“尸水事件”背后的碧桂园物业：圈钱、并购与宇宙第一

在碧桂园“高周转”最疯狂的时候，拿地到出图纸，只需要一个晚上。

在碧桂园的小区，工人在蓄水池溺亡导致业主喝“尸水”，到物业做出正式回应，却花了整整10天。

在碧桂园的发家之地广州凤凰城，近期又被曝出物业为节省费用，持续使用镀锌管，业主一直在喝不健康的“脏水”。

但与此同时，碧桂园15亿美元投资万达商管，碧桂园服务百亿买下富力物业，它正朝着“宇宙第一物管”大步迈进。

9月份的头条，属于恒大和碧桂园。

恒大的暴雷风波仍在持续，另一家行业龙头、宇宙第一房企碧桂园，却在深刻演绎着“别人恐惧时我贪婪”这一投资界名言。

几天前，碧桂园服务刚刚公告宣布，以不超过100亿元的代价收购富力物业。这个并购规模，也打破了此前碧桂园服务自己创下的行业最大规模收购记录——46亿元收购蓝光嘉宝。

不禁让人又一次惊叹：哇，碧桂园服务也这么有钱？

为什么要用这个 “也”字？因为就在一周前，碧桂园服务的母公司碧桂园集团刚刚宣布，以15亿美元投资万达商管Pre-IPO。详见说财猫过往报道《杨国强投97.5亿给王健林 碧桂园这么有钱？》。

15亿美元，约合97.5亿元人民币。四舍五入，也接近100个小目标了。

在行业如此暗淡，很多地产公司缺钱缺到就差原地破产的情况下，一家总资产只有516亿元、年营收只有156亿元的物业管理公司，随随便便一撒就是100个小目标，并购标的更是大如富力、蓝光这样TOP30 、TOP50房企背景的物业公司，不禁让人感慨：

不仅房地产行业要变天了，与房地产行业休戚相关的物业管理行业，怕是也要变天了。

只是，在碧桂园服务“大鱼吃大鱼”再次朝着“宇宙第一”进发之前，还有一个问题：

做物业服务，有钱就可以了吗？

一笔“价格公道”的交易

9月20日晚上八点多，在碧桂园服务宣布以100亿元代价收购富力物业的公告发出不久后，碧桂园服务执行董事兼总裁李长江在微信发布了这样一条朋友圈：

“我很高兴，因为项目质量好，交易价格公道，服务团队优秀。最关键的是，我看好行业！”

碧桂园服务买下富力物业的交易价格有多“公道”？

我们来算一笔账就清楚了：

按照公告，碧桂园服务收购富力物业的代价是100个亿，以现金分两阶段（共四期）进行支付：第一阶段涉及70亿元，分为三期支付；第二阶段为30亿元。

富力物业承诺， 2021年经审计扣非归母净利润不低于5亿元，会计收入不低于42亿元，截至2021年12月31日在管面积不低于0.86亿平方米及总合约面积不低于1.27亿平方米。如富良环球的2021年财务数据未能达成业绩承诺订明的任何财务指标，则第一阶段代价将作出相应调减。

同时，在根据业绩承诺约定交付的0.86亿平方米在管面积以外，富力物业及富力物业关联方承诺交付（或促使其他第三方交付）0.66亿平方米的在管面积予富良环球或碧桂园物业香港指定的其他实体。

图源视觉中国，已授权

粗略推算，碧桂园服务收购富力物业对应的PE是14倍（70/5=14），与此前收购蓝光嘉宝的13倍PE基本相当。

但需要注意到的是，蓝光嘉宝是传统意义上的物管股，其营收主要来自住宅物业管理收入，而富力物业却是相对更为稀缺的商管股。

此前，富力物业曾于4月份启动上市进程。其披露的招股书显示，截至2020年12月31日，富力物业未经审核的综合净资产价值约为4.28亿元，在管552个项目总在管建筑面积为6940万平方米，其中住宅物业的在管建筑面积为5810万平方米，商业物业的在管建筑面积为1120万平方米。

可供对比的是，当前在港股资本市场，规模庞大的华润万象生活上市之初市盈率便高达120倍，而规模稍小的中骏商管的市盈率也有近40倍。

如果这样计算，碧桂园服务以14倍PE收购富力服务，确实挺划算的。

碧桂园服务在随后的投资者电话会议中表示，收购富力物业，一方面，碧桂园服务正需要一线和新一线的业态，包括中高端的住宅物业作为补充；另一方面，也可以补充公司的商写管理能力。

