房产观澜 ▏房价跳涨的“三板斧”

全文字数：2248个

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自2015年开始，中国的房地产市场进入爆发期，从一线城市到三四线小城，尽享房地产市场红利。但到底是什么触动了房价的上行？城市房价的上涨到底与哪些因素相关？本篇将通过房价成功跳涨的案例来探寻相关因素。

章节1

城市跳涨幅度与房价水平呈抛物线型相关

本篇筛选了一线、二线、三四线城市共计61个，通过城市各自近五年（2016-2020年）普通住宅成交的均价进行城市跳涨能级的判定，将一二线/三四线城市根据房价年度平均涨幅进行分类。其中，一线城市4个，二线城市27个，三四线城市40个。

图：61城市2020年普通住宅成交均价色阶图

通过经验，我们将城市的跳涨类型根据价格年均涨幅分为四个阶段，并依靠一线、二线、三四线城市近五年来的房价表现，对目标城市进行类型落位。

表：城市跳涨类型判定标准

图：城市房价水平（X）年度平均涨幅（Y）散点分布图

表：跳涨类型与城市能级数量分布对比

通过各城市的房价水平与年度平均涨幅的落位，我们发现各城市的跳涨幅度基本与该城市的房价水平呈抛物线型相关：其中，房价龙头城市，受各方面因素制约，跳涨乏力；房价过低的三四线城市缺乏跳涨动力；二线城市城市以及经济较为强劲的三四线城市，依托跳涨，房价水平急速向龙头城市靠近。

章节2

高跳涨板块是房价上涨主力军

高价高跳涨板块决定房价上涨高度

随后，我们选择了三四线高跳涨城市——无锡作为本次的研究对象。从数据来看，无锡商品住宅市场从2016年开始进入跳涨期，且呈现供销两旺的局面，全市库存也逐渐步入低位。

图：无锡商品住宅供求价年度走势

从房价与涨幅的板块落位来看，低价高跳涨板块是带动城市整体跳涨的主力军，而作为市场核心热点的高均价高跳涨板块，则决定了城市均价跳涨的幅度。其中，近年来热门的经开区板块、锡东新城板块均落位至“高价高跳涨板块”中。

图：无锡各板块均价&涨幅落位分布图

章节3

板块跳涨三板斧

“地价先行”、“房企支撑”、“配套加持”

为探寻支撑板块价格实现跳涨的因素，我们选取了热门的经开区板块作为本次的重点案例进行分析。从经开区的发展来看，从规划开始，随着品牌开发商相继进入，政府迁入，各方配套陆续完善，持续经历着快速发展，截止目前已成为无锡典型热门板块、高端住宅集中地、富人住区。截止2021年经开区板块房价高出全市平均房价近50%。

图：无锡经开区板块均价&全市均价对比图

回顾其发展的三个阶段：

第一阶段，平价地时代（2016年之前）

2016年之前，作为全市房价天花板的经开区板块，板块内整体楼板价基本维持在5000元/㎡以内，房价基本在14000元/㎡左右。2015年8月，万科海上传奇以楼板价2522元/㎡竞得，成为板块内最后一块平价地。

在此期间，虽拥有太湖新城的宏观规划利好、市政府的落地、万科等品牌房企的进驻，但显然，这些因素并没有足够支撑板块房价实现跳涨。

第二阶段，高价地时代（2016年8月-2020年12月）

2016年9月中锐以18050元/㎡竞得塘铁桥地块，溢价率200.91%，一跃成为全市单价地王。中锐拿地时，板块平均地价3589元/㎡，平均房价15453元/㎡，板块内房价最高为万科信成道，房价25211元/㎡。显然，“面粉价”高过“面包价”，中锐相当于以周边项目房价取地，压力巨大。

但紧跟着中锐高价拿地后，板块信心得到提振。2017年4月绿城以18000元/㎡竞得经开区板块地块，中锐高价地成功解套，同时也为后续品牌房企的相继进驻拉开了序幕。继绿城之后，龙湖、融创、华侨城、禹洲、阳光城、京投发展、旭辉、华发等房企相继进驻，为板块的品牌力持续蓄力，大大提升了板块的品牌价值。

表：经开区高价地基本信息

从2016年9月至2018年9月期间，经开区板块实现首次价格跳涨，房价从15453元/㎡上升至24025元/㎡，跳涨幅度达55%，这一轮的上涨依赖于高价拿地。自2018年10月至2020年12月，经开区板块价格二次上涨，房价从24025元/㎡上升至29267元/㎡，跳涨幅度达48%，而新一轮的房价上涨触动因素为高价地项目入市。

可见，“高地价”触动了板块房价实现跳涨。同时，因为有“高地价”成功的先例，品牌房企陆续进入，为板块潜在价值不断蓄力，互相成就之下板块价值飞升。

第三阶段，高价地常态化时代（2021年-至今）

2021年4月，仁恒以楼板价19500元/㎡，自持面积达66000㎡竞得经开区南外国王南侧地块，早期高价拿地项目全面解套。目前，经开区板块地价18000元/㎡起，房价30000元/㎡起已成为常态。

这个阶段，早期规划全面落地，地价、房价高企，品牌房企相继进驻，板块也因价值的提升，吸引了更多配套的进驻，如即将开业的无锡首家山姆会员店将打造成为中国山姆最新型消费旗舰店，无锡南站也落地经开。在“高地价”“品牌房企”和“优质配套”的多重聚力下，板块已完全成长为高价板块。

由此可见，“地价”“房企”和“配套”是支撑板块房价实现跳涨的“三板斧”。从控制变量的角度来看，地价上涨是影响板块房价上涨的最核心条件，也是充要条件，房企支撑和配套加持，虽然也是很重要的影响条件，但不仅在影响力度上稍弱，更需要地价上涨作为前置条件。虽然看似是非理性行为，但当前市场现状证明，开启地王时代以来，留给房企自主选择地块区位的余地已然不大，僧多粥少带来的必然是闭眼举牌的拿地现状。当前房企高价拿地，更多的是感性大于理性，是面对日益疯狂市场的一次博弈，而非周全考虑各项因素之后的精准落子。

／End.

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