10年后，房子变成“金条”还是“白菜”？大势所趋，最好提前知晓

据《经济参考报》8月9日报道，涉房贷款将迎新一轮“全面体检”，据不完全统计，截至8月8日，银行开出的数千张罚单中（以公布日期计），涉及违规输血房地产的罚单较去年同期增长近四成，处罚金额累计达千万级别。

与此同时，该报记者了解到，下半年对涉房贷款仍将保持高压，从银行贷款到个人住房贷款，以及消费贷、高杠杆资金、房企发债多个方面，都会收紧。

显然，靠真金白银支撑的房地产市场，正面临新的考验，这份考验，在以往我们的记忆中，还从来没有出现过。

先不提今年楼市的风起云涌，最近看到一个消息，北京晚报8月9日报道说，前几年买黄金被套的大妈们，终于迎来了“解套”的时刻，某珠宝店的金条投资回购区，屋内仅有的一个回购柜台前排起了一支弯弯曲曲的队伍，其中有半数都是老人，每个人都揣着个装金条的袋子，等着将手中的金条卖出变现。

两个消息联系起来了，有点意味深长，一边是房子，另一边是金条，作为承载人们储蓄的两大渠道，似乎呈现出“冰火两重天”的景象。

假如这种趋势得到延续，10年后，房子像“金条”还是像“白菜”？

笔者认为，这个问题要从以下三个角度来看。

第一，未来的楼市，是“财富效应”还是“房奴效应”。

众所周知，房价上涨会带来“财富效应”，对有房族来说，房产增值带来的是财富爆发式增长，靠买卖房产变现赚的钱，远远要比辛苦做实业，闷头上班来的更快。

所谓的“财富效应”有个前提，是房价一直涨下去，但是，我们都知道，房产作为商品，是不可能无限上涨下去的，总有估值上的极限，购房者的杠杆和负债也不可能无限制的增加下去。

只要房价出现调整，短则一两年，长则三四年，楼市便会演化成“房奴效应”，居民的购房和租房支出会持续扩大，在极端情况下，假如房价下跌幅度超过30%，就意味着绝大部分购房者的首付已经化为泡影，此时还要承受沉重的房贷，弃房断供的情况就会发生。

所以，10年后，因为房价“稳中有降”的原因，楼市会朝着“房奴效应”的方向演变，房子变“白菜”的概率虽然不高，但这种趋势会不断强化。

第二，土地拉动房地产模式的改变。

过去这些年，我们之所以看到房子变得像“金条”一样珍贵，最根本原因是土地市场。

依靠卖地的收入，各地搭建工业化所需要的基础设施，工业化创造了就业，带动了城市化，反过来刺激了住房需求，又会使地价上升。

此外，很多城市以商业用地补贴工业用地，为了招商引资，工业用地的估值普遍较低，而商用和住宅用地价格却很高，形成了价格的“剪刀差”，巨大的差价，意味着城市化发展过程中，购房者要支出更高的成本，才能在城市里扎根落户。

数据显示，上半年，百强房企在二线城市的新增土储占比达到49%，热点二线城市卖地收入近3000亿，创2年内最高纪录。100%以上的溢价率，100轮以上的竞价重出江湖，这样的表现，可以说是“春风得意”。

然而，靠卖地拉动房地产，终究不是长久之计，据报道，新一轮“三块地”试点将于今年底收官，第三批农村集体产权制度改革试点评估即将开启，宅基地使用权确权推进，今年将探索盘活宅基地和农房办法。

说白了，房地产供应的土地会变多，高地价的基础可能会被“动摇”，在卖地收入拉动楼市的模式转变过程中，房子会不会变成“白菜”我们不知道，但一定不会变成“金条”。

第三，人口和区域之间的“分化”。

何为分化？有的城市依然高不可攀，有的地方会变得无人问津，如果说过去多年的房价，都表现出了惊人的“普涨普跌”一致性，从最近几年开始，分化的特点愈加突出。

举两个例子，一个是广东，一个是陕西。

2018年珠三角的农民工数量减少了181万人，但广东省却仍然净流入80多万人，即260余万“非农民工”流入了广东，这意味着一个事实：产业腾笼换鸟升级的同时，更多的年轻人口和人才，在往大城市集聚，对楼市而言，这部分人的购买力要远远强于低收入者。

同样是在2018年，陕西省的人口是净流入的，看起来有点不符合我们往日的印象，深究起来，仅西安就增加了38万人，如果撇去西安，陕西人口是净流出的，可以看出，人口的大量流入，与城市人才引进政策有关，数据显示，去年年西安户籍人口增加了80多万，连续六个月房价领涨全国。

通过这两个例子，我们可以得出一个结论：10年后，一个城市的高端人才、年轻人口集聚越多，房子变成“金条”的可能性越大，反之，那些人口常年流出，住房却近乎无限量供应的小县城、地市，住房变成“白菜”也不是不可能。

对购房者而言，“房奴效应”的增加、房地产与土地模式的改变、人口区域之间的分化，是大势所趋，最好提前知晓，才能对号入座，做好应对。

实际上，针对未来房地产市场涨跌的问题，有“三位首富”的答案也不谋而合。

在年初，李嘉诚退休后首次发声指出：买楼应该“量力而为”，“买来自己的住的，应该买，分期付款都没有问题”。

而王健林在今年1月份的年会说，房地产有“两大缺陷”，作为强周期性行业，现金流并不长远，2019年力争有息负债再降8%—10%。

马云关于楼市的论断更是尽人皆知，几年之前，就撂下了“大话”，称未来房价如葱，几乎可以媲美“白菜价”了，他在写给员工的内部信中也提到，年轻人尽量以事业为重，过去房子当然可以买。但放在当下的时点上，依然不建议，还不如租房奋斗。

这三位首富话里话外的侧重点虽然不同，但他们的结论却非常相似，站在2019年展望未来，十年后，房子演变成“黄金”的概率非常小，即便有，也只是少数的大都市和寸土寸金的中心城区，对于绝大部分中小城市来说，房子很难扭转变成“白菜”的趋势。