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买房抗不了通胀,炒股更抗不了…

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作者:邓新华,资深财经媒体人

9月24日,货币政策委员会2021年第三季度例会召开,会上提出新说法,要维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益。

不少评论者认为这是央行要对房地产松绑的信号。有人表示很激动,“彻夜难眠”。

9月29日,中国人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会,会上重申了这一说法。

人们为什么会这么解读央行信号?和最近的形势有关。

1

土地流拍给经济发展带来的挑战

最近,某大型房企陷入债务困境,结局如何还未尘埃落定,但已经有人担心,这会不会引发连锁反应,从而影响到金融安全。

从地方土地拍卖来看,形势也比较严峻。

9月26-27日为期两天的广州第二批集中供地, 48宗地块,最终仅成交23宗,平均溢价率仅为1.5%,流拍率52.1%。

同期的杭州、南京的集中供地,南京在提前终止11块地出让后,最终成交的41块,平均溢价率仅 6%,杭州10块竞品质地块则全部流拍。之前的济南、成都等城市的第二批集中供地,也都高流拍、低溢价。


制图/中国网财经

这无疑加大了地方财政的压力。一些机构透露,部分财政压力大的地方政府已开始向中央求援。

除了对地方财政的影响,开发商因为资金紧、监管严等原因选择躺平,使得土地拍卖流拍率高,也对经济发展带来压力。

当前的社会舆论,对土地财政是大力诟病的。

但土地财政真的一无是处吗?当然不是的。

人们知道,房地产业带动大量就业,还带动水泥、机械、钢铁等等产业。还有很多人称它为通胀的“蓄水池”。但这些都不是土地财政的最大贡献。

土地财政最大的贡献在于,它是各类财政收入中,非常难得的一种增量财政,对社会财富创造、推进城市化等方面都有着重要意义。

拿税收来说,是政府对企业、百姓创造出的增量财富或存量财富征税。


而土地拍卖收入恰恰相反,是政府把原来处于低效使用甚至闲置状态的土地,拿出来给市场主体来建房。买房的人增加了财富,政府也增加了财政收入,双方都获得了增量财富。

简单说,前者所分的是市场主体创造的蛋糕,后者则是政府拿蛋糕出来分,理解了这一点,你就理解了土地财政多么难得。别看人们对土地财政啧有烦言,但其实土地财政的各方都是受益者。当然,向市场释放更多土地,会使得更多人受益。

所以,当土地大量流拍,实际上就是使得经济体系中,缺了一大块增量财富的注入,这影响的可不仅仅是建筑工人的就业、上下游的产业链、地方财政收入,这会影响到全社会各个方面的财富创造。

甚至,这还会严重影响国人的生育率,使得生育率下降的趋势加剧。生小孩总要有地方住,不管是买还是租,对吧?

所以,感受到压力的各方,都愿意把央行的新说法解读为松绑的信号。

2

房价调控松绑的空间并不大

除了央行会议释放的信号,央行前行长周小川最近也在演讲中提出:“要看到,除了国家税收方面所体现的收入再分配政策以外,住房贷款是一个非常重要的有收入再分配功能的金融业务。

往往富裕的人可能是全款买房,同时存款比较多,大家往往说80%的存款是20%的人存的,这些存款可以支持中低收入的人贷款买房,这样实际上有非常好的收入分配的作用,很值得研究。”

什么?住房贷款居然可以帮助中低收入的人,获得财富再分配的好处?这也就是周行长敢说,别人说可能会被骂死。

但周行长说的是事实。对此,那些早年咬牙贷款买房的人应该是深有体会的。

周行长的讲话,也被人解读为央行方面对房价调控将要松绑的信号之一。

但为什么受到人们期待的是央行?

2017年之前,中国经历过房价调控多轮松松紧紧。在那之前,地方为了完成房价调控的目标,会严加调控。

但,调控严了,房价下跌,土地流拍,地方财政受到影响,地方又会马上放松调控。就是在这种跌跌撞撞中,中国经济发展还算不错。

但在中央反复强调“房住不炒”之后,2017年之后,地方房价调控基本就只能紧不能松了。例如,2018年12月26日,衡阳市取消限价政策,引发舆论关注,27日晚间衡阳就撤回通告了。


几年下来,大部分地方房价确实没怎么涨,北京、上海等地房价还跌了不少,但未见放松调控。

所以,即便地方有放松房价调控的需求,他们能做的也并不多。

最近一些地方政府略微放松了房价调控。例如,惠州、珠海、肇庆等3城降低了二手房交易税。

请注意,这些地方也只能降低税费,对限购、限贷等行政手段,还是不敢放松的。毕竟,放松这些行政手段之后,一旦房价反弹过大,地方政府是要承受很大压力的。

例如,就这么一点放松,《经济日报》就发表评论文章,说,不能因为个别房企和个别城市房地产市场出现一些新情况,就轻言放松调控,由此可见舆论对地方房价调控的压力。

岳阳、昆明等城市,甚至宁愿出台“限跌令”,也不放松行政手段调控。


大概人们也知道地方房价调控的松动空间不大,所以期待央行能放松金融方面的调控。

那么,央行究竟有没有放松房价调控的意图呢?这个,不方便解读。相信大家已有自己的答案。

3

房子还值得投资吗?

当前调控形势下,房子是否还值得投资?

无人可以否定,从1990年代末之后长达十几年的时间里,房子是老百姓抵御全球通胀的第一神器。

买房,最适合普通老百姓。因为,它不需要像炒股、炒期货那样去学白酒知识、新能源知识、化工知识……直到学成科学家。

说真的,如果科研人员像股民那样热爱学习、钻研,中国的科技水平能提高不少档次。买理财又跑不过全球通胀,投P2P又容易遇到暴雷……

而且,也正如周小川所说,很多中低收入者通过贷款买房,获得了财富再分配的好处,这是他们从富人那里薅羊毛的不多的机会之一。


但现在房子的投资价值显然已经远远不能和那十几年相比。

可见的中短期未来里,房子的投资价值也不会有太大上升。

如前所说,地方房价调控的松动空间是有限的。以前地方政府时松时紧,最终还是松,但这一预期现在貌似已基本扭转。

现在地方即便可以在有限空间内时紧时松,最终却是紧。许多评论者说,“房住不炒”,“稳地价、稳房价、稳预期”的政策主基调不会改变。

即便央行,可松动的空间也有限。无非是放松一点对杠杆率的控制、降降准、减点息之类的。

更何况,投资者头上还始终悬着房产税这把达摩克里斯之剑。

房子仍然是抵御全球通胀的神器之一,但已不是无可置疑的第一神器。买错了城市、地段、项目,也抗不了通胀了。


例如在长沙买房的人,很多就没能跑过通胀。我一个朋友,很久前就在长沙买了房子。他说,有好几年,涨的房价也就和银行利息差不多。这个缺乏抵御全球通胀手段的城市,不知为何会被评为“最具幸福感城市”的。

越来越多的人把抗通胀的目光投向了股市。其实股市也很难抗通胀,但由于房子流动性受限太严重,炒股的相对性价比上升了。

疫情冲击全球供应链、全球放水之后,接着又是全球能源紧缺。最近各地限电,但缺能问题不是中国独有的。

例如,英国的天然气也大涨,投资英国的李嘉诚赚翻了。这些,最后都会传导到生活成本上。最近,英国、美国、日本、欧盟央行行长的会议上,行长们警示,通胀或将持续很长时间。

是否买房抗通胀,每个人根据自己实际情况决定就好。我相信,什么都挡不住中国经济胜利前进的步伐。祝每个人在全球通胀中好运!

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