SOHO中国“卖身”失败，曾经的“网红”为何“不香了”？

刚过去的周末，潘石屹夫妇现身纽约观看2021年美网女单决赛，转播中一扫而过的镜头上二人表情淡定，地产一代“网红”似乎并没有受到SOHO中国与黑市交易终止事件的影响。

就在前一天，SOHO中国发布公告称，因收购先决条件进展不足，经各方一致同意，黑石集团终止对公司收购要约。

从溢价出售到打折出售，SOHO中国还是没有卖出去。这场历时近两年的收购大戏，也伴随着此次收购的停止而画上了终点。

SOHO中国相关工作人员表示，与黑石的交易结束属于正常的情况，但并不排除公司会寻找更合适的交易伙伴。

1. 两度联姻未果

SOHO中国与黑石集团的交易一波三折。

二者最初的交集是在2020年3月。据当时消息称，黑石集团正与SOHO中国就私有化进行谈判，交易价值40亿美元。一时里坊间关于SOHO中国将被溢价卖出的消息不绝入耳，SOHO中国的股价也迎风而涨，最高涨幅接近40%。

时隔五个月，因收购条款未达成共识，这场谈判最终搁浅。

但是，此次出售不仅在SOHO中国身上打上了价格签，也让业内意识到潘石屹要“清仓”的决心。

进入2021年，SOHO中国再陷“卖身”传闻，而收购对象依然是黑石集团。

6月，SOHO中国刊发公告称，黑石集团旗下公司现金要约收购SOHO中国已发行全部股份，收购价格为每股5港元，最高现金代价为236.58亿港元(约合30.47亿美元)，以取得SOHO中国的控股权。

交易完成后，SOHO中国现有控股股东将保留9%的股权，SOHO中国将继续在香港证券交易所上市。

相较于首次交易的40亿美金，SOHO中国这次给黑石集团打了个七五折，可见潘石屹套现愿望之强烈。

但是，事与愿违，8月，SOHO中国收购案可能遇阻的信息已经流出，消息面上，SOHO中国称，要约方收到中国国家市场监管总局签发的通知，通知明确要对要约方根据《中国反垄断法》提交的申报正式立案审查。

随着交易时间的拖长，此次交易以失败告终。

IPG中国首席经济学家柏文喜分析称：“终止的原因主要是涉及反垄断审查，而这个审查持续没有结果，导致要约收购超出了双方约定的期限。从实质上而言，主要是由于监管方态度不明，导致黑石对项目前景信心不足而放弃了收购，否则双方完全可以再继续延长要约时间。”

13日，SOHO中国开盘即暴跌，并持续低走，盘中一度暴跌40%，市场调侃其为“要约概念股”。

两次收购失败，让SOHO中国成了潘石屹手中的“烫手山芋”。行业分析师表示，多次收购失败不仅会影响到SOHO中国在二级市场上的资本运作，对接下来公司运营以及品牌方面都有不小的负面影响。

该分析师认为，SOHO中国的出售之路不会停止，但是接连的失败会让多数有能力接盘的企业转持观望态度。

知名地产分析师严跃分析，从SOHO中国出售产品的模式看，后续确实会有分类出售的做法。他认为，大规模一次性让外资收购的可能性降低，相反，拆分项目单个出售给国内机构投资者的可能性增大。

但是近年来，国内房地产市场调控趋严，而商业地产的运营则需要时间来沉淀，对于以稳财务、降负债、快汇款为首要任务的房企来说，此时重金购物商业地产并非明智之举。

2. SOHO中国的底牌

无论是“打包批发”还是“单个零售”，都是SOHO中国曾尝试的卖资方式。在与黑石交易之前，SOHO中国在出售资产这条路上，已经走了7年。

2014年，SOHO中国将上海SOHO静安广场和SOHO海伦广场以52.32亿的价格出售，这是其出售资产的起点。

同年9月，其将上海凌空SOHO10万平米物业以30.5亿的价格出售；2015年，84.93亿元出售上海外滩国际金融中心地块；2016年，32.2亿元出售上海SOHO世纪广场；2017年，85.14亿元出售虹口SOHO、凌空SOHO；2019年，其又先后出售了总价值78亿元的13个办公物业项目以及价值7.61亿元2583个地下停车位。

从2014年开始，SOHO中国陆续通过出售资产套现超过350亿元。

外界对于潘石屹不断出售资产的行为表达过质疑，甚至有声音表示其要“跑路”。对此，潘石屹在2017年接受采访时表示：“SOHO自从决定销售物业以来，一直秉持做生意最基础的原则，就是低价买入、高价售出。”

哪怕他曾放言永远不会卖掉的，包括望京SOHO和外滩SOHO在内的“八大金刚”，后来也被他摆上货架积极兜售。

经过了几年的“卖卖卖”，潘石屹手中还剩下什么呢？

2021年半年报可以看出，目前SOHO中国手中仍持有9个项目，分别是望京SOHO塔三和塔一塔二部分面积、光华路SOHOⅡ、银河/朝阳门SOHO、前门大街项目、丽泽SOHO、外滩SOHO、SOHO复兴广场、SOHO天山广场和古北SOHO。

虽然不多，但是其创造的价值却是不菲。

望京SOHO、SOHO复兴广场、古北SOHO在上半年的租金收入分别约为1.46亿元、1.07亿元、1.18亿元，出租率达到了93%、87%、98%。

截至2021年6月30日，SOHO中国投资物业平均出租率已由2020年6月末的78%恢复至90%，即使交付即遇疫情的丽泽SOHO，出租率也已达74%。

但是值得一提的是，虽然出租率在不断攀升，但是SOHO中国的租金收入却出现了同比下滑，据中期业绩报告，SOHO中国今年上半年实现营业收入14.53亿元，同比增长63%；租金收入7.82亿元，同比下降12%。

贝壳研究院商业地产分析师郑中认为，“当前京沪写字楼市场整体承压，虽然2021年上半年SOHO投资物业平均出租率已经恢复至90％，但公司总租金收入仅同比增长3％，说明公司‘以价换量’现象较为明显。”

在市场看来，单纯的以价换量并不是商业地产的长久运营之计，而SOHO中国此时采取这种运营策略一方面是出于“去库存”的考虑，另一方则是为之后的资产交易铺路。

从近两年SOHO中国的表现来说，目前的实控人潘石屹夫妇显然并没有将运营SOHO中国作为其商业重心，从2013年开始，潘石屹拍过电影，卖过家乡的苹果、玩起了摄影、做起了木工、开始学习编程……比起做SOHO中国的董事长，潘石屹似乎更热衷于当网红、大V。

而面对SOHO中国这个他们一手打造的商业地产巨头，在攫取了大量财富之后，他们对其也只剩下“卖卖卖”一条战略任务了，伴随着资产的逐步出售地产一代“网红”潘石屹也将完成他的谢幕表演。