记者实探：西城“老破小”迎来规模旧改，学区价值震荡后居住价值回归？「聚焦旧改」

正在施工的广外南街东院。 于丽丽 摄

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 李未来 见习记者 于丽丽 北京报道

9月7日，国家发改委、住建部发布《关于加强城镇老旧小区改造配套设施建设的通知》，对支持城镇老旧小区整体改造项目提出了多项具体措施。并强调，改造时强化资金保障，中央预算内投资全部用于城镇老旧小区改造配套设施建设项目。

今年以来，北京市旧改进程加速，根据住建部最新数据，1-7月份，北京市新开工改造老旧小区计划任务数量为193个，已开工149个。

而这其中，位于西城的改造项目有32个。在西城学区房历经了学区价值震荡之后，曾经作为银行贷款宠儿的学区“老破小”突然“裸泳上岸”，瞬间从“香饽饽”跌落到市场的冷板凳上。而此次西城区的旧改规模仅排在大兴区之后，成为北京市第一批旧改名录中项目数量第二多的行政区。

日前，《华夏时报》记者实地走访了北京市西城区广外南街东院、法源寺西里、马连道北里等几处旧改小区。其中，广外南街东院的一位居民告诉记者，旧改之前，楼上洗澡楼下“下雨”，屋顶潮湿长毛，金属管道铁锈一碰就掉。旧改之后老房子的很多问题都解决了。

西城部分学区房正在旧改中

多年来，西城区“老破小”一直因学区房资源优势而备受市场青睐，然而，在今年“多校划片”政策实施之后，部分高价学区房生源被调剂到学区之外，令学区房价值备受打击，遭遇前所未有的市场低谷，而一些70年代的老旧小区，此前曾是银行放贷的“宠儿”，也因此次被“打回原形”，而开始面临被延贷、停贷的尴尬。

西城区32个改造项目的老旧小区涉及65栋楼，其中，仅广外南街东院就占6栋。

日前，《华夏时报》记者来到广外南街东院。据小区的销售经纪人称，广外南街东院对应的小学在“多校划片”之前曾是椿树馆小学，直升北京八中。

目前，广外南街东院的楼体外墙正在施工，现场工人告诉记者，现阶段正在进行外墙保温施工。一位小区居民表示，该小区约在5月开始施工改造，各家各户的厕所和厨房都会实施改造。

居民李先生表示，大约30多年前，该小区挖地槽打地基时他就在这里。此前，多户家庭因房屋年久失修而漏水，许多管道也已糟破，经常是这里漏完那里漏，物业的工作也因此变得非常忙碌。在李先生看来，此次改造漏水弊病，他对厨房和卫生间的改造也比较满意。

《华夏时报》记者看到，该小区系老式楼房的楼道设计，走道相对狭窄。同时，整个过道外侧又有大面积的玻璃，玻璃窗框锈迹斑驳。李先生表示，这些“老气横秋”的玻璃窗也即将整改更换。

广外南街东院改造之前的走廊。 于丽丽 摄

此外，李先生还告诉记者，其实目前老楼的楼体是存在“裂痕”的，记者顺着其指引的方向观察，楼体外立面上的确显现出“花纹”。据李先生介绍，其实该小区在此次旧改前就曾经历过楼体建筑的修缮。

广院南街东院的一栋楼，仔细察看楼梯外墙有一些“裂纹”。 于丽丽 摄

在该小区居住十多年的一位居民告诉《华夏时报》记者，此前楼上洗澡时家里就“下雨”，洗手间棚顶因长久潮湿而发霉长毛，洗手间的金属管道也严重生锈，一触碰则哗哗脱落。此次改造，对洗手间地面实施了防水施工工艺，也更换了原来的金属管道。该居民告诉记者，也有一些居民家里不漏水，因“嫌折腾”等原因而拒绝旧改。

广外南街东院居民家，原来生锈的金属管道已完成更换。 于丽丽 摄

根据“通知”，西城区马连道北里也在旧改的名录中，马连道北里有4栋楼涉及旧改。记者前往马连道北里走访时，小区居民告诉记者，近期小区未进行旧改施工。也有居民告诉记者，前几年该小区曾对外墙和管道等实施过改造。记者从马连道北里的墙体外立面来看，的确比广外南街东院崭新不少。