同时，碧桂园服务还表示，未来的运营，还是原班团队为主。富力这个品牌也会继续去使用。整合融合过程中，也会多给富力的团队去赋能和支持。

这也就意味着，对于富力物业原有的商管团队，碧桂园服务应当是认可的。但令人诧异的是，这样一个较为知名的一二线住宅、商业物管品牌，此前却一度处于亏损状态，其毛利率和净利率水平，更是远远低于碧桂园服务当前的盈利水平。

招股书显示，2018年-2020年间，富力物业的收入分别实现18.23亿元、21.7亿元、25.97亿元，期间同比增幅分别为19%、19.7%；实现净利润-1160万元、6380万元和2.4亿元，整体表现并不亮眼。

与此同时，2018年-2020年，富力物业的毛利率分别为14.9%、17.9%和24.8%，净利率则分别为亏损、2.94%和9.24%

虽然整体上稳步提升，但相对于碧桂园服务33.39%的整体毛利率，56.1%的商业运营服务毛利率，无疑存在较大差距。

因而，外界普遍认为，碧桂园服务收购富力物业能否真正发挥成效，取决于碧桂园服务对于富力物业的投后整合工作能否取得成功。而碧桂园服务此前并不具备核心一二线城市物业管理经验，在商业运营方面更是白纸一张。

碧桂园服务的母公司碧桂园，此前就一直被认为不具备一二线基因，只能到三四五六线城市称王，因而，双方能否整合成功、是否具备企业文化不适配的问题，仍存在较大风险。

碧桂园服务的“资本游戏”

碧桂园服务能否成功整合富力物业以及更早之前收购的蓝光嘉宝，仍然有待时间去观察。但在当下，看客们的反应都是：

哇，碧桂园服务也好有钱！

猫姐了解，2018-2020年碧桂园服务的全年营收为46.75亿元、96.45亿元和156.00亿元，净利润分别为9.34亿元、17.18亿元和27.82亿元。

什么概念？碧桂园服务近三年来赚的钱，全部加起来也就54个亿，刚好足够收购一个蓝光嘉宝，要想收购富力物业，还差着一大截。

物业公司能有什么钱呢？

答案是：向资本市场圈钱。

就在今年5月份，碧桂园服务宣布，发行50.38亿港元可换股债券，以及配售1.4亿新股融资104.88亿港元。

这两笔操作，合共为碧桂园服务募资155亿港元，也让物管行业的募资规模，首次突破了一百亿大关。

这样从资本市场圈下一大笔钱之后，碧桂园服务给完收购蓝光嘉宝的46亿之后，手上还握着至少200亿现金，这正是碧桂园服务用来收购富力物业的“弹药”。

事实上，配股融资，几乎成为了碧桂园服务上市以来每一年的常规操作。

猫姐了解到，碧桂园服务于2018年6月19日上市。次年的1月份，碧桂园即实施了首次配股融资，以先旧后新方式配售1.69亿股份，每股11.61港元（折让约10%），筹资了19.39亿港元。

2020年12月份，碧桂园服务又宣布，以每股45港元的价格，筹集约77.5亿港元。

再加上5月份的这次配股，仅仅通过配股融资的方式，碧桂园服务就筹集了201.7亿港元，再算上可换股债券，合共融资超过250亿港元。

若按照碧桂园服务2020年27.82亿元净利润计算，需要七年半时间才能筹集。

事实上，左手融资右手并购的扩张模式，碧桂园服务并不是首创。在碧桂园之前，彩生活、雅生活服务都是当中的践行者。

来自克而瑞物管的数据显示，行业强者恒强，大规模的企业估值表现显著优于普通企业。大于1亿平方米、介于1千万平方米和1亿平方米、小于1千万平方米的三组企业对应的平均市盈率分别约为29.0、16.1及6.8。

在这样的估值偏好下，上市融资-并购做大规模获取更高估值-再融资-再并购做大规模获取更高估值，成为了一条物管企业弯道超车最直接的道路。

只是，这样的模式并非战必胜。比如雅生活服务换股绿城服务。2017年，绿地以10亿元入股当时还未上市的雅生活，取得雅生活20%股份，同时，将旗下绿地物业以10亿元卖给雅生活，相当于以绿地物业100%股权换取了雅生活20%股权。

