南城往事，为啥北京买房子不愿意去城南？盘一盘南城的房子吧

聊聊京房是我全网唯一名字，找到我看房不迷路。

提问：

北京买房尽量不买南城是为什么？最近在看房，听同事介绍说北京买房能买北城尽量不买南城，这是有什么典故吗？

回答：

01

你是来拉屎的吧？

这一句祖安霸气的问句一度占据网络用语排行榜的前几名。这个画面其实是出自电影《城南旧事》，这个作品打破了传统的故事架构，没有起因经过结果，几个故事串联起来讲述自己略显伤感模糊的童年。

这个镜头就是主角小姑娘英子在荒园中无意发现一个小偷，为了自保，急中生智，给小偷找一个台阶下。后来英子觉得这个小偷不是坏人，但还是被暗探发现抓走了。

这个电影大家可以看一看，基本展示出了20世纪20年代老北京城南城的风貌。南城的这种市井气息不是一朝一夕形成的。

这要从北京城的建城历史开始讲了。金中都太过久远了不去讨论，元朝平定天下，定都北京，号大都，建元大都城，由刘秉忠主持修建，图上可以看出整体要比金中都要大一些。后来元顺帝被徐达常遇春吓的连夜出逃大都，北京就被明朝占据。

再后来就是朱棣的故事了，北京城能有今天实在是要稍微感谢一下这位雄才大略的皇帝的。外地藩王造反成功上位的这几千年以来就没几个，而大一统王朝的话就他老哥一个。

后来他又敏锐的看出来帝国的隐患是北方的蒙古，以绝对强势皇帝的铁手腕力排众议把都城从南京迁到北京。传奇黑衣宰相姚广孝主持修建了新的帝国都城，也就是今日北京城的雏形。

为了压制所谓的“王气”，也为了扩大都城的面积，整体向北扩建很多，而今天要说的南城，其实那个时候还没有呢。直到嘉靖年间蒙古骑兵频繁南下，甚至已经零星出现在当时的南郊。

诶，终于出现今天的主角了，嘉靖年间的南郊大致就是今天南城的位置了。那个时候南郊有天坛和山川坛，还有大量的商户民居，嘉靖其实是想修一圈城郭套起来的，可是他把这个工作交给了严嵩。

严嵩那是何许人也？著名的大奸臣。他还有个智商过剩一只眼的儿子严世蕃在工部当一把手，好家伙，这大工程不贪点那简直愧对奸臣这个光荣称号。结果就是一圈的城郭愣是给修成了四分之一，算大四分之一吧，宣武门外崇文门外到永定门这一大片圈起来，形成“凸”字布局的下半部。

这个凸字的下半部就是传统意义上的南城。你就想吧，以前是荒地，后来是各种乱七八糟的民居，老城的胡同还能顺溜点，南城的胡同那就是随心所欲了。

直到解放以后，依旧是把大部分的建设重点放在北面，机关单位，科研院校，包括后来依托大学的中关村产业集群，还有国贸CBD这种外贸集群，都是北城的，南城只能接受仓储物流、建材、蔬菜水果米面粮油这些相对低端的产业。还有西站、南站这俩超级体量的火车站，南来的铁路网要比北面的多得多，地块被占被切割以后，很难有什么成气候的大地块了。

02

一句话，北京南城的弱，由来已久。

反映在房子上面，就是南城的房子相比之下是卖不上什么价格的。这里泛指老的宣武崇文，丰台大兴房山等等。

都是老图，看看这学校，看看这互联网公司，这基本都和南城没有啥关系。就这要是还能发展的起来那才叫怪了呢。

这个图做的可能确实是太早了，那会还不确定华为能入驻丽泽SOHO呢，现在看来华为那是要丽泽生根发芽了。年底十四号线就要贯通了，没准还能提前一点点，先前说八通线不就是年底吗，这不也提前贯通了，所以丽泽商务区站提前通车也不会太意外。

（这是海淀北的华为研究院，这里的一部分人是要搬去丽泽的。）

我之所以怎么看好丽泽，那是有原因的。老宣武崇文自不必多说，靠上东西城的大树，就算教育资源一项，就能让这些地方起飞了。这些地方自然也就成了预算不多还想上好学校的家长的第一选择，这不昨天开学是史家的校长都去永外的革新里小学了。