马连道北里的居民楼。 于丽丽 摄

法源寺西里小区位于二环内的牛街，该小区也在旧改名录内，涉及3栋楼。据了解，法源寺西里小区共5栋楼，1号楼和2号楼在1999年建成，设有电梯。3号、4号、5号楼系1998年建成，未装电梯。

据法源寺西里的二手房中介介绍，该小区属于广内牛街片区，片区的小学有康乐里小学、回民小学等几所小学。对于该小区是否受到“多校划片”的影响，销售称：“（从）今年看，就广内这块变化不大，没有往片区外派，其他片区的多多少少都往外区或者临近片区调剂了。”

法源寺西里小区入口。 于丽丽 摄

《华夏时报》记者走访该小区时，有居民告诉记者，该小区的旧改尚未动工。从小区环境和楼道环境来看，相比广外南街东院要优质许多，楼道的墙壁或是近年来粉刷过的。该小区的另一位居民表示，因没有电梯，有些腿脚不便的老人上下楼活动多有不便。

裕中东里改造楼栋数量最多

记者梳理《2021年第一批老旧小区综合整治项目》发现，2021年西城区32个改造项目的65栋楼中，仅裕中东里就占8栋楼，是西城区旧改小区中所涉楼栋数量最多的。

裕中东里的房子始建于1982年，属于西城德胜片区的学区房。该学区作为西城“学区高地”，也是受“多校划片”影响最大的社区之一。据相关销售介绍，今年有不少学生被调剂出该片区，多个房源受影响后降价甚至数百万。

据了解，目前裕中东里正在旧改施工中，金属管道已更换为PVC管道，为了隔热及防雨，楼顶也实施了“平改坡”设计。此外，小区重新进行了停车位规划。据该小区销售介绍，小区从今年4月份开始施工，目前已接近尾声。

《华夏时报》记者梳理2021年西城区的32个旧改项目均价发现，这些旧改小区的房价除极个别外，几乎均价都在10万/平以上，部分旧改项目均价在15万/平以上，如双旗杆东里。而始建于1982年的新文化街80号的单价最高，175739元/平米。尽管这些老旧小区的单价看起来仍然很高，但相比“多校划片”之前，已经降温不少。

据相关销售人员介绍，西城区大拐棒原系什刹海皇城根小学的学区。据了解，大拐棒1号楼也是旧改项目，均价在16万/平米，据该小区的二手房销售介绍，大拐棒目前旧改尚未动工。

7月末全国新开工旧改已完成78.2%

近日，住建部发布2021年1-7月全国新开工改造城镇老旧小区情况。今年1-7月份，全国新开工改造城镇老旧小区4.22万个，占年度目标任务的78.2%。较6月末增加了10.7个百分点。

住建部公布的《2021年全国城镇老旧小区改造进展情况》显示，北京市新开工改造老旧小区开工率为77.2%，北京市在32个省市中的开工率排行中位列第17。

记者梳理2021年1-7月32个省市的开工率排名发现，上海市开工率最高，107%。开工率90%以上的有12个地区，5个地区开工率80%以上。四川省是改造计划任务数量最多的省份，拟改造6245个，目前已开工4175个，开工率为66.9%。开工率不过半的有山西、海南、西藏。

住建部网站信息显示，吉林省延吉市针对全市83个老旧小区实施升级改造，涉及居民3.1034万户、632栋楼，目前已全部开工，计划在2022年底全部完工。衡水市312个老旧小区改造项目全部开工，涉及925栋、2.97万户居民。河北省今年计划改造的3057个老旧小区已全部开工。

同改造比起来，改造之后老旧小区的后续管理则是一个持续的过程。对于老旧小区改造后的后续运营问题，重庆市的做法，值得借鉴。据悉，重庆市采用三种方式推进老旧小区的物业管理，采取引进物业服务企业、组建社区物业服务中心、居民自治物业管理的方式。以渝北区双龙湖街道为例，将86栋老旧单体楼“绑定”成13个街区，引入专业物业服务企业进行街区制管理与服务。