踩盘日记：丽泽真的有“天赋”吗？即使有为啥迟迟不能兑现？

聊聊京房是我全网唯一名字，找到我看房不迷路。

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仿佛是一个莫名其妙的规律一样，我一出去溜达或者忙着别的事情就一定会有比较重要的新闻发生。

10月8日以后，新增房源报价不得超过指导价的1%，实际成交价不得超过指导价，否则不予登记出售，也不能通过中介公司成交。

首批针对海淀区29个重点小区（主要是涨幅大，成交量大的热门小区），分小户型（60平米以下）、中户型（60-90平米）和大户型（90平米以上）设定挂牌指导价，超过指导价1%不允许任何中介挂牌，且不能通过中介成交，否则吊销中介的执照。

目前29个小区名单已出炉（最终以官方名单为准）。

这是我随手做的一个和当前小区挂牌均价所做的对比，对于其中一些耳熟能详的小区可以看的出，这一次做出的调整对于海淀的房子不啻于一场大地震。

如果传闻成真，按照这个打折力度，那海淀这一批跃跃欲试的种子选手基本就被打回原形了，双减、多校、指导价，这一套操作下来，海淀这一波行情也就差不多了。

学区这个事情不是一朝一夕可以解决得了的，这里面大部分都是学区属性比较强的房子，蜂鸟家园没排第一反倒是把凯盛家园放前面也是有点无厘头，不过这玩意排名不分先后，该收拾的绝不手软。

昨天我倒是没去海淀，那我去哪了？

丽泽。

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熟悉我的朋友都知道，我对丽泽一直都是相当的推崇的，虽然大丽泽喊了十几年了还是一片大工地的模样；虽然大丽泽一直在修路可我走一圈下来还是吃了一嘴的土；虽然大丽泽是丰台的心尖肉可是丰台相比东西海朝确实弱势。

依旧这样，我对丽泽还是充满信心的。

这条河是什么河呢？我一直没找到他的名字，应该是丰草河改道引水进来的一条引水渠，丰草河和莲花河都是沿着丽泽的边缘，这条河引进来是为了以后的生态湿地的水源，偌大的丽泽商务区其实规划了相当大的绿地面积。商务功能是主体，游览观光，对外交流的功能也是很强的。

天气比较一般，拍的这个照片更一般，我是从东管头南站出来的，房山线是目前唯一一条伸进丽泽板块的地铁线路。出了地铁往东一看就是万泉盛景园，直线距离估计也就五百多米。

这个小区是回迁房，万泉寺村的回迁安置房，虽然观感上还是逃脱不了浓浓的回迁风格，密密麻麻的小窗户，高板高密度，可还是要说这个回迁房小区算是回迁房中相对很不错的一个了。

目前的问题就是周边配套还比较稀缺，连个像样的大超市都没有，门口摆摊卖东西也是没谁了。这是2017年的房子，现在挂出来的房源还比较少，再等等看，以后满五了应该还是很不错的。

相比之下，再向东走个七八百米就是万润风景了，这个地方偏安丽泽板块东南角，哪个地铁口都挨不上，还挨着密集的铁路网，相比之下暗淡很多。

这都是路过捎带看一下的，感兴趣的同学可以自己详细研究研究。

03

主要看的是顺驰蓝调和金泰城丽湾。

作为临近丽泽那一撮商务楼群最近的成熟住宅区板块，这两个盘是这里面的佼佼者了。逼近九万的均价也算是附近相对高端一点的楼盘了。

2008年的房子，开盘的时候据说是八千多块钱，不过在当时也算是中上那一档了，在那个还是按照环数去评价房子的时代，二环边的位置还是很有说服力的。可是十几年雨打风吹去，南二环这发展甚至不如北五环某些地方，你说说，这哪说理去？

看了个纯东向的两居室，窗外就是金泰丽城湾，一向对这种朝向的房子不太感冒，可是预算不够啊，就这还挂牌996万，板塔结合的楼就会出现这种户型，但也有南北通透的房子，挂1000万，不知道这套纯东向的房子敢挂怎么高。

这个小区正在进行外立面的整修，这个事呢，是好呢还是不好呢？要说质量一般的话，过个几年就得进行修整确实一般。可是不去修的仿佛也有，墙皮被大风刮下来的事情也不少，这里的物业还算负责，能够曲突徙薪啊。

2009年的房子，跟蓝调是脚前脚后，看的这一套是全南向的两居室，一楼有遮挡，这就卖不上啥价钱，挂945万也就算合情合理的行情价吧。有其他楼栋遮挡还有十几年树龄的绿植，虽是全南向可这采光是要打个折扣的。

小区里面就可以看得到丽泽SOHO的大厦，有这个产业人群支撑，要是不在丽泽上班的话，自住暂时还有点不方便，出租还是不难的。

结语

丽泽绝对是天赋异禀，二环边还有这么大一整块的开发用地实属难得，即使是风水上来看，金中都的选址还能差到哪里去？不过这往下挖的时候挖出金中都的坛坛罐罐也是正常，工程进度缓慢当然也有考古工作的需求。

之所以天赋迟迟不能兑现，交通缺失是一大因素，好在14号线年底就可以全线贯通了，这对于丽泽的影响那是立竿见影的。

随着大型商业体的不断落地开门，航站楼建设速度加快，交通逐步完善，丽泽正在逐步凑齐自己的一块块拼图。

还有一点就是定位的模糊，所谓的“FBD”即Financial Business District，既要抢CBD的生意，还想承接金融街溢出的资源，这难度可不小，没有几个超级大集团落户于此很难打出名气，一个华为是远远不够的。