西城的荣丰2008在很多人的眼中那还是蛮吃香的，不过广外、永外这些地方是老南城气质，要说现代南城气质最足的是谁？那非丰台莫属了，还得刨去河西那两块。

丰台真就还挺难的，大片的没电梯板楼，要么就是诡异的大塔楼，发展的早没啥新地块可用，低端产业还在清退中，看来看去，有点发展的真就是只有丽泽这一块未来之星了。

想在丽泽买房子，丽泽肚子里面的金都苑和诺德家园。稍微远些的顺驰蓝调品质不错，再远一些的那就是三环新城，万年花城了。

再去哪里呢？再就是我觉得新宫也不赖，19号线4号线的交叉点，产品层次多，交通便利，去金融街能控制在半个小时以内，关键房子还便宜，与之临近的西红门也不赖，大兴五环里面的宝贝，其实吧，也是承接北城溢出的资源而已。

至于房山，稻田长阳是底线了，不能再往南了。还有谁，对，还有亦庄，开发区这种超然的存在，自成一体，北京最后一块制造业基地，承接着产业升级的重任。开发区应该不会觉得自己是南城的吧？

03

二手房说的大概，下面看看新房吧。说到新房就不能不提刚刚挂出来的43块土地，说土拍，捎带着看看附近的在售新盘吧。

这次南城土拍的亮点毫无疑问是围绕着丽泽的两块地，我觉得这次土拍的时候这两块地的风头很可能盖过海淀永丰京昌路的那几块地。

周庄子的这个位置确实还不错，总面积够大，可是看这个土块的分布，大大小小的分成了六块，这个开发难度瞬间就提高了很多，而且不成组团的打包出售，也很难把十根手指攥成一个拳头。

东边的L01和L04组成的地块是绿隔产业用地。这个产业到底是个啥呢？有没有大拿解释一下，这么大的体量看起来还是蛮给力的，丰台本来产业就不多，丰富一下产业结构真是大好事。

西边的是住宅用地，22地块是教育用地，这一块小三角地，估计勉强建一个幼儿园了，L08这个紧挨着学校的住宅用地也蛮憋屈的，06、07这个住宅组团应该不错。

10.6万的指导价还是很哇塞的，地块怎么细碎，不知道有没有小户型啊，对于刚需上车来讲不是很友好。

再来看看丽泽里面的这一块地，虽然也是三块，可是这个集中度就要好太多了，北面的WQS02地块那是一个商业金融板块，大概率是一个金融街风格的金融大厦。南边组团的661和660是住宅用地，L05是教育用地，学校安排在大组团的这一侧，这一侧的孩子上学倒是不用过马路了，对面的就麻烦一点点了。守着莲花河和大公园，这环境还不错，西边不远就是丽泽SOHO，这一块指导价要到11.2万，那绝对是有原因的。

就这个图还可以吧，足够的一目了然吧？南站那个白色的小圆顶，西站那个蓝色的小方顶，玉渊潭好认吧？再不济右上角的故宫总该认出来了吧？要说丽泽这位置简直得天独厚，要说南城的未来之星是哪里？那非丽泽莫属。

粉色那一大片就是丽泽的核心区，目前来看只建设了五分之一不到，看来丰台还是谨慎的很啊，这最后一张王牌是要仔细的打了。西边的这两块蓝色就是周庄子，东边紧挨着的是万泉寺。

中海甲三号院以后估计再也不好意思叫自己是离丽泽最近的新房了，周庄子06地块是共有产权房，估计能有个300多套房子，应该还是蛮香的。万泉寺这块地，位置没的说，11.2万的指导价，如果政府持有20%产权的话，那实际售价估计也就九万多，对比来看还是可以上一手的。

越说越说，脑壳疼，再看看西红门这块地就结束了。

这次拍的是橙色区域里面的6011地块和6014地块，橙色区域也就是上面的规划图，是该大片区的整体实施方案，红色的大线条是南五环路，北面黄色的两块是熙悦宸著和熙红印，然后整个淡蓝色的是大兴区的区界。

好吧，看图基本就可以看出很多信息了，首先大兴着力发展自己五环里面这个“触角”的决心是很大的，京开高速以西的地方已经发展的很成熟了，东边是以后大力发展的地方。

西红门不错，有四号线有19号线，承接金融街主城溢出的购买力，问题不大，这里的问题是房子有点太多了，同质化竞争在可预见的未来都是相当激烈的，保值应该还可以，增值估计乏力，跟着大盘的脚步吧。

结语

南城发展的迟钝且低效，这个事情是有着深远的历史原因的。不过随着北城成熟区域的定型，再往北大片的土地都是属于战略留白的。而西边已经到了山脚下了，副中心限制的比较严格，那南城就是北京发展的方向。

其实从供地上来看就是这样，每次供地大部分都集中在南城，从供需关系来看，充足的供应就可以平抑商品的价格。

南城房子相对不贵这件事，对于刚需上车的同学们来说未尝不是一件好事情啊。