买房抗不了通胀，炒股更抗不了…

作者：邓新华，资深财经媒体人

9月24日，货币政策委员会2021年第三季度例会召开，会上提出新说法，要维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。

不少评论者认为这是央行要对房地产松绑的信号。有人表示很激动，“彻夜难眠”。

9月29日，中国人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会，会上重申了这一说法。

人们为什么会这么解读央行信号？和最近的形势有关。

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土地流拍给经济发展带来的挑战

最近，某大型房企陷入债务困境，结局如何还未尘埃落定，但已经有人担心，这会不会引发连锁反应，从而影响到金融安全。

从地方土地拍卖来看，形势也比较严峻。

9月26-27日为期两天的广州第二批集中供地， 48宗地块，最终仅成交23宗，平均溢价率仅为1.5%，流拍率52.1%。

同期的杭州、南京的集中供地，南京在提前终止11块地出让后，最终成交的41块，平均溢价率仅 6%，杭州10块竞品质地块则全部流拍。之前的济南、成都等城市的第二批集中供地，也都高流拍、低溢价。

制图/中国网财经

这无疑加大了地方财政的压力。一些机构透露，部分财政压力大的地方政府已开始向中央求援。

除了对地方财政的影响，开发商因为资金紧、监管严等原因选择躺平，使得土地拍卖流拍率高，也对经济发展带来压力。

当前的社会舆论，对土地财政是大力诟病的。

但土地财政真的一无是处吗？当然不是的。

人们知道，房地产业带动大量就业，还带动水泥、机械、钢铁等等产业。还有很多人称它为通胀的“蓄水池”。但这些都不是土地财政的最大贡献。

土地财政最大的贡献在于，它是各类财政收入中，非常难得的一种增量财政，对社会财富创造、推进城市化等方面都有着重要意义。

拿税收来说，是政府对企业、百姓创造出的增量财富或存量财富征税。

而土地拍卖收入恰恰相反，是政府把原来处于低效使用甚至闲置状态的土地，拿出来给市场主体来建房。买房的人增加了财富，政府也增加了财政收入，双方都获得了增量财富。

简单说，前者所分的是市场主体创造的蛋糕，后者则是政府拿蛋糕出来分，理解了这一点，你就理解了土地财政多么难得。别看人们对土地财政啧有烦言，但其实土地财政的各方都是受益者。当然，向市场释放更多土地，会使得更多人受益。

所以，当土地大量流拍，实际上就是使得经济体系中，缺了一大块增量财富的注入，这影响的可不仅仅是建筑工人的就业、上下游的产业链、地方财政收入，这会影响到全社会各个方面的财富创造。

甚至，这还会严重影响国人的生育率，使得生育率下降的趋势加剧。生小孩总要有地方住，不管是买还是租，对吧？

所以，感受到压力的各方，都愿意把央行的新说法解读为松绑的信号。

2

房价调控松绑的空间并不大

除了央行会议释放的信号，央行前行长周小川最近也在演讲中提出：“要看到，除了国家税收方面所体现的收入再分配政策以外，住房贷款是一个非常重要的有收入再分配功能的金融业务。

往往富裕的人可能是全款买房，同时存款比较多，大家往往说80%的存款是20%的人存的，这些存款可以支持中低收入的人贷款买房，这样实际上有非常好的收入分配的作用，很值得研究。”

什么？住房贷款居然可以帮助中低收入的人，获得财富再分配的好处？这也就是周行长敢说，别人说可能会被骂死。

但周行长说的是事实。对此，那些早年咬牙贷款买房的人应该是深有体会的。

周行长的讲话，也被人解读为央行方面对房价调控将要松绑的信号之一。

但为什么受到人们期待的是央行？

2017年之前，中国经历过房价调控多轮松松紧紧。在那之前，地方为了完成房价调控的目标，会严加调控。

但，调控严了，房价下跌，土地流拍，地方财政受到影响，地方又会马上放松调控。就是在这种跌跌撞撞中，中国经济发展还算不错。

但在中央反复强调“房住不炒”之后，2017年之后，地方房价调控基本就只能紧不能松了。例如，2018年12月26日，衡阳市取消限价政策，引发舆论关注，27日晚间衡阳就撤回通告了。

几年下来，大部分地方房价确实没怎么涨，北京、上海等地房价还跌了不少，但未见放松调控。

所以，即便地方有放松房价调控的需求，他们能做的也并不多。

最近一些地方政府略微放松了房价调控。例如，惠州、珠海、肇庆等3城降低了二手房交易税。

请注意，这些地方也只能降低税费，对限购、限贷等行政手段，还是不敢放松的。毕竟，放松这些行政手段之后，一旦房价反弹过大，地方政府是要承受很大压力的。

例如，就这么一点放松，《经济日报》就发表评论文章，说，不能因为个别房企和个别城市房地产市场出现一些新情况，就轻言放松调控，由此可见舆论对地方房价调控的压力。

岳阳、昆明等城市，甚至宁愿出台“限跌令”，也不放松行政手段调控。

大概人们也知道地方房价调控的松动空间不大，所以期待央行能放松金融方面的调控。

那么，央行究竟有没有放松房价调控的意图呢？这个，不方便解读。相信大家已有自己的答案。

3

房子还值得投资吗？

当前调控形势下，房子是否还值得投资？

无人可以否定，从1990年代末之后长达十几年的时间里，房子是老百姓抵御全球通胀的第一神器。

买房，最适合普通老百姓。因为，它不需要像炒股、炒期货那样去学白酒知识、新能源知识、化工知识……直到学成科学家。

说真的，如果科研人员像股民那样热爱学习、钻研，中国的科技水平能提高不少档次。买理财又跑不过全球通胀，投P2P又容易遇到暴雷……

而且，也正如周小川所说，很多中低收入者通过贷款买房，获得了财富再分配的好处，这是他们从富人那里薅羊毛的不多的机会之一。

但现在房子的投资价值显然已经远远不能和那十几年相比。

可见的中短期未来里，房子的投资价值也不会有太大上升。

如前所说，地方房价调控的松动空间是有限的。以前地方政府时松时紧，最终还是松，但这一预期现在貌似已基本扭转。

现在地方即便可以在有限空间内时紧时松，最终却是紧。许多评论者说，“房住不炒”，“稳地价、稳房价、稳预期”的政策主基调不会改变。

即便央行，可松动的空间也有限。无非是放松一点对杠杆率的控制、降降准、减点息之类的。

更何况，投资者头上还始终悬着房产税这把达摩克里斯之剑。

房子仍然是抵御全球通胀的神器之一，但已不是无可置疑的第一神器。买错了城市、地段、项目，也抗不了通胀了。

例如在长沙买房的人，很多就没能跑过通胀。我一个朋友，很久前就在长沙买了房子。他说，有好几年，涨的房价也就和银行利息差不多。这个缺乏抵御全球通胀手段的城市，不知为何会被评为“最具幸福感城市”的。

越来越多的人把抗通胀的目光投向了股市。其实股市也很难抗通胀，但由于房子流动性受限太严重，炒股的相对性价比上升了。

疫情冲击全球供应链、全球放水之后，接着又是全球能源紧缺。最近各地限电，但缺能问题不是中国独有的。

例如，英国的天然气也大涨，投资英国的李嘉诚赚翻了。这些，最后都会传导到生活成本上。最近，英国、美国、日本、欧盟央行行长的会议上，行长们警示，通胀或将持续很长时间。

是否买房抗通胀，每个人根据自己实际情况决定就好。我相信，什么都挡不住中国经济胜利前进的步伐。祝每个人在全球通胀中好运！