下半年广州买房，天河、黄浦、海珠、番禺，选哪个板块更好？

最近，后台有不少广州的粉丝在问，下半年广州买房咋选？

作为大湾区的明星城市，全国四大一线城市之一，广州房价更为亲民。

广州楼市政策多次升级加码，不过相对北上深而言，门槛并不算特别严格。

当然，广州也不是随便闭眼就能买的。

如今，广州楼市是一个极度分化的市场，选筹要比以往任何时候都要更加谨慎。

哪里才是有价值的区域？下面我们一一来介绍。

1

天河，广州房价天花板

天河主要分为三个板块，珠江新城、天河北、金融城。

| 珠江新城

珠江新城是中国三大CBD之一，且在三大CBD里GDP排第一。简单来说，只要预算绝对够，围着珠江新城买房就可以了。

珠江新城分东区、中区、西区，价格依次递减。

东区价格最贵。广州最贵的高层住宅-侨鑫汇悦台，就在东区，目前单价近30万/平；其次是颐德公馆和凯旋新世界，单价也早已突破二十万。这三个楼盘总价基本是六千万起步。

如果想2000万上车珠江，只能看看中区或西区，如中海花城湾、保利心语、嘉裕公馆，这三个是广州响当当的网红盘。

西区住宅开发时间较早，价格也比中区要便宜一点，如星汇园、星汇云锦等。且西区靠近越秀，中间夹杂较多的写字楼和公寓等，没有中区和东区的住宅那么纯粹。

| 天河北

天河北是广州最早的豪宅区，很多房子楼龄超过20年。大部分户型偏港式，如金海花园、帝景苑。

天河北有全区最好的教育资源：华阳小学和龙口西小学。

天河北整体价格较平均，大部分在10w一平上下。

如果现在天河北买房，要么买学位房，要么买次新小区，户型方正的。

切忌选择户型很差或者楼龄超过20年的、小区物业管理一般的。

| 金融城

常言道：过去二十年看珠江新城，未来二十年看金融城。

从去年放开限高后，金融城的楼一天比一天高。目前已经有65家世界五百强入驻金融城，金融城整体的写字楼规模和设计比珠江新城更先进，更高端。

未来金融城集地铁、轻轨、高铁于一体，上接机场、下连南站，交通非常方便，通达性更好。

目前金融城住宅偏少，且楼龄较旧，比如骏景花园、天朗明居等大型小区，楼龄都超20年；楼龄较新的富力天禧、万科云启、兰亭盛荟等，价格也去到8-10万/㎡。

2

黄埔，依靠旧改发力

黄埔主要分老黄埔、科学城、知识城三个板块。

| 老黄埔

老黄埔目前的价格基本5万/㎡起，去年开盘的富颐华庭、中鼎君和名城二期、城市之光，基本靠抢。

二手房选择也不多，黄埔花园、金碧世纪、怡港花园、万科城市花园为成交主力。

未来随着黄埔旧改的推进，以及鱼珠湾板块（广州第二CBD）的成型，老黄埔的价值会越来越高。

| 科学城

科学城最早是属于萝岗区，已经发展了二十年，有“小南山”的美称，广州有2家世界五百强都在科学城，科学城也是黄埔创造GDP和提供就业的主要区域。

只不过，科学城住宅一直比较少。2012年后开始规划一些大型住宅项目，如中海誉城、万科东荟城、科城山庄等。

| 知识城

知识城是新区，也是中国和新加坡双边合作的重要示范基地。发展了10年，知识城已逐渐成型。

目前，知识城二手房均价约3.5万/㎡。

知识城以刚需盘为主，科学城主要以刚需和改善为主，也有很多别墅和叠墅产品，适合喜欢私密环境的高管们。

黄埔旧改推进速度最快的就是科学城和知识城，所以这两个地方的租金也比较高，涨幅也较大。

3

海珠，大厂购买力狂欢曲

