乌鲁木齐购房者改善需求不断增加，西山片区如何破局？

乌鲁木齐房地产业协会统计数据显示，2021年上半年乌市商品住房户型面积销量占比中，90-120平米面积段占比50.52%，最受欢迎。其次，120-144平米面积段占比27%，位居第二；2021年8月乌市商品住房户型面积销量占比中，120-144平米面积段占比上升至29.95%，这也就意味着购买三室大户型的人群增多，乌鲁木齐购房者的改善需求在不断地增加。

但一说起改善住房，似乎乌鲁木齐购房者并不会把目光放在西山片区，相对比沙依巴克区其它区域来说，西山的低房价似乎只满足购房刚需。

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西山房价处于洼地 满足刚需人群

但众所周知的是，乌鲁木齐西山片区的房价处于沙依巴克区乃至乌鲁木齐市价格洼地。西山片区远离主城区，房价较低，更多地吸引更多的刚需购房群体。

就拿西山片区所属的沙依巴克区举个例子，2020年开始，沙依巴克区一众高端改善型项目就已经相继面世，譬如位于友好商圈的万科·都会传奇、碧桂园·拾光里、红星·天铂、旭辉燕来府等项目，拉高了友好片区以及火车南站商圈的商品房价格。

|来源：乌鲁木齐房地产业协会

虽然这几个项目均价每平米都在10000元以上，但成交额仍位于2021年上半年沙依巴克区前列，并且在下半年7、8月份成交额仍然在攀升。

除此之外，2021年下半年沙依巴克区万科·都会未来城项目开盘以来，以98829.38万元获得8月沙区销冠，一举成为楼市黑马。

同样所属沙依巴克区，西山片区给人的认知永远停留在房价低这一点上，似乎只有资金不怎么充裕又很刚需的购房者才会考虑这一片区，购房者的改善需求总是得不到满足，但实则，西山片区的众多项目都有大户型，一定程度上是可以满足改善需求的。

为此，乌鲁木齐西山片区该如何打破这一局面呢？

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西山片区如何破局？

购房者改善需求的满足一般需要路网的完善以及环境的宜居。因此，西山片区要想打破只能满足刚需人群需求这个局面就要多举措打造宜居环境，并且逐步地完善教育医疗文化等民生建设。

内部措施：配套设施逐步完善 打造宜居大城

西山新区位于乌鲁木齐西面，包括兵团第十二师104团和乌鲁木齐县萨尔达坂乡（基本可以肯定，104团一路向西，经过四道岔再到九鼎，到万泰阳光城、西雅图小镇、萨尔达坂乡大泉村甚至到西山农场）。

一直以来，西山部分荒山绿化难度较大以及道路载荷过大等问题阻碍着西山的发展，殊不知，2021年西山新城从路网规划完善，到再到生态修复，西山片区正一步步地完善配套设施，打造宜居大城。

道路篇

对外通道：融入乌鲁木齐5环15射的大交通骨架，通过西三环，绕城高速、乌奎高速、216国道，101省道、西山公路形成便捷的对外通道。

内部交通：打造城市主干路“四纵四横”，“四纵”打通八钢路、渝泉北路、桃园路、大浦沟东路；“四横”即贯通茉莉花街、雪莲街、米兰街、紫藤街。

公共交通：向西延长乌鲁木齐地铁7号线，直达乌鲁木齐主城区；向西延长BRT7号线直通机场，规划两条BRT线路，BRTX1线和BRTX2线。

生态篇

构建绿地系统凸显生态之美

建立“外围生态空间+网格生态廊道+多级公园绿地”的城市生态绿地系统；打造城市各类主题公园。

打造特色空间营造人文之美

塑造“特色街区+视廊轴线+景观大道+门户节点” 的城市“点、线、面”特色空间体系；

打造“政务、创新、康养”三个特色街区；

打造“时代文化轴和天山景观轴”两条景观视廊；

打造“锦绣大道和西三环”两条景观大道；

打造“现代西山、融合西山、文化西山、生态西山”东南西北四个城市门户节点。

民生建设篇：

西山片区的教育医疗等资源紧缺已经成为不争的事实，规划建设已经在快速提速的路上。

目前，西山片区兵团辖区范围内主要以农十二师中心小学及104团中学为主；市属范围内的学校有乌鲁木齐市第五十九中、乌鲁木齐市第五十二小学和乌鲁木齐市第115中学等学校。

与此同时，西山片区还将新建6所中小学和一所公办幼儿园。西山片区将在104团部新建一所完全小学和一所中小学，将在紫金城片区新建一所中小学，将在荣华城（佳源）片区新建两所中小学，西山农牧场新建一所中小学，以及在紫金城片区进驻一所公办幼儿园——兵团机关幼儿园。

除此之外，西山片区还将新建6所区级医院，7处及以上卫生服务中心。另外，区级图书馆、博物馆、体育馆等文化、体育设施都相继在规划建设。

外部举措：绿城等多个开发商加码西山片区

随着乌鲁木齐近几年城市规划战略的不断推进，“西延”之势给西山这个片区的人们带来城市发展的红利。交通的便利加持良好的生态想必一定程度上可以吸引更多的人关注西山。自然，更多的开发商也入驻于此。

西山的人居板块有104团居住组团以及紫金城、荣华城居住组团。

由上表格可以看出，以上西山片区的部分在售项目都是高层、小高层为主，洋房产品较少。值得注意的是，各个项目户型面积区间分布较广，120-144平米大三室面积段还是比较多的，从建筑面积层面完全可以满足改善的需求。

除了以上这些在售的项目之外，西山也有新项目加码。

2021年，绿城择址城西（西山），带来了绿城理想之城项目，该项目规划5万平米城市景观长廊，与西山的生态规划相契合，意在打造多维化、情景式的立体生活馆+主题游乐公园，小编了解到该项目的建筑面积区间在89平米-139平米之间，也就意味着在满足刚需住房的需求下同样也可以满足想要大户型的改善型人群。

开发商的入驻带来的不仅是商品住房项目，随之众多商业也应运而生。佳源丝路文化城、紫金城等多个项目商业业态，打造一站式消费圈。譬如，佳源集团在丝路文化城片区打造的乌有集商业街、处于紫禁城片区的世纪鲸街等。

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结语

综上，小编想必未来西山板块的人居标准，不仅是停留在房价低，满足刚需居住这一点上，而是在建设路网交通，优化生态环境，完善民生建设这些内部措施和外部举措的多重加持下，不断地满足改善群体的购房需求，吸引改善群体在西山安居，打破西山留给人们只可以满足刚需住房的固有印象，平衡沙区的房价两级分化。