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比惠州投资客更苦逼的，是惠州开发商。
楼市红火时，其他城市的开发商吃肉，他们只能喝汤；楼市萧条时，别的开发商可以硬扛，他们只能挥泪甩卖。
金秋九月，惠州开发商纷纷举起了零首付、一成首付的白旗。
当代上品湾，均价12500，最小面积78平，总价97万。
按三成首付29万计，开发商赠送15万首付（不用还），再借13万免息14个月。
29-15-13=1，首付1万搞定一套房，是不是相当于零首付了?
金地自在城，均价18000，首付最低0.5成，不足的部分开发商借给你，免息一年按月还即可，8万搞定临深一套房。
除此之后，还有三个惊喜折扣，三个折上折可以打到95折。
丰谷天玺，均价18000，首付两成起，免息两年还清，一次性付款9折。
聚源上府，均价12600，首付1.5成起，免息两年，最低打9折。
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这些不是简单的数字，是开发商滴血的呐喊，只恨不能把心掏出来给大家看了，上面写着八个大字：不计代价，只求卖房。
这几个盘是不是位置太差，被迫促销?
除了当代上品湾在澳头，位置最差，其他几个盘位置都不错。
金地自在城在大亚湾西区，紧临卓越蔚蓝海岸，这个盘位置尚可，但是体量太大，占地面积42万平米，建筑面积160万平米，总户数10937户，目前只售出3000套，还有近8000套未售出。
严冬来临，为了努力跑点量，开发商推出了0.5首付。
如果你认为惠州卖不动的只是位置差的和体量大的，那你就错了。
丰谷天玺，18年11月开盘，和龙光城直线距离不到500米，是真正的临深盘。
丰谷天玺体量不大，占地面积8万多平米，2444户，这个盘在惠阳综合评估能打到80分，结果是三年没有卖完，现在被迫打起了首付两成，免息两年，全款9折的招牌。
这说明什么问题，说明惠州房子的滞销，不分位置，不分体量，不分品质，是全方位的滞销，惟一的区别就是卖的差和卖的更差。
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惠州楼市的根本原因是供应带来的，这个祸根在上世纪九十年代就埋下了。
当时惠州政府以白菜价卖掉了临深和大亚湾巨量的土地，这些地块的体量都是百万平米起。
政府把这些地块低价卖给开发商后，就失去了对土地的控制权，开发商把这些地块握在手里，或者慢慢开发，或者转手分割给其他开发商。
这就造成了两个尾大不掉的问题：
一是地方政府把需要近百年开发的土地一次性卖给了开发商，造成了未来很多年房屋的严重供应过剩。
二是早期拿地的开发商成本极低，多年后仍然可以用极低的价格抛售，赚取巨额利润，大量的低价砸盘，导致惠阳房价一直在一万出头的水平线上徘徊。
上世纪种下的因在本世纪开花结果，一直到2021年，惠阳开发商和惠阳人民仍在为早年的政府行为买单。
大家可能对惠州供应量多大没有概念，我举几个惠州大盘的例子：
龙光城：占地185万平米，建面500万平米，规划3万户，可容纳人口20万；
星河丹堤：占地120万平米，建面200万平米，规划1万3千户，可容纳人口5万；
雅居乐花园：占地62万平米，规划1万6千户，可容纳人口6万；
碧桂园十里银滩：占地144万平米，规划5万户，可容纳人口20万；
合生滨海城：占地300万平米，规划1万2千户，可容纳人口5万；
碧桂园润杨溪谷：占地200万平米，规划8千户，可容纳人口3万。
整个惠阳和大亚湾现在的居住人口是110万，想要填满这些超级大盘和所有在售楼盘，还需要至少200万人。
要解决惠阳房子严重过剩的问题，还需要至少20年的消化，如果卖出的地块已远超这座城市的消化能力，这个问题就会无解。
这么苦逼的城市，居然还遭遇了调控。
8月9号，惠州出台了一个外地人限购一套的调控政策，虽然很像行为艺术，但开发商根本没打算硬扛，9月初就纷纷举白旗降首付了。
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早在10年前，同样的盛况在惠州就上演过。
2012年，惠州房屋空置面积230万平米，新开工面积高达1343万平米，由于供应量过大，开发商开始拼首付拼折扣。
12年惠阳房价普遍在5000到6500，当时打折最狠的是澳头的菁华园，打到了五折，白云自在谷降到2888，很多盘打出首付两万、垫首付、赠送全屋家电的旗号，和今天的情况很像。
当年的买房客有没有赚到钱呢?
涨幅比较好的临深盘，卓越蔚蓝海岸当时卖5100，现在15000，10年涨了接近三倍，这是涨幅优秀的，大多只涨了一倍，现在二手卖10000-12000。
房地产的黄金十年只涨了一倍，肯定是很失败的投资，很多小县城都翻了不止一倍，不过还有更惨的。
大亚湾东头有一个名字奇怪的盘，叫DADA的草地，12年就卖6000，现在有280多套二手房在甩卖，均价7500，大多还没有装修，最便宜的卖6000，相当于白拿了十年。
今天惠州遍地的零首付和一成首付，如果换成其他城市，换成深圳，换成广州，换成佛山珠海，我都认为是买入的好时机。
但是惠州不同，它购房的底层逻辑已经被彻底破坏掉了，无论开发商给出的条件多么诱人，我都会劝纯投资客：远离大亚湾，远离惠阳。
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