【图解中报】保利地产：等量拓展土地储备，业绩重回双位数增长！

● 销售面积、价格双轮驱动销售额增长

保利地产中期报告显示，21年上半年，公司实现签约金额2851.85亿元，同比增长27.01%，增速高于同规模企业12个百分点，重回双位数增长，销售额排名仍居第五。实现签约面积1671.29万方，同比增长12%，同时，销售均价也同比增长了13.4%，销售面积、价格同时驱动销售额的增长。

● 持续深耕38个核心城市、佛山销售额贡献度明显提高，城市深耕效果显著

销售额分布方面，公司进一步深耕38个核心城市、销售贡献占比达77%，与2020年基本持平，区域结构保持稳定。

从城市群分布看，销售额主要集中于珠三角、长三角两大城市群，报告期内两大城市群销售额均超700亿元，合计占比达53%；

从单城市分布看，广州仍为销售额贡献最高的城市超260亿，佛山则贡献度明显提高，从去年同期的150亿元增加到报告期的200亿元，此外，公司半年度单城市平均销售额为30.98亿元，深耕效果显著。

● 物业服务营收增长强劲、贡献现金流的同时有效推动业绩增长

报告期内，公司实现营业收入899.1亿元，同比增长22%，高于同规模企业7.8个百分点，营收增长强劲。两翼业务的物业服务上半年实现营业收入51.53亿元,占公司营业收入的5.73%，同比大幅增长43.11%，贡献了现金流的同时有效推动公司业绩稳步增长。

● 等量拓展土地储备、资本结构保持稳定

新增土储方面，报告期内，公司以等量拓展为原则，通过多元化方式拓展项目84个，新增计容面积1651万方，拓展面积为销售面积的99%，投销比为33.8%，略低于同规模企业1.2个百分点，投资力度总体合理。

等量拓展一方面可以使土储规模与销售规模相匹配，降低库存储备不当带来的变现风险，另一方面也使公司资本结构保持稳定，业绩增长的资金需求更多依赖经营负债来满足，使有息负债在可控范围内波动，从而使公司在追求规模的过程中降低资金链不畅带来的风险。

土储质量方面，报告期内适度增加对核心城市群内的潜力三线城市布局力度，受此影响，公司在一二线城市的布局比重较同规模企业处于中位水平。

● 融资成本优势进一步扩大、资产结构健康

截止报告期末，公司有息负债规模3341亿元，较2020年末增加164亿元，有息负债的增加一大原因是公司抢抓低成本资源引起，据公司中报显示，报告期内公司发行公司债 75 亿、中期票据 50 亿，平均融资成本仅为3.62%，综合融资成本较2020年降低7个基点，低于同规模企业0.6个百分点，融资成本优势进一步扩大。三道红线相关指标（中科财金计算）也由黄档转为绿档，财务结构得到优化，资产结构健康。

此外，报告期内，保利地产下列指标表现优秀：

1. 增收又增利，其中净利润同比增长10.3%，高于同规模企业中位值7.72个百分点；

2. 在行业利润率下行下，公司毛利率继续保持30%以上为32.5%，高于同规模中位数7.5个百分点，盈利水平领先。

3. 经营活动现金净流量持续三年为正。

待改善的指标则有：

1. 股东投入回报率偏低，净资产收益率仅为5.6%，低于同规模企业中位值2.78个百分点；

2. 运营效率有待提高，总资产周转率低于同规模企业中位值0.03次，存货周转率低于同规模企业0.07次；

3. 土地溢价率高于同规模企业中位值0.49个百分点，拿地溢价水平有所提升，随着高溢价地的结转，毛利率仍承压，盈利水平或将持续下行。

后期发展预期上：

● 土储充足，集中供地下优势凸显

截止报告期末，保利地产累计可售面积为8760.74万方，可支撑公司2.56年的销售，土地储备充足。此外，公司土储主要分布于长三角、珠三角两大城市群，且52%位于一二线城市，土储结构合理、质量较优，变现风险相对较小，在集中供地下、充足的土地储备对销售的支撑优势进一步凸显，可保障公司业绩稳步增长。