海珠相当于一个江心岛，长期来看，由于岛内土地有限，所以还是很有价值的。

海珠这几年主要着力打造琶洲互联网总部基地，如腾迅、阿里、唯品会、YY等企业，已进驻办公。

从去年至今，广州房价的上涨，与这些大厂的购买力进驻不无关联。

海珠比较成型的板块有琶洲、滨江东、海珠西、东晓南、江南西等。

| 琶洲

琶洲住宅较少，但是价格可以匹敌珠江新城，如保利天悦、雅郡花园等；还有广州塔下的赤岗，如珠江帝景、泓景花园等。这些都是海珠房价的第一梯队，10万/㎡起。

| 滨江东

滨江东是豪宅区，独有的江景是最大的加分项，且位置临近琶洲，易受辐射影响。未来12号线通车后，滨江东还会有另一番光景。

不过，这里大部分房子面积大、总价高，现在这里买房，起码2000一套起步。

此外，滨江东也有令人诟病的地方。

整体楼龄较旧，户型也不太吸引年轻人，学位一般，没有地铁，都是缺陷。

想在滨江东买房的人，要考虑好能不能接受这些缺点。

| 海珠西

海珠西是海珠现阶段的主力旧改区域，新房市场火热，主要客群是偏改善的和本地土著。

| 东晓南、江南西

这一块适合预算在300-500万的刚需买家，不过可选择的余地不多，稍微好一点的三房都要去到650万以上，如朗晴居、富力千禧、逸景翠园等。

4

番禺，珠江新城上班族首选

番禺主要发展方向是万博，其次是南站商圈。

但是番禺财力有限，打造一个万博已经很费力，再去发展南站困难较大，所以南站周边想起来还需要时间。

所以在番禺买房，首选万博，其次是番禺广场。

| 万博

广州地铁18号线预计年底开通，这条连接南沙万顷沙到广州东站的重要线路被很多人看好。未来，从万博出发，搭乘18号线可以直达珠江新城。

因此，在万博买房，也可以列入在珠江新城上班族的考虑清单。

在万博，预算500-600万，可以选择万科欧泊、雅居乐花园、剑侨郡佰利山，建议尽量选择不超豪宅线的三房带主套。

| 番禺广场

番禺广场是刚需首选，第一网红盘是尚东尚筑，涨幅喜人；周边亚运城、祈福新村、丽江花园、金山谷等，都是已经建成10年以上的成熟社区，配套非常完善。

同时，华润入驻番禺客运站TOD，对整个板块的居住品质和价值会有显著提升，不过旧改周期较长，更适合自住买家。

5

白云&荔湾，刚需上车区

| 白云

白云和荔湾的价格都不便宜，白云新城都是8万/㎡起，荔湾广船、白鹅潭板块也是10万/㎡起。

白云的刚需集中在同和、嘉禾望岗，去年打造的白云湖数字科技城，越秀和保利开始入驻打造刚需集中地了，但是需要时间，没有那么快，周边基本以城中村、物流、工厂为主。

白云还有一个很大的刚需板块，金沙洲，虽然今年华润拍了一块4万多的地，但并不见得能拉动周边价格，没有人买二手房，新房再贵也没有用。

而且金沙洲板块与佛山仅一路之隔，购买力很容易外溢到佛山。

| 荔湾

荔湾最出名的是广钢，这里集教育、交通、顶级配套于一体。

目前广钢的新房不多，成交主力都是二手房。

其他板块适合刚需或资金量不大的人，假设预算只有200多万，可以看看新塘TOD附近的地铁盘。

以上，广州买房的基本逻辑和框架就是这些。经历了去年一年的大行情，目前广州楼市趋于稳定，留给刚需以及改善的选择机会比较多。

如果打算在广州买房，房产大象有两点建议，第一，理性梳理自己的需求和资金预算；第二，多踩盘多比较。

*感谢咖啡对本文的贡献