即便通过换股将双方的利益绑定在了一起，雅生活似乎也没能完全拴住绿地控股的心。绿地从2019年年底开始频繁减持雅生活，更在今年7月将上海绿闵物业管理有限公司100%股权转让给花样年，并与花样年达成了战略合作。

类似的案例还有2016年花样年“鲸吞”万达物业。彼时，有媒体报道称该次交易的金额高达20亿元，涉及物业总面积6100万平方米。但这笔交易直至2018年才通过花样年和彩生活的关联交易正式并表彩生活，耗时接近两年时间。

彩生活在完成这一“蛇吞象”的并购后，也出现了诸多水不服务的现象。比如南京、南宁一些小区部分业主不满服务质量而集体维权，甚至出现业主集体要求赶走彩生活的尴尬局面。

在中指院看来，“大吃大”以后，如果后期的整合能够实现协同，产能、研发及共享优势都能充分体现，那么双方都能迎来一个持续共赢的局面。反之，一旦在整合和优势互补过程中，收购方给被收购方赋能的能力不是非常突出，这笔收购就很难发挥预期中的效力。

千亿营收的“规模陷阱”

在2020年碧桂园服务业绩发布会上，碧桂园服务执行董事兼总裁李长江披露碧桂园服务2021年～2025年发展计划，称未来5年碧桂园服务的收入和利润将实现年复合增长50%以上，到2025年要实现千亿营收。

显然，对于物业管理，碧桂园服务也有着一个和母公司一样的野心——做到宇宙第一。碧桂园服务当下在并购市场上的频频出击，根源也正系于此。

但物业管理服务，顾名思义就是物业的管理+服务，对于这样一个注重管理和服务的行业，大，真的就是好吗？

万科董事会主席郁亮回应万科物业为何不上市时曾表示，自己是有意为之：“我就特意让物业保持与资本市场的距离，不让它想这个事，我怕资本市场把物业引导坏了，上市后要短期业绩，要发公告。再说物业对我们的收入贡献不大，我们的物业有机会达到千亿市值，我希望它具备了基础和实力之后，再谈上市问题会好一些。”

龙湖集团董事局主席吴亚军也曾经公开表示，不认为物业公司现有的模式未来会是一个非常赚钱的模式。

“按照物业公司目前的模式，人工成本占到了75%，并且每年的人工都在上涨，但物业费的收入却具有非常大的刚性，很多项目七八年物业费都涨不了一成。”

吴亚军认为，“物业公司按照既定的模式往前扩张是危险的，物业公司必须要通过变革来实现成本的降低。”

郁亮和吴亚军均认为，如果让物业公司过早上市，而资本市场对于上市企业又有业绩持续增长的需求，那物业公司就会更多重视业绩增长，而忽略了业主服务和内生增长，这样做不亚于本末倒置。

事实上，在疫情影响的放大下，物业管理的重要性在过去一年多时间里得到了前所未有的凸显。人们发现，好房子，还应该有好物业。

但按照资本市场的逻辑，规模大，难道就是好物业吗？答案当然是否定的。

此前，歌手李荣浩就曾经写小作文公开吐槽过自家物业，引发网友共鸣。万科物业更曾因收到业主赠予的“干啥啥不行，收钱第一名”的吐槽锦旗，上了一波热搜。

而志在成为“宇宙第一物企”的碧桂园服务，如同开篇提到，槽点并不少。

此前，广州番禺的华南碧桂园就曾因隐瞒维修工人溺亡小区蓄水池，导致业主疑似喝了几天“尸水”，而引发大规模业主维权。

图源网络，侵权删

就在最近，广州凤凰城碧桂园也被曝出，因小区供水网管老旧漏损严重，而物业为节省费用持续使用镀锌管，凤凰城业主一直在喝不健康的“脏水”。

黑猫投诉平台的搜索结果显示，有关碧桂园物业的投诉达到了207条。交那么贵的物业管理费，为什么却得不到满意的物业服务？这大概是所有对物业不满意的业主们心中最大的疑惑。

中指物业就指出，无论选择上市与否，企业的战略决策的最终目的是实现市场价值的最大化。对于物业服务而言，需要坚持遵守国家的政策法规、做好基础物业管理服务、持续提升服务质量及用户满意度、开辟全周期服务场景、发展满足人民美好生活的增值服务，不断“修炼内功”才是放大企业市场价值的有效途径。