越感，保持对大陆的开放姿态，只有这样，香港的繁荣才能持续。

其二是深圳为了解决土地问题，挖掘地下空间造地，地上推山造地，填海造地，逼出地产商的空置土地，提高容积率、城市更新。同时扩大土地自主管理权限、增加建设用地相关的探索事项。还提出小产权房用地收回、城市扩容（整合东莞、惠州、汕尾的临深区域），但没成功，只好设置三个合作区（深汕特别合作区（产业飞地），深惠特别合作区、深莞合作区）。

深圳全市面积只有1997.47平方公里（不含特别合作区），仅为上海的31.50%、广州的26.76%、北京的12.17%。根据深圳市2005年11月实施的基本生态控制线管理规定，作为保护深圳经济和社会可持续发展的“生命线”和“高压线”，基本生态控制线范围内的土地面积为974.5平方公里，占比48.76%，接近深圳市总面积的一半。

过去4年来，深圳实际供应居住用地766.6公顷，仅占实际供应建设用地的14.2%。根据深圳市住房和建设局2020年4月发布的《住房发展2020年度实施计划》，深圳居住用地占全市总建设用地的22.6%，远低于国家相关标准中25－40%的下限，难以满足人口快速增长条件下的住房需求增长和品质提升要求。